Hôtel de ville de Charleroi

Charleroi

Écrit par Stephan Debusschere le 15 février 2017

Un marché divisé

A Charleroi, le retour à des valeurs plus justes stabilise le marché. Mais tous les segments n’en profitent pas pour autant, tout comme certains quartiers.

Ces dernières années, sous l’effet d’une euphorie généralisée, le marché immobilier de Charleroi et de sa périphérie a enregistré une très sensible augmentation des prix. Mais ces prix ont été artificiellement gonflés, sans prise en compte de la réalité du marché. Face à cette surcote, l’offre s’est mise à grossir considérablement pour devenir abondante, aussi bien sur le segment des maisons que des appartements, tandis que la baisse d’activité réduisait le nombre de transactions. En conséquence, les prix à Charleroi s’affichent à la baisse.

Les négociations qui ont font baisser les prix de 10 000 à 20 000 euros dès 2014 sont d’ailleurs considérées comme justifiées au regard des prix surfaits du passé. Ainsi, une maison de rangée mise en vente à 130 000 euros se négociait à 120 000, voire 110 000 euros, et un bien affiché à 100 000 euros ne trouvait plus preneur qu’à quelque 85 000 euros. Le marché a donc enregistré une baisse des valeurs qui pouvait se chiffrer jusqu’à 15 %. Si cette baisse semble importante, elle ne constitue en réalité qu’un retour à des valeurs plus justes. Durant l’année écoulée, ces prix correspondant davantage à la réalité d’un marché devenu difficile sont restés relativement stables.

Biens modestes en difficulté

Les biens sans de gros travaux à prévoir, et dans une tranche de prix oscillant entre 150 000 et 200 000 euros, ont continué à se vendre dans des délais très raisonnables. En revanche, ceux présentant beaucoup de travaux, ceux de prestige, les commerces ou encore les immeubles de rapport se sont vendus plus difficilement. Il en est de même pour les biens modestes, et pas uniquement en raison de la frilosité des banques à prêter 115 à 125 % du prix à un acheteur au budget modeste qui doit emprunter aussi pour rénover le bien dont l’état laisse généralement à désirer.

Si ce type de biens a du mal à se vendre, c’est aussi parce que la plupart d’entre eux sont situés dans des quartiers ou des communes au sein desquels les acheteurs potentiels ne souhaitent pas habiter a priori. Il en est ainsi de Marchienne-au-Pont, où une maison de rangée offrant deux chambres et un petit jardin plafonnera à quelque 75 000 euros, de Marchienne Docherie ou encore Dampremy, pourtant à proximité directe du centre-ville de Charleroi.

Hôtel de ville de Charleroi

Pari sur la Ville Basse

Le centre-ville ne fait pas pour autant l’unanimité de la demande. Sans parler des nombreux chantiers et travaux d’aménagement divers, ce centre est pour beaucoup occupé par des immeubles à appartements anciens, généralement en mauvais état et dont l’entretien et l’usage s’avèrent coûteux. Le cœur de la ville est, en outre, divisé par une frontière invisible qui le sépare en Ville Haute et Ville Basse.

La Ville Haute, qui présente nombre de biens très accessibles comme des appartements deux chambres à rénover et annoncés entre 50 000 et 60 000 euros, des maisons de rangée sous la barre des 100 000 euros ou encore des immeubles de rapport – souvent en infraction urbanistique –, semble littéralement boudée par les candidats acquéreurs. En revanche, la Ville Basse, en cours de redynamisation, suscite davantage d’intérêt, notamment en raison de la livraison prochaine du futur centre commercial Rive Gauche, dans le quartier de la place Albert Ier.

Marché du neuf

Vu la croissance démographique du Grand Charleroi et son développement économique, les besoins en nouveaux logements sont importants. Or, le nombre de projets y est relativement faible, compte tenu de la taille et du potentiel de la ville. L’offre actuelle est ainsi nettement insuffisante par rapport à la demande, pourtant appelée à s’accroître.

La majorité du stock de logements neufs se situe dans la périphérie de Charleroi, plus active que le centre-ville sur ce segment du marché. C’est d’ailleurs à Gosselies que la plupart des projets de taille se concentrent.

Avec des prix qui se sont stabilisés dans une fourchette comprise entre 1700 et 1900 euros/m2, hors frais, Charleroi reste la ville où se loger dans du neuf reste le plus accessible. L’accès à la propriété reste néanmoins problématique pour les jeunes ménages, étant donné le coût d’acquisition plus important par rapport à un bien d’occasion. En conséquence, nombre de logements neufs ne sont souvent accessibles qu’à une certaine catégorie d’acheteurs qui détiennent de l’épargne et revendent leur bien pour poursuivre leur vie en appartement.

En termes de surface, le marché immobilier de Charleroi n’est pas comparable à celui de Bruxelles, où la pression immobilière pousse les promoteurs à réduire les surfaces par logement afin de tenter de maintenir des prix attractifs. Ce n’est pas le cas à Charleroi et dans sa périphérie. Les surfaces habitables des appartements neufs sont, en effet, en moyenne de 100 m2, alors qu’un appartement neuf à Bruxelles offrira plutôt entre 85 et 90 m2.

Tendance 2017

Sans changement sensible dans les politiques bancaires, le marché devrait afficher cette année un profil similaire à celui de 2016. Pour Charleroi, la fin des travaux dans le centre-ville devrait pouvoir entraîner un rayonnement du marché autour de Charleroi intra muros ; une ville rénovée peut, en effet, espérer générer une meilleure image à l’extérieur.

Logic Repères

Maison de rangée : 120 000 euros

Appartement : 99 000 euros

Appartement neuf : entre 1700 et 1900 euros/m2

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