Bruxelles, picture by Michiel Verbeek.

Bruxelles

Écrit par Stephan Debusschere le 29 septembre 2017

Un marché d’investisseurs

L’immobilier neuf se taille une belle part du marché locatif bruxellois, qui grossit de jour en jour. Si bien que la Capitale se mue en un marché d’investisseurs. 

En 2016, le succès des promotions situées au cœur de la capitale, pas seulement dans l’hyper centre mais aussi dans sa proche périphérie, ne s’est pas démenti. Ce succès s’explique notamment par le grand intérêt des investisseurs pour les appartements de petite taille. Une demande d’ailleurs anticipée par les promoteurs qui ont depuis longtemps intégré cette tendance pour les petites unités de logement, dont le rendement est le plus intéressant et pour lesquels le potentiel locatif est le plus important. La région bruxelloise se mue ainsi réellement en un marché d’investisseurs. C’est que le marché locatif prend chaque jour un peu plus d’importance dans la Capitale. Le pourcentage de propriétaires occupants – environ 43 % actuellement – est en effet désormais en dessous de la moyenne nationale…

Une créativité rentable

Qu’il s’agisse d’investisseurs ou d’acquéreurs pour occupation personnelle, on remarque que la créativité et la qualité architecturales des projets prennent de plus en plus d’importance dans la prise de décision d’acquisition, et ce, quelle que soit la localisation. Ces paramètres sont donc logiquement devenus des éléments marketing à part entière dans le chef des promoteurs, qui se doivent d’apporter une telle plus-value à leurs projets afin de séduire une clientèle qui se trouve face à une offre importante, et pour laquelle les performances énergétiques constituent une condition nécessaire mais désormais plus suffisante. On ne peut d’ailleurs que se réjouir de voir le paysage immobilier de la Capitale évoluer dans ce sens, à l’instar d’autres villes belges où le « classicisme contemporain » tend définitivement à faire place à une certaine audace architecturale.

Gentrification

A Bruxelles, on assiste d’autre part au phénomène de gentrification, c’est-à-dire l’arrivée de populations plus aisées dans des communes dites « populaires », à l’image de nombreux quartiers de Saint-Gilles, Schaerbeek, Forest ou encore Bruxelles-Ville. Les promoteurs sont dès lors très enthousiastes à investir des friches urbaines dans des quartiers aux paysages architecturaux très attractifs, afin de proposer leurs projets notamment à des personnes correspondant au profil dit Yuppie (Young Urban Professionnal).

Ces personnes âgées d’une trentaine d’années, en couple ou non, disposent de bons revenus, ne privilégient pas la voiture pour leur mobilité et ont fait le choix d’habiter en pleine ville. Cette demande a par ailleurs pu bénéficier de prix qui, bien que largement plus élevés que la moyenne nationale, n’ont subi qu’une très légère augmentation au cours de l’année écoulée. Sur un produit type comme l’appartement 2 chambres d’une superficie de 90 à 95 m2, cette augmentation ne s’est chiffrée qu’à 1% environ, ce qui a favorisé l’activité sur le marché du neuf bruxellois.

Bruxelles, picture by Michiel Verbeek.

Maîtres-achats

Comme ce fut déjà le cas courant 2015 et 2016, les appartements de petite taille d’une ou deux chambres, dans une tranche de prix comprise entre 100 000 à 250 000 euros (hors frais), continuent à constituer le fer de lance de l’activité en région bruxelloise. Autre maître-achat : les studios de 30 à 40 m2, qui se négocient entre 120 000 et 135 000 euros selon le degré de finition et la proximité des transports en commun, et offrent des loyers compris entre 450 et 600 euros. L’intérêt pour les petites unités de logement apparaît ainsi comme le reflet du panorama socio-économique actuel et à venir.

La demande émanant d’acquéreurs qui souhaitent occuper leur logement porte davantage sur des appartements trois chambres. Il s’agit souvent là de familles qui revendent leur maison mitoyenne pour acquérir un logement neuf beaucoup moins coûteux à l’usage comme à l’entretien.

Parallèlement à cela, on constate que les biens des tranches supérieures, de 300 000 à 500 000 euros continuent pour leur part à bien se vendre aussi.

Il n’en reste pas moins que le marché du neuf à Bruxelles est très éclaté en termes de prix. Entre des communes comme Anderlecht et d’autres comme Uccle, Ixelles et les deux Woluwe, l’écart de prix au m2 va quasiment du simple au double - de 2100 à 4000 euros en moyenne - pour un appartement de qualité intrinsèque identique. 

Bonne santé sur le marché secondaire

Avec une hausse du nombre de transactions de 5% entre le premier et le second trimestre de cette année, selon la Fédération des notaires, le marché secondaire bruxellois n’a rien à envier au marché primaire, alors qu’on pouvait craindre une forme de bouleversement engendré par la suppression du régime du bonus logement fin 2016 au profit d’un nouveau système de réduction des droits d’enregistrement. La dynamique de cette activité en croissance a par ailleurs entraîné une évolution à la hausse des prix des appartements d’occasion dans 12 communes bruxelloises durant le premier semestre. Mais cette augmentation est à relativiser, car celle-ci est en réalité à peine supérieure à l’inflation. Preuve que le marché bruxellois reste stable et sain.

Logic repères

Appartement neuf (prix moyen au m2)

Bruxelles-Ville : 3200 euros

Bruxelles Centre : 3575 euros

Bruxelles Nord : 2600 euros

Bruxelles Sud : 3650 euros

Bruxelles Ouest : 2550 euros

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