Soignies, square Jules Bordet. Picture by Jean-Pol Grandmont.

Braine-le-Comte - Soignies - Thuin

Écrit par Stephan Debusschere le 20 septembre 2017

Des hauts et des bas

Sans surprise, le marché de Braine-le-Comte affiche des bonifications de prix au terme de ce premier semestre, tandis que celui de Soignies revient à la réalité après des périodes de hausse. Sous la pression du neuf, les prix des appartements d’occasion y sont en effet en recul, tout comme ceux des maisons. Plus local et souffrant de la concurrence des communes au sud de Charleroi, le marché de Thuin perd pour sa part quelques plumes.

Petit flash-back. En 2011, le marché immobilier de Soignies avait vécu une sorte d’assainissement, avec un recul de plus de 8 % sur le segment des maisons mitoyennes. Les prix semblaient ainsi marquer un temps d’arrêt, initié par les acteurs de terrain qui avaient modéré leurs exigences jusque-là motivées par la hausse ininterrompue des prix qu’avait connue la commune durant les années précédentes. Une situation qui allait de pair avec la situation des ventes début 2010, très chahutée dans la gamme des petits biens jusqu’à 150 000 euros, après une étonnante bonne année 2009. De nombreux candidats acquéreurs de petits biens ont en effet eu besoin d’aller au-delà des 100% d’emprunt, un scénario que beaucoup de banques ont refusé, et refusent davantage encore aujourd’hui.

Les ménages à revenus modestes ont continué en conséquence à éprouver de la peine à concrétiser leur projet immobilier, faisant ainsi baisser le nombre de transactions. Mais le segment phare des maisons mitoyennes a néanmoins réussi à progresser par la suite. Une progression qui s’était d’ailleurs renouvelée en 2014, suivie d’un coup d’arrêt en 2015, faisant reculer le prix moyen loin derrière celui de Braine-le-Comte. Après une année 2016 qui a fait cesser l’hémorragie - les maisons à Soignies ont même bénéficié d’un rattrapage – le premier semestre de cette année indique une nouvelle mais néanmoins légère rechute, plaçant aujourd’hui le prix médian d’une maison à 162 500 euros.

Nouveau sursaut des maisons    

Plus proche de Bruxelles, à la lisière du Brabant wallon, la commune de Braine-le-Comte ne connaît pourtant pas de grande pression immobilière, bien que son niveau de prix se rapproche de celui d’Enghien ou Seneffe.

Il y a quatre ans, l’immobilier à Braine-le-Comte s’était stabilisé. La demande se focalisait alors essentiellement sur le marché secondaire des maisons avec des transactions dans une fourchette de prix comprise entre 150 000 et 200 000 euros, des montants correspondant aux capacités d’emprunt des candidats-acquéreurs, en grande partie locaux. En 2013, les prix des maisons avaient été revu à la baisse, avec un recul assez sensible d’environ 10%. Après une année de stabilisation, ces prix ont enchaîné une progression courant 2015, suivie d’une stabilisation en 2016.

Le premier semestre de cette année indique un nouveau sursaut, poussant le prix médian à atteindre la barre des 200 000 euros. Si l’équilibre entre l’offre et la demande semble atteint à ce prix pour les maisons ordinaires, c’est moins le cas pour les biens dont les prix dépassent les 300 000 euros. L’offre de tels biens est en effet importante, et seuls les biens bien situés et en bon état tirent leur épingle du jeu, les amateurs délaissant logiquement les biens énergivores et coûteux en entretien.

Villas à la traîne

Les prix des villas à Soignies restent globalement stables depuis 2012, à un prix moyen de quelque 300 000 euros, et l’activité sur ce segment s’avère satisfaisante. Mais cela ne reflète pas toute la réalité. Les biens qui dépassent le seuil des 250 000 euros et qui présentent de maigres performances énergétiques sont plutôt en perte de vitesse. Ce sont les villas datant des années 1970 qui restent particulièrement à la traîne, alors que les villas récentes se vendent pour leur part au prix du marché.

Recul des appartements à Soignies

Après avoir bénéficié d’une progression de quelque 150 % en l’espace d’une décennie, les appartements de seconde main à Soignies avaient encaissé courant 2014 un recul qui ne s’était néanmoins chiffré qu’à quelque 4 %, ramenant la moyenne des transactions à quelque 130 000 euros. La forte demande en immobilier neuf a eu en effet pour conséquence directe de sanctionner ce segment, qui a néanmoins retrouvé un peu de vigueur en 2015. Mais au cours de 2016, et au terme de ce premier semestre, on observe que ce marché a stagné, jusqu’à engendrer une correction des prix ramenant aujourd’hui le prix médian à 120 000 euros.

 Soignies, square Jules Bordet. Picture by Jean-Pol Grandmont.

Les appartements de Braine-le-Comte redressent la barre  

En 2015, les prix des appartements à Braine-le-Comte avaient encaissé une baisse de presque 10 % par rapport à 2014, année durant laquelle les appartements avaient déjà dévissé d’environ 5% par rapport à 2013, qui avait pour sa part enregistré une progression. Si la préférence de la demande pour l’immobilier neuf a une nouvelle fois sanctionné le marché d’occasion courant 2015, l’année écoulée indique qu’un solide rattrapage s’est opéré depuis. Une tendance qui s’est confirmée au cours de ce premier semestre. Le prix médian d’un appartement a en effet redressé la barre pour se fixer actuellement à 145 000 euros. Le volume des transactions des appartements neufs reste pour sa part soutenu, grâce à la demande d’une clientèle plus aisée et prête à supporter les frais plus importants liés au neuf.

Des conditions à réunir

Pour qu’un candidat acquéreur en provenance de Bruxelles, du Brabant wallon ou de la région namuroise achète un bien dans le Hainaut oriental, trois conditions doivent être réunies, à commencer bien entendu par le prix. Il s’agit en général de personnes qui veulent avoir accès à la propriété mais qui ne disposent pas des moyens nécessaires pour acquérir un bien dans leur environnement, ou qui ne souhaitent pas acheter un bien dont le prix ne correspond pas à sa valeur vénale, le prix étant fortement influencé par la localisation du bien. Voilà une bonne raison de s'orienter vers des régions moins onéreuses, comme c’est le cas à Soignies et davantage à Thuin, du moins pour les maisons qui affichent un prix médian de 152 000 euros au terme de ce premier semestre, après un recul conséquent de 16% par rapport à l’ensemble de l’année écoulée, ce qui rapproche la commune de celle de Beaumont en termes de prix.

Mais si le prix est une condition nécessaire, ce n’est pas une condition suffisante. La proximité des grands axes routiers et ferroviaires, les facilités de mobilité, la qualité de vie offerte dans les zones concernées et une plus grande surface d’habitation sont des critères tout aussi déterminants, tout comme la distance qu’il faudra parcourir pour rejoindre son lieu de travail. Et en matière d’éloignement, la limite psychologique communément admise se chiffre à quelque 45 minutes. En considérant cette limite, les communes de Braine-le-Comte et de Soignies s’affichent gagnantes, au détriment de Thuin, bien moins propice à l’engouement des candidats acquéreurs en provenance du brabant wallon ou de la Province de Namur. La demande à Thuin est donc essentiellement locale et souffre de la concurrence des communes recherchées au sud de Charleroi, comme c’est le cas de Montigny-le-Tilleul, Ham-sur-Heure-Nalinnes ou encore Gerpinnes.

Logic Repères

Soignies

Maison : 162 500 euros

Appartement : 120 000 euros

Braine-le-Comte

Maison : 200 000 euros

Appartement : 145 000 euros

Thuin

Maison : 152 000 euros

Appartement : 120 000 euros

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