Bruxelles (Belgique), l

Bruxelles-Ville

Écrit par Stephan Debusschere le 28 novembre 2017

Terrain de jeu pour investisseurs

Au cœur de Bruxelles, l’immobilier neuf et d’occasion se taille une belle part du marché locatif, qui grossit de jour en jour. Une aubaine pour les investisseurs.

Au cours de cette année, comme ce fut le cas en 2016, le succès des promotions situées au cœur de la Capitale ne s’est pas démenti. Ce succès s’explique notamment par le grand intérêt des investisseurs pour les appartements de petite taille. Une demande d’ailleurs anticipée par les promoteurs qui ont depuis longtemps intégré cette tendance pour les petites unités de logement, dont le rendement est le plus intéressant et le potentiel locatif est le plus important. Le marché locatif prend d’ailleurs chaque jour un peu plus d’importance dans la Capitale, jusqu’à devenir prédominant. C’est que dans la Région de Bruxelles-Capitale, le pourcentage de propriétaires occupants – environ 43 %  – est désormais en dessous de la moyenne nationale. Et du côté de l’offre, on trouve trois appartements à louer pour deux mis en vente.

Si le marché immobilier local est donc majoritairement locatif dans son ensemble, c’est encore davantage le cas au centre de la Capitale, où le ratio peut atteindre deux mises en vente pour cinq en location. Le centre de Bruxelles se mue ainsi réellement en un marché pour investisseurs, avec une forte demande internationale. Sur le marché du neuf, les prix des appartements ont ainsi augmenté de 9% en quatre ans, et de 3% par rapport à septembre 2016, amenant leur prix moyen à 3300 euros/m2. Ce prix reste néanmoins inférieur à celui pratiqué dans les communes du centre et du sud.  

Maîtres-achats

Les appartements de petite taille d’une ou deux chambres, dans une tranche de prix comprise entre 100 000 à 250 000 euros (hors frais), constituent toujours le fer de lance de l’activité sur le segment du neuf. Et cet intérêt pour les petites unités de logement est bel et bien le reflet du panorama socio-économique actuel, et à venir. Autre maître-achat : les studios de 30 à 40 m2, qui se négocient entre 120 000 et 135 000 euros selon le degré de finition et la proximité des transports en commun, et offrent des loyers compris entre 450 et 600 euros.

La demande émanant d’acquéreurs qui souhaitent occuper leur logement porte davantage sur des appartements trois chambres. Il s’agit souvent là de familles qui revendent leur maison mitoyenne pour acquérir un logement neuf qui s’avère beaucoup moins coûteux à l’usage comme à l’entretien.

Mais pour le Bruxellois « moyen » dont le revenu gravite autour de 23 000 euros annuels bruts, l’accessibilité à ce type de logement est sérieusement mise à mal. Ailleurs, cette accessibilité à la propriété dépendra fortement de la commune visée. Le marché du neuf à Bruxelles est en effet très éclaté en termes de prix. Entre des communes comme Anderlecht et d’autres comme Uccle, Ixelles et les deux Woluwe, l’écart de prix au m2 va quasiment du simple au double - de 2600 à 3750 euros en moyenne - pour un appartement de qualité intrinsèque identique.

Bruxelles (Belgique), l'hôtel de ville et le centre de la vieille ville vus depuis le Mont des Arts. Picture by Jean-Pol Grandmont.

Marché secondaire

Sur le marché de l’occasion, qu’il s’agisse de vente ou de location, la progression des prix enregistrée au cœur de Bruxelles par rapport à septembre 2016 est faible par rapport à d’autres communes comme Ixelles, Saint-Gilles ou encore Etterbeek. C’est plutôt la stabilité des prix qui est de mise. Si on y ajoute le niveau encore historiquement bas des taux hypothécaires, on obtient un cocktail très favorable aux investisseurs sur ce marché également.

Le prix médian d’un appartement de seconde main offrant une superficie de 80 m2 dans le Pentagone est actuellement de 242 000 euros. Globalement, un appartement 2 chambres est 40 % plus cher qu’un appartement 1 chambre, et un appartement 3 chambres coûte pour sa part 60 % de plus qu’un 2 chambres. Les prix des 3 chambres ont ainsi augmenté plus fortement au cours de ces dernières années. Si cette augmentation est notamment due à la hausse des divorces et des familles uniparentales, elle a aussi pour cause le rabattement des ménages vers ce type de logement en lieu et place d’une maison, pour des raisons éminemment budgétaires. Le jeu de l’offre et de la demande fait le reste.

Une créativité rentable

Qu’il s’agisse d’investisseurs ou d’acquéreurs pour occupation personnelle, on remarque que la créativité et la qualité architecturales des projets prennent de plus en plus d’importance dans la prise de décision d’acquisition, et ce, quelle que soit la localisation.

Ces paramètres sont donc logiquement devenus des éléments marketing à part entière dans le chef des promoteurs, qui se doivent d’apporter une telle plus value à leurs projets afin de séduire une clientèle qui se trouve face à une offre importante, et pour laquelle les performances énergétiques constituent une condition nécessaire mais désormais plus suffisante. On ne peut d’ailleurs que se réjouir de voir le paysage immobilier de la Capitale évoluer dans ce sens, à l’instar d’autres villes belges où le « classicisme contemporain » tend définitivement à faire place à une certaine audace architecturale.

Gentrification

Comme c’est le cas de Saint-Gilles, Schaerbeek ou Forest, on assiste dans certains quartiers du centre de Bruxelles au phénomène de gentrification, c’est-à-dire l’arrivée de populations plus aisées dans des communes dites « populaires ». Les promoteurs sont dès lors très enthousiastes à investir des friches urbaines dans des quartiers aux paysages architecturaux très attractifs, afin de proposer leurs projets notamment à des personnes correspondant au profil dit Yuppie (Young Urban Professionnal). Ces personnes sont âgées d’une trentaine d’années, sont en couple ou non, disposent de bons revenus, ne privilégient pas la voiture pour leur mobilité et ont fait le choix d’habiter en pleine ville.

Moyenne

Appartement neuf : 3300 euros/m2

Appartement d’occasion (80 m2) : 242 000 euros

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