Bruxelles Mont des Arts

Bruxelles, la force tranquille

Écrit par Stephan Debusschere le 26 mars 2015

Des prix globalement stables

De manière générale, le marché immobilier de la Capitale s’est bien comporté au cours de l’année écoulée. Si le bilan est à la stabilité, et que l’offre et la demande sont plutôt à l’équilibre, Bruxelles a étonnamment vu son nombre de transactions diminuer ; une baisse d’activité chiffrée à un peu moins de 8%. Mais il serait erroné de conclure pour autant que la Capitale est délaissée, bien au contraire.

Moins de transactions en 2014, mais des prix globalement stables.

Bruxelles Mont des ArtsCe marché, atypique à l’échelle du pays, bénéficie en effet d’un large engouement d’investisseurs locaux, nationaux et étrangers, ce qui mène par ailleurs le parc immobilier dans une configuration où le nombre de propriétaires-occupants se réduit. Alors que la moyenne nationale tourne autour des 70 % de propriétaires, cette moyenne se chiffre désormais à quelque 50 % à Bruxelles. L’autre moitié du parc est détenu par des propriétaires-bailleurs, attirés par des rendements locatifs qui restent somme toute intéressants. D’une commune à l’autre, ces rendements varient de 3,5 (Uccle) à 4,9% (Saint-Josse-ten-Noode), les communes au sud de Bruxelles étant logiquement moins rentables puisque c’est là que les prix d’acquisition sont les plus élevés. Sans être exceptionnels, ces rendements restent néanmoins supérieurs à ceux offerts par les comptes d’épargne.

Auto-régulation

Parce que les candidats à l’achat cherchent à la fois un prix, une localisation et des coûts d’entretien réduits, et que de nombreux moyens sont mis à leur disposition pour analyser le marché, les propriétaires se doivent de fixer des prix de mise en vente qui collent à la réalité des différents micro-marchés bruxellois. Si un bien proposé à la vente est surévalué, il y a de grandes chances que l’amateur ne se déplace pas et que ce bien soit automatiquement rejeté. Une situation dont les propriétaires ont apparemment pris conscience et qui pourrait expliquer qu’entre 2013 et 2014, les prix à Bruxelles ont peu changé. Sans que l’on puisse en tirer des conclusions précises, les notaires ont néanmoins observé une légère augmentation du prix des maisons et une légère diminution du prix des appartements.

Douce progression des maisons

En région bruxelloise, le prix médian d’une maison est passé de 350.000 euros en 2013 à 360.000 euros en 2014. Il s’agit là d’une progression de 2,9%. Les prix ont donc continué de se renforcer bien au-delà de l’inflation, alors que le volume d’échanges tendait à reculer quelque peu chaque trimestre. Les variations du prix médian entre les communes sont identiques à celles de 2013. Les communes de Bruxelles-Ville, Etterbeek, Ixelles, Uccle, Watermael-Boitsfort, Woluwe-Saint-Pierre et Saint-Lambert, tiennent toujours le haut du pavé avec des prix médians affichés à plus de 400.000 euros, avec même des prix médians de 500.000 euros pour Ixelles, Uccle et Woluwe-Saint-Pierre. Les communes de Forest, Evere, Auderghem, Saint-Gilles et Schaerbeek ont également bien résisté au marché, avec des prix médians variant de 300.000 à 400.000 euros, les trois dernières se rapprochant peu à peu de la barre des 400.000 euros. Enfin, les prix pratiqués dans les communes du nord-ouest de Bruxelles, comme Anderlecht, Molenbeek-Saint-Jean, Berchem-Sainte-Agathe, Ganshoren, Saint-Josse-ten-Noode et Jette, se situent dans une fouchette comprise entre 250.000 et 300.000 euros.
Pour les villas, le phénomène est identique. Si on constate bien évidemment de très fortes différences de prix d’une commune à l’autre, le prix moyen général a augmenté pour passer de 720.000 à 999.000 euros. Parmi les belles progressions, citons les communes du sud-est de Bruxelles, où le prix moyen excède désormais le million d’euros, comme à Uccle et Woluwe-Saint-Pierre, toujours très prisées par les étrangers, notamment les Français.

Recul relatif des appartements

Alors que les prix des maisons ont continué leur progression, les prix des appartements apparaissent en léger recul. En 2013, le prix médian d’un appartement bruxellois était de 190.000 euros. Au cours de l’année écoulée, ce prix médian est passé à 185.000 euros, ce qui constitue une diminution de 2,6%. Mais ce recul est bien entendu à nuancer. Lorsqu’on observe ce segment par catégorie, on s’aperçoit que les prix des appartements 1 et 2 chambres sont en réalité restés stables, et que ce sont uniquement les prix des appartements 3 chambres qui ont globalement diminué. Or, c’est cette dernière catégorie qui avait augmenté le plus fortement en 2013. Du coup, même après la correction enregistrée en 2014, les prix des 3 chambres restent supérieurs à leur niveau de 2012, ce qui confirme que les prix sont relativement stables. Les hausses de prix qui ont marqué certaines communes n’ont pas été spectaculaires, et si des fluctuations ont eu lieu d’un trimestre à l’autre, il n’y a pas eu en réalité de diminution fondamentale.
Le prix médian d’un appartement 1 chambre est fixé à 150.000 euros, contre 200.000 euros pour un 2 chambres. Le prix médian d’un 3 chambres est passé quant à lui de 295.000 à 289.555 euros, soit un recul de 1,8%. Si ces prix varient bien entendu fortement d’une commune à l’autre, les écarts de prix selon le nombre de chambres tendent à être plus grands dans les communes plus chères, où un 3 chambres représente bien souvent un appartement plus grand et plus luxueux. Le meilleur maintien des prix des appartements 1 et 2 chambres s’explique en partie par le fait que les acquéreurs sont aussi bien des gens qui achètent leur propre logement que des investisseurs, tandis que la grande majorité des acquéreurs d’appartements 3 chambres occupent personnellement le bien acquis. Les acquéreurs potentiels pour la catégorie 1 et 2 chambres sont donc plus nombreux.

Le neuf

Selon les notaires, le marché du neuf à Bruxelles s’est plutôt bien comporté en 2014. Les promoteurs se sont adaptés au marché, ce qui a pu raisonnablement équilibrer l’offre et la demande. Les biens proposés sont désormais construits selon les normes énergétiques les plus favorables, mais aussi de la manière la plus indépendante possible afin d’éviter des frais de gestion et des comptes confus entre copropriétaires.

Repères Logic (toutes communes confondues)

 

  • Maison : 360 000 euros

  • Appartement : 185 000 euros

 

 

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