Fleurus, picture by Jean-Pol Grandmont.

Nord de Charleroi

Écrit par Stephan Debusschere le 17 août 2015

Des prix toujours très compétitifs

Si la Province du Hainaut suscite globalement la convoitise de candidats acquéreurs en provenance de Bruxelles et du Brabant wallon, c’est a fortiori le cas de communes toutes proches comme Pont-à-Celles, Les Bons-Villers ou encore Fleurus qui affichent des prix toujours très compétitifs. 

Fleurus, picture by Jean-Pol Grandmont.Pour qu’un candidat acquéreur en provenance de Bruxelles ou du Brabant wallon achète un bien dans la Province du Hainaut, trois conditions doivent être réunies, à commencer par le prix.
 
Il s’agit en général de personnes qui veulent avoir accès à la propriété mais qui ne disposent pas des moyens nécessaires pour acquérir un bien dans leur environnement, ou qui ne souhaitent pas acheter un bien dont le prix ne correspond pas à sa valeur vénale, le prix étant fortement influencé par la localisation du bien. Voilà une bonne raison de s'orienter vers des régions moins onéreuses, comme c’est le cas en Hainaut et plus précisément dans la zone nord de Charleroi ou, dit autrement, au sud de Nivelles
 
Mais si le prix est une condition nécessaire, ce n’est pas une condition suffisante. La proximité des grands axes routiers et ferroviaires, les facilités de mobilité, la qualité de vie offerte dans les zones concernées et une plus grande surface d’habitation sont des critères tout aussi déterminants, tout comme la distance qu’il faudra parcourir pour rejoindre son lieu de travail.
 
Et en matière d’éloignement, la limite psychologique communément admise se chiffre à quelque 45 minutes. En considérant cette limite, les communes vertes de Pont-à-Celles, Fleurus ou encore Les Bons-Villers s’avèrent a fortiori très intéressantes pour les candidats à la propriété issus de Bruxelles et du Brabant wallon.
 
Selon les professionnels, ces communes attirent en effet une importante clientèle d’acheteurs venant de Bruxelles mais surtout du Brabant wallon car, pour quelques kilomètres de plus, ceux-ci trouvent des biens de qualité dans des environnements champêtres, et pour des prix bien entendu moins élevés. 

Une offre importante

Le type de biens le plus demandé semble être la maison 4 façades, située dans un environnement campagnard permettant aux futurs occupants de jouir d’une quiétude et d’une qualité de vie adaptée à leurs souhaits. Pour une maison bien située et qui bénéficiera d’une plus-value suite aux éventuels travaux de rénovation, ces prix fluctuent entre 150.000 et 250.000 euros. Mais le bien le plus vendu n'est pas nécessairement le plus recherché, car les candidats réorientent souvent leur recherche, passant de la villa 4 façades à rénover des années 70-80 – plus énergivore et coûteuse à l’entretien – à la maison mitoyenne qui offre de grands volumes ne nécessitant qu'un léger rafraîchissement.
 
En finalité, le bien le plus acheté dans le cadre d’une famille semble être la maison 2-3 façades en bon état qui dispose de 3 chambres, d’un jardin et éventuellement d’un garage, et qui offre surtout la possibilité d’une réduction des droits d'enregistrement, pour un prix compris entre 200.000 et 225.000 euros. Quoi qu’il en soit, il est clair que ces candidats acquéreurs se retrouvent dans un marché offrant une grande et large gamme de biens et au sein duquel, outre la question du choix, ils bénéficient aussi du luxe de mieux pouvoir négocier le prix…
 
Un peu plus loin, les Bruxellois semblent rechercher également des biens dans les communes du Grand Charleroi proches de la gare, comme Marcinelle, Mont-sur-Marchienne, Couillet, ou encore Montignies-sur-Sambre. Ces entités leur permettent d’acquérir un bien qu’ils ne pourraient pas s’offrir au sein des 19 communes de Bruxelles, et ce, même dans les communes les moins chères de la capitale. Il s’agit dès lors ici d’une tranche population moins aisée, à la recherche d’un logement d’une plus grande capacité et pour un prix inférieur à 200.000 euros.

Immeubles de rapport

Du côté des investisseurs, les immeubles de rapport constituent un segment recherché dans le Grand Charleroi par les candidats bruxellois et brabançons. Dans une tranche de prix comprise entre 175.000 et 250.000 euros, ceux-ci trouvent des immeubles divisés en plusieurs logements qui génèrent un rendement important qui peut dépasser les 5 %.

Les Bons-Villers en tête

Sur l’ensemble de l’année 2014, la commune apparaît être la plus chère des trois communes citées ici, et ce, sur tous les segments. Celui de la maison mitoyenne affiche, sur un total de 56 transactions, un prix de référence de 220 000 euros, soit une bonification de 10% sur base annuelle (200 000 euros en 2013). Et sur le segment des villas, bien que celui-ci ait enregistré un recul de  12% au cours de l’année écoulée, le prix de référence se maintient au-delà de 350 000 euros, à 365 000 euros précisément. Enfin, sur le segment de l’appartement, le faible nombre de transactions (4 courant 2014) n’autorise pas à statuer sur une réelle tendance à la baisse ou à la hausse des prix. Pour l’année 2013, le prix de référence était fixé à 230 000 euros, soit bien supérieur à ceux des 2 autres communes citées ici.

Pont-à-Celles

On remarque que, sur cette commune de 5500 hectares accueillant 17.000 habitants, il y a en permanence plus de 70 maisons unifamiliales de moins de 250.000 euros proposées à la vente. L'offre y est donc assez importante. Si on classe les types de biens par nombre de transactions, les maisons 2 et 3 façades représentent plus de 60% des ventes. Le reste des transactions se distribue assez équitablement entre les autres types de biens. La maison mitoyenne en bon état, sans garage, se vend actuellement à quelque 190.000 euros. Le prix d’une maison mitoyenne à rénover, sans garage se fixe quant à elle à 120.000 euros, et celui d’une villa à rénover datant des années 70 est d’environ 260.000 euros.
 
Enfin, le prix d’un appartement de 2 chambres à rénover, pour une superficie de 65 m2, est de quelque 100.000 euros. Du côté des appartements neufs – pour une offre assez limitée – le bien de 2 chambres pour une surface habitable de 95 m2 est de 180.000 euros.
 

Logic Repères

Pont-à-Celles

  • Maison : 190 000 euros
  • Villa années 70 à rénover : 260 000 euros
  • Appartement 2 ch. : 195 000 euros

Les Bons-Villers

  • Maison : 220 000 euros
  • Villa : 365 000 euros
  • Appartement : 230 000 euros

Fleurus

  • Maison : 160 000 euros
  • Villa : 265 000 euros
  • Appartement : 156 000 euros
 
 

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