Braine-le-Comte, picture by Jean-Pol Grandmont.

Braine-le-Comte

Écrit par Stephan Debusschere le 19 septembre 2018

Un marché très compétitif

Aux portes du Brabant wallon, Braine-le-Comte combine les avantages de la ville et le charme de la campagne, et offre un habitat très compétitif.

Braine-le-Comte, picture by Jean-Pol Grandmont.A la lisière du Brabant wallon, plus proche de Bruxelles que Soignies, la commune de Braine-le-Comte n’a pourtant pas connu de véritable pression immobilière au cours de ces dernières années. Aux côtés de Silly et Enghien, la commune fait néanmoins partie des communes les plus chères de l’arrondissement de Soignies. Cela s’explique naturellement de par sa situation géographique en périphérie du Brabant wallon, mais pas seulement. Braine-le-Comte offre aussi, entre autres, la gare ferroviaire la plus importante de la région, qui permet à ses utilisateurs de rejoindre le centre de la Capitale en moins de 30 minutes.

Bien qu’élevés à l’échelle locale, les prix immobiliers pratiqués à Braine-le-Comte restent pourtant sans conteste bien éloignés de ceux du Brabant wallon et de Bruxelles, ce qui attire nombre de candidats à la recherche d’un bien qu’ils ne peuvent plus s’offrir ailleurs. Et les personnes dont le budget est inférieur à 300 000 euros sembleraient y trouver aisément leur bonheur immobilier.

Une maison mitoyenne à rénover et sise sur un terrain de 3-4 ares, se négocie ici entre 160 000 et 170 000 euros. Dans le cas d’un bien similaire qui a déjà fait l’objet d’une rénovation, notamment sur le plan énergétique, la fourchette de prix est alors comprise entre 210 000 et 230 000 euros, avec parfois des pointes jusqu’à 260 000 euros, selon la situation et les prestations offertes. Une situation qui correspond par ailleurs aux statistiques notariales selon lesquelles 50 % des biens ont été vendus courant 2017 entre 155 000 et 250 000 euros, avec un prix moyen fixé à 224 000 euros, et qui s’est bonifié de 10,5% par rapport à 2016.

Un marché de villas à deux vitesses 

Si l’équilibre entre l’offre et la demande est atteint dans cette tranche de prix pour les maisons mitoyennes, cela semble moins être le cas pour les maisons 4 façades et autres villas réparties au sein des entités plus rurales de la commune, à savoir Henripont, Hennuyères et Petit-Roeulx-les-Braine. Du moins pour une part spécifique de l’offre. Car les différences de prix entre un bien datant des années 1970-1980 et un bien construit durant les années 2000 sont très sensibles. Le premier plafonnera sous les 270 000 euros, tandis qu’une villa datant d’une décennie peut aisément dépasser le seuil des 320 000 euros. L’écart peut ainsi varier jusqu’à plus de 60 000 euros.

Ce sont donc logiquement les biens en (très) bon état et bien situés qui tirent le mieux leur épingle du jeu, les amateurs délaissant logiquement les biens énergivores, coûteux en entretien et sis sur de trop grands terrains. Les candidats acheteurs pour ce type de bien semblent donc très attentifs au coût d’usage. Les biens récents sur un terrain d’une dizaine d’ares sont en conséquence davantage recherchés, ce qui a récemment engendré une petite augmentation de leur valeur sur le marché.

La pression du neuf

A partir de 2014, la demande croissante pour l’immobilier neuf a commencé à sanctionner le marché d’occasion. Sous la pression du neuf, les prix des appartements d’occasion à Braine-le-Comte ont ainsi encaissé une baisse globale de quelque 15 %. Le rattrapage qui s’est opéré ensuite courant 2016 ne s’est néanmoins pas reproduit au cours de l’année écoulée. Le prix moyen d’un appartement a en effet été légèrement corrigé à la baisse pour se fixer actuellement à 150 000 euros, un prix qui reste néanmoins supérieur à la moyenne de l’arrondissement. Selon les chiffres de la Fédération des notaires, 50 % des appartements ont été vendus entre 122 000 et 175 000 euros au cours de l’année écoulée.

Du côté du neuf, l’offre s’avère importante. Le volume des transactions reste soutenu, y compris sur le segments des maisons, grâce à la demande d’une clientèle plus aisée et prête à supporter les frais plus importants liés au neuf. Parmi les projets, citons « Les Terrasses de Braine », « Les Jardins d’Arenberg », le lotissement de « L’écrin vert » ou encore « Le Champ du Moulin », un nouveau quartier proposant un ensemble d’appartements et de maisons, développé autour d’un parc paysager au sud de la commune, à 8 minutes de marche du centre-ville. 

Exemple représentatif du marché, un appartement 2 chambres de 85 m2 près du centre, cave incluse, coûte 175 000 euros, hors TVA, soit quelque 2050 euros/m2. Mais il arrive que le promoteur oblige l’acheteur à acquérir un emplacement de parking, ce qui fixe alors le coût de l’appartement à 190 000 euros, toujours hors TVA. Quoi qu’il en soit, on est toujours loin des prix pratiqués en Brabant wallon ou à Bruxelles… 

Repères

Maison : 224 000 euros

Appartement : 150 000 euros
Appartement neuf : 2050 euros/m2

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