Charleroi, picture by Jmh2o.

Charleroi

Écrit par Stephan Debusschere le 14 août 2018

Un marché redynamisé

S’appuyant sur une stratégie de rénovation urbaine, Charleroi connaît une dynamique qui soutient son marché immobilier.

Charleroi, picture by Jmh2o.Ces dernières années, sous l’effet d’une euphorie généralisée, le marché immobilier de Charleroi et de sa périphérie avait enregistré de très sensibles augmentations de prix. Mais ces prix avaient été artificiellement gonflés, sans prise en compte de la réalité du marché. Face à ce qui s’est avéré une surcote, l’offre s’était parallèlement mise à grossir considérablement, aussi bien sur le segment des maisons que des appartements, tandis que la baisse d’activité réduisait le nombre de transactions. Conséquence logique, les prix à Charleroi se sont alors affichés à la baisse. Les négociations qui ont font baisser les prix de 10 000 à 20 000 euros, et ce, dès 2014, restent d’ailleurs aujourd’hui considérées comme justifiées au regard des prix surfaits du passé. Ainsi, une maison de rangée mise en vente à 130 000 euros se négociait en finalité à 120 000, voire 110 000 euros, et un bien affiché à 100 000 euros ne trouvait plus preneur qu’à quelque 85 000 euros. Le marché a ainsi enregistré une baisse des valeurs qui a pu se chiffrer jusqu’à 15 %.

Si cette baisse semble importante, elle ne constitue en réalité qu’un retour à des valeurs plus justes et stables qui permettent de pérenniser l’activité immobilière au sein de cette ville qui, selon Carl Galante de l’agence Trevi La Propriété, « dispose d’un vaste réservoir de logements de toutes catégories et concentre aussi assez d’infrastructures et de services publics de qualité pour s’imposer comme un pôle de la culture, du commerce, de l’horeca et du divertissement. Charleroi veut, d’abord et avant tout, être une ville pour tous ses habitants, reconnue pour la qualité de sa structure urbaine, la diversité de ses logements, l’abondance de ses transports publics, l’efficacité de ses services, la vitalité de sa vie culturelle et démocratique, ou encore le charme de ses espaces verts. Charleroi veut faire de la qualité de vie offerte à ses habitants son signe distinctif. Voilà pourquoi il fera bon vivre dans Charleroi avant 10 ans et voilà surtout pourquoi il faut y investir. Les loyers y sont sensiblement les mêmes que dans les grandes villes voisines, et le prix de l’immobilier de rapport n’a pas encore intégré la plus-value potentielle… »

De l’importance du prix juste

Les biens sans de gros travaux à prévoir, et dans une tranche de prix oscillant entre 150 000 et 200 000 euros, suscitent toujours de l’intérêt et continuent à se vendre dans des délais très raisonnables. Ce qui semble moins être le cas des biens dits « modestes ». Ce type de biens, qui se situe dans une gamme de prix inférieure à 100 000 euros, semble pour sa part avoir plus de mal à se vendre. C’est le cas surtout des biens situés dans les anciens quartiers périphériques de Charleroi tels que Marchienne-au-Pont, ou encore Dampremy.

Deux raisons principales expliquent cet état de fait. D’une part, le nombre de biens proposés à la vente y est trop important par rapport à la demande potentielle. De l’autre, on assiste à la fréquente nécessité d’y réaliser des travaux plus ou moins importants. Ces deux facteurs induisent un vaste choix pour les candidats acquéreurs, qui peuvent ainsi négocier plus facilement à la baisse le prix de vente. Dès lors, seuls les biens estimés à la juste valeur du marché trouvent acquéreurs. 

Redynamisation en cours

Le cœur de la ville est divisé par une frontière invisible qui le sépare en Ville Haute et Ville Basse, ce qui crée pour l’instant un marché à deux vitesses. La Ville Haute, qui présente nombre de biens très accessibles comme des appartements deux chambres à rénover et annoncés entre 50 000 et 60 000 euros, des maisons de rangée sous la barre des 100 000 euros ou encore des immeubles de rapport – par ailleurs souvent en infraction urbanistique –, semble pour l’instant boudée par les candidats acquéreurs. En revanche, la Ville Basse, en cours de redynamisation, suscite davantage d’intérêt, notamment en raison de la présence du nouveau centre commercial Rive Gauche, dans le quartier de la place Albert Ier.

« Sur le plan commercial, Rive Gauche est une première étape dans la reconstitution d’un commerce de proximité en centre-ville, confirme Carl Galante. Mais cela ne s’arrête pas là. Sur le plan de la formation et de la recherche aussi, le Biopark de Gosse­lies construit en collaboration entre l’ULB et l’Université de Mons est un succès remarquable qui pousse à développer, de la même manière, des infrastructures de recherche et d’enseignement dans des secteurs d’avenir tels que l’énergie et les nouveaux matériaux. La localisation de Greenwin, le pôle de compétitivité compétent en ces matières, à Charleroi, est une première étape vers la constitution d’un Ecopark, complétant sa diversification et son redéploiement économiques. »

Un marché en croissance

« Un peu partout en Europe, on assiste à un grand retour des villes moyennes, constate encore Carl Galante. Le retour à l’urbain est le résultat d’un changement culturel. L’individualisme forcené des dernières décennies a conduit à une multiplication de l’habitat individuel dispersé et clos. Or, ces quartiers résidentiels, exempts de fonctions urbaines, sont générateurs de solitude, et tendent à imprégner les relations sociales de méfiance et d’insécurité. Aujourd’hui, plus nombreux sont ceux qui aspirent à vivre à nouveau dans des logements semi-groupés, qui offrent les conditions indispensables à l’intimité d’une famille, mais aussi des occasions de redécouvrir des lieux de convivialité. Les rues sans voiture ou à vitesse limitée où les enfants peuvent jouer, les espaces verts partagés où jeunes et moins jeunes peuvent se croiser, les grands boulevards urbains où la priorité va aux transports en commun, aux piétons et aux cyclistes, les places publiques rendues à la convivialité des marchés et des fêtes, bref tout ce qui concourt à refaire des villes des lieux de sérénité, de rencontre et de plaisir, répond aux aspirations les plus profondes de notre époque. En tant que ville moyenne, Charleroi peut pleinement tirer profit de cette vague de redécouverte urbaine à laquelle on assiste aujourd’hui. »

Et vu la croissance démographique du Grand Charleroi et son développement économique, les besoins en nouveaux logements sont importants. « En se développant simultanément et de manière équilibrée dans l’ensemble des secteurs, Charleroi réaffirme son rôle de métropole régionale et attire de nouveaux habitants, profitant de la croissance démographique de Bruxelles et du besoin de délestage de la Capitale », ajoute Carl Galante.

Le nombre de projets y est pourtant encore relativement faible, compte tenu de la taille et du potentiel de la ville. La majorité du stock de logements neufs se situe dans la périphérie de Charleroi, plus active que le centre-ville sur ce segment du marché. C’est d’ailleurs à Gosselies que la plupart des projets de taille se concentrent. La fin des travaux dans le centre-ville devrait pouvoir entraîner un rayonnement du marché autour de Charleroi intra muros. Une ville rénovée peut en effet espérer générer une meilleure image à l’extérieur. 

Un postulat qu’appuie Carl Galante. « Charleroi connaît une dynamique s’appuyant sur une stratégie forte de rénovation urbaine dont l’objectif est de rendre à sa population le plaisir de vivre en ville. L’image que renvoie Charleroi est en train de changer ! Charleroi a de réels atouts, le sait et y travaille… Sa localisation est un atout pour son développement économique mais aussi pour intensifier sa vocation de pôle régional sur le plan culturel, commercial, de la formation et de la recherche. Et contrairement aux ‘villes nouvelles’ construites au lendemain de la Seconde Guerre mondiale, Charleroi dispose d’un vrai centre historique, d’infrastructures et d’un patrimoine urbanistique et architectural remarquable. »

Avec des prix qui se sont stabilisés dans une fourchette comprise entre 1700 et 1900 euros/m2, hors frais, Charleroi reste la ville en Belgique où se loger dans du neuf reste le plus accessible. De plus, en termes de surface, le marché immobilier de Charleroi n’est pas comparable à celui de Bruxelles, où la pression immobilière pousse les promoteurs à réduire les superficies par logement afin de tenter de maintenir des prix concurrentiels. Ce n’est pas le cas à Charleroi et dans sa périphérie. Les surfaces habitables des appartements neufs y sont en effet en moyenne de 100 m2, alors qu’un appartement neuf à Bruxelles offrira plutôt entre 85 et 90 m2.

Repères

Maison : de 120 000 à 200 000 euros

Appartement : 100 000 euros

Appartement neuf : entre 1700 et 1900 euros/m2

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