Braine l

Braine-l’Alleud

Écrit par Stephan Debusschere le 8 novembre 2017

Un marché compétitif

Si la forte demande pour les maisons a entraîné une hausse constante de leurs prix ces dernières années, ce n’est plus le cas aujourd’hui. Le prix du neuf reste pour sa part en dessous de la moyenne provinciale. 

Première commune du Brabant wallon en termes de population avec 38 000 habitants, mais à la cinquième place en termes de densité vu son amplitude géographique, Braine-l’Alleud connaît depuis plusieurs années une croissance démographique très limitée, avec moins de 1 % par an. Une situation délibérément voulue par les autorités communales qui ne veulent pas d’explosion démographique et souhaitent protéger les zones agricoles qui représentent encore quelque 60% du territoire. L’objectif reste de développer l’urbanisation des zones déjà urbanisées, en privilégiant la qualité architecturale et environnementale.

Le neuf sous la moyenne provinciale

La commune s’opposant aux divisions anarchiques de maisons existantes en appartements de 60 m2 et moins, sa volonté locale protectionniste a eu pour conséquence une augmentation de la pression immobilière. Par rapport à Waterloo, le lissage des prix vers le haut s’est opéré durant ces dernières années, mais moins saturée que sa voisine, Braine-l’Alleud offre encore la possibilité de s’offrir alentour de beaux espaces verts, ce qui attire par ailleurs une clientèle aisée.

Du côté de l’immobilier neuf, les règlements urbanistiques interdisent de construire des appartements neufs 2 chambres de moins de 120 m2, ce qui fait naturellement grimper les budgets requis. Le prix d’un appartement 2 chambres se place ainsi dans une tranche de prix comprise entre 250 000 et 300 000 euros (hors frais), soit un prix moyen variant de 2100 à 2500 euros/m2 en fonction du type de projet.

Ce prix moyen reste néanmoins sous la moyenne de la Province (2800 euros/m2). Le neuf à Braine-l’Alleud reste ainsi compétitif et intéresse naturellement aussi les investisseurs. Le site de l’Alliance, par exemple, présente un beau potentiel, notamment en termes de mobilité. Implanté au sein d’un parc paysager de 8 hectares, le quartier devrait proposer à terme un total de quelque 750 appartements.

Braine l'Alleud, picture by Jean-Pol Grandmont.

Des maisons très compétitives

Au fil des années, l’augmentation des prix des maisons s’est faite en réalité sans véritable excès. En 2011, les prix des maisons mitoyennes n’avaient affiché qu’une très légère hausse par rapport à 2010, alors qu’ils avaient grimpé de quelque 14 % entre 2009 et 2010. Le ralentissement de cette progression avait bénéficé au marché de la commune qui, au vu du nombre de transactions, restait en 2011 la commune la plus courue sur ce segment. Ce fut le cas aussi pour l’année 2012, alors qu’on avait assisté de çi de là à de fortes corrections au sein de la Province.

En 2013, alors que plusieurs communes parmi les plus courues avaient encaissé des corrections de prix à deux chiffres sur ce segment de la maison, Braine-l’Alleud avait su résister en affichant une stabilisation. L’année 2014 aura démontré la potentialité de progression des maisons, qui ont enregistré sur base annuelle une bonification tirant le prix moyen à 309 000 euros. Poursuivant sur leur lancée, les prix des maisons ont une nouvelle fois progressé en 2015, avec un prix moyen de 318 000 euros, soit une nouvelle augmentation de 3%, néanmoins corrigée courant 2016 pour un prix moyen de 300 000 euros sur base annuelle.

A Braine-l’Alleud, la maison de seconde main retrouvait ainsi un prix conforme à sa valeur, en continuant à tirer une partie importante du marché provincial sur ce segment. Un prix moyen qui a quelque peu stagné au cours du premier semestre de cette année pour se replier à 286 500 euros, et qui s’avère donc davantage compétitif. En termes de classement provincial, Braine-l’Alleud reste loin derrière sa voisine Waterloo, où le segment des maisons frôle pour sa part la barre des 400 000 euros en moyenne.   

Petit bonus pour les appartements

Le prix d’un appartement sur le marché secondaire de Braine-l’Alleud n’a pas connu de grandes augmentations ces dernières années. De 208 000 euros en 2011, le prix moyen, toutes surfaces confondues, est passé à 220 000 euros en 2016, soit une progression de 6% en l’espace de cinq ans.

Et en y regardant de plus près, on constate que le prix moyen d’un appartement 2 chambres a en réalité baissé de 2%, tout comme celui de l’appartement 1 chambre. Seuls les appartements 3 chambres ont progressé, avec un prix moyen passé à 288 000 euros. Au terme du premier semestre de cette année, le prix moyen toutes surfaces confondues a bénéficié d’un rattrapage pour se fixer à 230 000 euros.

Résistance des villas

En 2011, le prix moyen d’une villa à Braine-l’Alleud ne s’affichait déjà plus qu’à 455 000 euros. Face à la demande croissante pour les appartements neufs et la baisse de la demande pour des biens dont les coûts énergétiques et d’entretien refroidissent plus d’un candidat acquéreur, les prix sur ce segment ont alors connu courant 2012 une stagnation, qui s’est par la suite muée en recul, avec un prix moyen fixé à 409 000 euros. Si la décote de 2014 a réduit ce prix moyen à 389 000 euros, elle est néanmoins restée modérée par rapport à d’autres communes du Brabant wallon, où l’on a enregistré des corrections de prix à deux chiffres.

Pour 2016, le prix moyen des villas, à l’échelle provinciale, était de 460 000 euros, soit une hausse de 12 % par rapport à 2015. Mais cette hausse est à mettre particulièrement sur le compte des marchés de Waterloo et Lasne. Les prix des villas brainoises se sont pour leur part également stabilisés, à l’instar de tous les autres segments. Certains biens de standing peuvent allègrement dépasser le demi-million d’euros du côté du golf des 7 Fontaines.

Logic Repères

Maison mitoyenne : 286 500 euros

Villa : 375 000 euros 

Appartement : 230 000 euros

Appartement neuf 2 ch. : de 2100 à 2500 euros/m2

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