Molenbeek-Saint-Jean, picture by Steve Collis.

Bruxelles Ouest

Écrit par Stephan Debusschere le 15 juin 2018

Stabilité au programme

Sur le marché de l’occasion, qu’il s’agisse de vente ou de location, la progression des prix est loin d’être d’actualité. C’est plutôt la stabilité des prix qui est de mise. Et c’est tant mieux pour l’activité. A l’Ouest de Bruxelles, c’est la commune de Koekelberg qui remporte la palme des maisons les moins chères de la Capitale, juste devant Molenbeek et Anderlecht. Sur le segment des appartements, c’est cette fois Anderlecht qui monte sur la première marche.

Anderlecht : les appartements les moins chers de Bruxelles

Si on peut trouver à Anderlecht les tarifs parmi les moins chers de Bruxelles dans les quartiers populaires, la présence de quartiers plus cossus recouvre une autre réalité tarifaire. Si un budget de quelque 220 000 euros devrait déjà permettre d’acquérir une maison mitoyenne à rénover du côté de la chaussée de Mons, il faudra plutôt en prévoir un de 300 000 à 350 000 euros pour en acquérir une dans les zones jouxtant le parc Astrid ou le Parc du Forestier. Tous quartiers et surfaces confondus, le prix moyen d’une maison à Anderlecht est estimé à 292 000 euros. Anderlecht figure ainsi à la seconde place des communes les moins chères de la Capitale sur ce segment, juste devant Molenbeek à 286 000 euros, et juste derrière Koekelberg où le prix moyen d’une maison est de 293 500 euros.

Avec un prix moyen de 155 000 euros, tous quartiers et surfaces confondus, les appartements anderlechtois figurent cette fois à la première place des communes les moins chères de la Capitale. Dans les quartiers plus cossus de la commune, celui du Scherdemael par exemple, les appartements se négocient davantage dans une tranche de prix avoisinant ou dépassant les 200 000 euros. Dans les quartiers plus populaires, du côté de Cureghem par exemple, la situation est généralement moins aisée, car les prix demandés y rencontrent plus difficilement la demande.

Avis aux investisseurs

Grâce aux projets de rénovation urbaine, l’offre en appartements neufs s’est structurée à Anderlecht. La SDRB, qui a pour mission de freiner la fuite des habitants à revenus moyens par manque d’offres de logements correspondant à leur budget, a notamment multiplié les chantiers communaux. En 2013, la SDRB a reçu pour une période de sept ans un droit de préemption dans la commune, à l’intérieur d’un territoire qui est grosso modo délimité par la rue Ropsy Chaudron, le quai de l’Industrie, la rue de Liverpool, la rue du Chimiste, la chaussée de Mons ainsi que la rue du Compas.

A hauteur du quai de Biestebroeck, un quartier sous-utilisé le long du canal et entièrement situé sur la commune, quasiment toutes les parcelles ont fait l’objet de l’attention d’opérateurs publics ou privés, d’où l’étroite collaboration mise en place entre les autorités régionales et communales, le Port de Bruxelles et les porteurs de projets privés et publics, dont citydev.brussels qui a attribué un marché de promotion pour un projet portant sur un peu plus de 16 000 m², dont près de 12 500 destinés à du logement conventionné. Ce projet, qui est la seconde phase du vaste programme City Docks, est très stratégique puisqu’il se situe à côté du bassin Biestebroeck, qui concentre de nombreux projets du Plan Canal dessiné par le gouvernement bruxellois.

D’autres complexes résidentiels ont par ailleurs pris place au sein de la commune, à l’instar du désormais renommé Quartier des Musiciens, rue Félicien Rops, ou encore le projet Nautillus dont les quelque 200 appartements affichent une tranche de prix comprise entre 110 000 et 285 000 euros, hors TVA. D’autres promotions sortiront encore de terre et revaloriseront des chancres urbains pour les transformer en de nouveaux quartiers verts favorisant la mobilité douce. Ces logements rencontrent un vif succès, notamment du côté des investisseurs qui connaissent le grand potentiel locatif de la commune et savent que le rendement qu’ils peuvent y obtenir est plus élevé qu’au sud de la Capitale.

Molenbeek, les maisons les moins chères de Bruxelles

Point n’est besoin de se voiler la face outre mesure : la méfiance ambiante relative à l’égard de cette commune du nord de Bruxelles reste une réalité. Pourtant, il est assez fréquent de croiser, dans les quartiers dits « chauds » de Molenbeek, essentiellement habités par une population issue de l’immigration, des couples de jeunes – et moins jeunes – qui ont osé franchir le pas, et heureux de l’avoir fait.

Ces personnes sont souvent des couples qui ont passé outre la réputation de la commune pour profiter à la fois de la proximité du centre-ville et du rapport qualité-prix supérieur à celui de la zone 1000 Bruxelles. Avec ce prix moyen de 286 000 euros, la commune de Molenbeek remporte d’ailleurs la palme des maisons les moins chères de la Capitale.

Molenbeek-Saint-Jean, picture by Steve Collis.

Maître-achat pour l’investisseur

Avec une hausse des prix qui suivent globalement l’inflation, et dans un contexte de taux hypothécaires qui se maintiennent à des taux planchers, il est clair qu’il y a encore et toujours de bonnes affaires à réaliser pour les investisseurs. C’est particulièrement le cas à Molenbeek avec les prix à la vente les plus bas du marché et le rendement locatif le plus élevé.

Si ce dernier se chiffre à quelque 3,45% dans une commune telle que Watermael-Boitsfort, il est davantage à 4,75% à Molenbeek. En matière d’investissement à réaliser, la commune de Molenbeek se présente comme la plus intéressante à Bruxelles, suivie de près par Anderlecht et aussi Jette. Mais tout n’est jamais aussi rose qu’on pourrait l’espérer. La principale difficulté pour l’investisseur sera en effet de trouver des locataires fiables…

Jette : des atouts qui dopent le marché

Jette est connue pour être principalement une commune à appartements. Son offre en la matière, sa qualité de vie et ses facilités semblent particulièrement motiver les jeunes ménages. Et si l’on privilégie le nombre de biens échangés comme baromètre de bonne santé du marché des appartements, qui est prédominant à Jette, on constate que la commune affiche ces dernières années l’une des activités les plus stables de la Capitale, avec des prix qui restent abordables au regard de ce qui est pratiqué dans d’autres communes bruxelloises. Le prix moyen d’une maison a néanmoins passé la barre des 300 000 euros, tandis que celui d’un appartement s’est fixé à 167 500 euros.

On assiste donc à une forme de transhumance intra-régionale de la part de jeunes ménages qui ont grandi dans le sud-est de la Capitale mais qui n’ont pas les moyens d’y acquérir un bien.

La verdure, la quiétude, la convivialité, les facilités de déplacement vers le centre-ville ou encore le centre culturel aux multiples activités constituent d’autres arguments majeurs amenant les jeunes ménages à choisir Jette pour s’installer. Jette fait partie de ces communes du nord-ouest qui offrent aussi des logements neufs dans des quartiers agréables et bien desservis en transports en commun, à des prix bien plus abordables que dans le sud et le centre de la Capitale. Le prix moyen au m2 d’un appartement neuf est ainsi de 2700 euros.

Pour amateurs de rénovation

Avec un prix moyen de 312 000 euros, la maison jettoise se place dans le top 6 des communes les moins chères de Bruxelles sur ce segment. Cette situation se doit d’être lue non seulement au niveau géographique de la commune, mais aussi au regard de son bâti relativement vétuste.

C’est d’ailleurs cette obsolescence du parc des maisons unifamiliales, doublée d’une frilosité de la part des vendeurs à mettre leur bien sur le marché, qui avait entraîné la faible quantité de transactions opérées durant les années 2009 et 2010. L’année 2011 avait d’ailleurs maintenu le statu quo, alors que les années suivantes ont vu progresser l’attrait pour ces biens de la part des amateurs de rénovation. Pour soutenir l’activité sur ce segment, la correction des prix a semblé nécessaire au cours de l’année écoulée, et c’est bien ce qui s’est produit.

Ganshoren, une offre favorable aux acheteurs

Petite commune du nord de la Capitale, Ganshoren présente les mêmes atouts que sa voisine Berchem-Ste-Agathe – environnement verdoyant, proximité du centre-ville – mais avec cette particularité nommée avenue Charles-Quint. Si la commune vit une situation à part, cela ne l’a pas empêché de progresser au fil du temps.

Les maisons de Ganshoren ont en effet inlassablement poursuivi leur avancée ces dernières années pour grignoter leur retard sur Berchem-Sainte-Agathe et Koekelberg. Après une période de stabilisation, la loi de l’offre et de la demande a su opérer un rattrapage qui a fait remonter les prix, amenant aujourd’hui le prix moyen d’une maison à franchir la barre des 300 000 euros, à 315 500 euros.

Des appartements très compétitifs

Sur ce micromarché qu’est Ganshoren, le marché des appartements était resté calme jusqu’en 2012. Après une période de correction puis de stagnation, le prix moyen s’est élevé pour atteindre aujourd’hui 173 000 euros, soit une hausse de 10% par rapport à 2016. Du côté des « premiers prix », on peut trouver au sein des grands immeubles des appartements 2 chambres jusqu’à 85 m2, déjà rafraîchis en partie, pour moins de 150 000 euros.

Si l’on dispose d’un budget plus élevé de 10 à 15%, on s’intéressera aux appartements sis dans de plus petites copropriétés où les charges sont moins lourdes que dans les grands immeubles. Ces biens nécessitent cependant parfois des travaux de rénovation plus ou moins importants. Et la qualité de la localisation du bien aura bien évidemment aussi une influence sur le prix.

Repères

Anderlecht

Maison : 292 000 euros 

Appartement : 163 500 euros

Molenbeek

Maison : 286 000 euros

Appartement : 172 000 euros

Koekelberg

Maison : 293 500 euros

Appartement : 175 500 euros

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