Forest, aile nord de l’ancienne Abbaye. Picture by Jean-Pol Grandmont.

Bruxelles Ouest

Écrit par Stephan Debusschere le 15 juin 2017

Stabilité au programme

Sur le marché de l’occasion, qu’il s’agisse de vente ou de location, la progression des prix est loin d’être d’actualité. C’est plutôt la stabilité des prix qui est de mise. A l’Ouest de Bruxelles, c’est la commune de Molenbeek qui remporte la palme des maisons les moins chères de la Capitale, juste devant Anderlecht. Sur le segment des appartements, c’est cette fois Anderlecht qui monte sur la première marche. 

Anderlecht : les appartements les moins chers de Bruxelles

Si on peut trouver à Anderlecht les tarifs parmi les moins chers de Bruxelles dans les quartiers populaires, la présence de quartiers plus cossus recouvre une autre réalité tarifaire. Si un budget de quelque 220 000 euros devrait déjà permettre d’acquérir une maison mitoyenne à rénover du côté de la chaussée de Mons, il faudra plutôt en prévoir un de 300 000 à 350 000 euros pour en acquérir une dans les zones jouxtant le parc Astrid ou le Parc du Forestier. Tous quartiers confondus, le prix moyen d’une maison à Anderlecht est estimé à 270 000 euros. Anderlecht est ainsi à la seconde place des communes les moins chères de la Capitale sur ce segment, derrière Molenbeek.

Avec un prix moyen de 137 000 euros, tous quartiers confondus, les appartements anderlechtois figurent à la première place des communes les moins chères de la Capitale. Dans les quartiers plus cossus de la commune, celui du Scherdemael par exemple, les appartements se négocient davantage dans une tranche de prix avoisinant ou dépassant les 200 000 euros. Dans les quartiers plus populaires, du côté de Cureghem par exemple, la situation est généralement moins aisée, car les prix demandés y rencontrent plus difficilement la demande.

Avis aux investisseurs

Grâce aux projets de rénovation urbaine, l’offre en appartements neufs s’est structurée à Anderlecht. La SDRB, qui a pour mission de freiner la fuite des habitants à revenus moyens par manque d’offres de logements correspondant à leur budget, a notamment multiplié les chantiers communaux. En 2013, la SDRB a reçu pour une période de 7 ans un droit de préemption dans la commune, à l’intérieur d’un territoire qui est grosso modo délimité par la rue Ropsy Chaudron, le quai de l’Industrie, la rue de Liverpool, la rue du Chimiste, la chaussée de Mons ainsi que la rue du Compas.

A hauteur du quai de Biestebroeck, un quartier sous-utilisé le long du canal et entièrement situé sur la commune, quasiment toutes les parcelles ont fait l’objet de l’attention d’opérateurs publics ou privés, d’où l’étroite collaboration mise en place entre les autorités régionales et communales, le Port de Bruxelles et les porteurs de projets privés et publics, dont citydev.brussels qui a attribué un marché de promotion pour un projet portant sur un peu plus de 16 000 m², dont près de 12 500 destinés à du logement conventionné. Ce projet, qui est la seconde phase du vaste programme City Docks, est très stratégique puisqu’il se situe à côté du bassin Biestebroeck, qui concentre de nombreux projets du Plan Canal dessiné par le gouvernement bruxellois.

D’autres complexes résidentiels ont par ailleurs pris place au sein de la commune, à l’instar du désormais renommé Quartier des Musiciens, rue Félicien Rops, ou encore le projet Nautillus dont les quelque 200 appartements qui devraient voir le jour début 2018 affichent une tranche de prix comprise entre 110 000 et 285 000 euros, hors TVA. D’autres promotions sortiront encore de terre et revaloriseront des chancres urbains pour les transformer en de nouveaux quartiers verts favorisant la mobilité douce. Ces logements rencontrent un vif succès, notamment du côté des investisseurs qui connaissent le grand potentiel locatif de la commune et savent que le rendement qu’ils peuvent y obtenir est plus élevé qu’au sud de la capitale.

Molenbeek, les maisons les moins chères de Bruxelles

Point n’est besoin de se voiler la face outre mesure : la méfiance ambiante relative à l’égard de cette commune du nord de Bruxelles reste une réalité. Pourtant, il est assez fréquent de croiser, dans les quartiers dits « chauds » de Molenbeek, essentiellement habités par une population issue de l’immigration, des couples de jeunes – et moins jeunes – qui ont osé franchir le pas, et heureux de l’avoir fait.  Ces personnes sont souvent des couples qui ont passé outre la réputation de la commune pour profiter à la fois de la proximité du centre-ville et du rapport qualité-prix supérieur à celui de la zone 1000 Bruxelles. Avec un prix moyen de 260 000 euros, la commune de Molenbeek remporte d’ailleurs la palme des maisons les moins chères de la Capitale, juste devant Anderlecht.

Forest, aile nord de l’ancienne Abbaye. Picture by Jean-Pol Grandmont.

Maître-achat pour l’investisseur

Avec une hausse des prix dépassant à peine l’inflation, et dans un contexte de taux hypothécaires qui se maintiennent à des taux planchers, il est clair qu’il y a encore et toujours de bonnes affaires à réaliser pour les investisseurs. C’est particulièrement le cas à Molenbeek avec les prix à la vente les plus bas du marché et le rendement locatif le plus élevé.

Si ce dernier se chiffre à quelque 3,45% dans une commune telle que Watermael-Boitsfort, il est davantage à 4,75% à Molenbeek. En matière d’investissement à réaliser, la commune de Molenbeek se présente comme la plus intéressante à Bruxelles, suivie de près par Anderlecht et aussi Jette. Mais tout n’est jamais aussi rose qu’on pourrait l’espérer. La principale difficulté pour l’investisseur sera en effet de trouver des locataires fiables…

Forest, un marché à suivre

Forest est pour sa part la commune où les prix des maisons ont enregistré la plus forte hausse en cinq ans, avec une progression de 53 %. La commune offre néanmoins, outre ses artères aérées et ses quartiers où il fait bon vivre, des biens plus abordables et un meilleur potentiel de développement que dans d’autres communes voisines comme Ixelles ou Uccle, où les prix sont déjà bien plafonnés. Citons ici particulièrement les zones comme la couronne du parc Duden ou le dessus de la plaine Saint-Denis, qui sont très recherchées et qui offrent encore de belles marges de progression.

Logic Repères

Anderlecht

Maison : 270 000 euros 

Appartement : 137 000 euros

Molenbeek

Maison : 260 000 euros

Appartement : 155 000 euros

Forest

Maison : 390 000 euros

Appartement : 195 500 euros

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