Charleroi, picture by Maxime Delvaux.

Charleroi, une stabilisation en marche

Écrit par Stephan Debusschere le 21 janvier 2016

Marché immo à Charleroi

A Charleroi, le marché immobilier 2015 a pu garder le cap grâce à la faiblesse des taux d’intérêt. La tendance forte de l’année écoulée se résume à une forme de stabilisation du marché, grâce à un retour à des valeurs plus justes.

Charleroi, picture by Maxime Delvaux.

Ces dernières années, sous l’effet d’une euphorie généralisée, le marché immobilier de Charleroi et de sa périphérie a enregistré une très sensible augmentation des prix. Mais ces prix ont été artificiellement gonflés, sans prise en compte de la réalité du marché. Face à cette surcote, l’offre s’est mise à grossir considérablement pour devenir abondante, aussi bien sur le segment des maisons que des appartements, tandis que la baisse d’activité réduisait le nombre de transactions. En conséquence, depuis 2013, les prix à Charleroi se sont affichés à la baisse. Les négociations qui ont font baisser les prix de 10 000 à 20 000 euros courant 2014 ont d’ailleurs été considérées comme justifiées au regard des prix surfaits du passé. Ainsi, une maison de rangée mise en vente à 130 000 euros se négociait à 120 000, voire 110 000 euros, et un bien affiché à 100 000 euros ne trouvait plus preneur qu’à quelque 85 000 euros. 

Le marché a donc enregistré une baisse des valeurs qui peut se chiffrer jusqu’à 15 %. Si cette baisse semble importante, elle ne constituait en réalité qu’un retour à des valeurs plus justes. Durant l’année écoulée, ces prix correspondant davantage à la réalité d’un marché devenu difficile sont restés relativement stables.  Durant l’année écoulée, les biens dans une tranche de prix oscillant entre 150 000 et 200 000 euros, sans de gros travaux à prévoir, ont été échangés dans un délai raisonnable d’environ deux mois. Les biens présentant beaucoup de travaux, ceux de prestige, les commerces ou encore les immeubles de rapport se sont en revanche vendus moins facilement, notamment en raison de la frilosité des banques.

Appartements

Le marché de l’appartement de seconde main à Charleroi reste le plus actif de la Province. Pour maintenir cette activité, les prix ont également été revus à la baisse. En 2014, le prix de référence d’un appartement d’occasion était de 130 000 euros mais, à l’instar des maisons, ce segment n’a pas échappé pas à la négociation durant l’année écoulée. Dans l’intra-ring, on trouve de nombreux appartements, généralement des 2 chambres, à un prix avoisinant 90 000 euros, mais ces derniers demandent d’importants travaux de rénovation (cuisine, sanitaires…). Se vendant entre 900 et 1000 euros/m², ces appartements restent donc moins chers que les maisons de rangée, à qualité égale et environnement semblable.

Marché du neuf

Au cours de l’année écoulée, les prix des logements neufs moyen de gamme à Charleroi se sont stabilisés en moyenne à quelque 1750 euros/m2, hors frais. Malgré ces prix affichés à la hausse en 2015, Charleroi reste la ville où se loger dans du neuf reste le plus accessible. Ces prix dépendent du standing des logements et bien entendu du coût du terrain, logiquement plus élevé que dans la périphérie. Si l’on cherche des appartements de plus haut standing, la tranche de prix moyen par m2 s’élève alors davantage à 1800, voire 2000 euros. En précisant que ce type d’appartement de haut standing se localise davantage dans le sud de l’agglomération, sur des communes comme Loverval, Gerpinnes ou encore Nalinnes.

Plus grands qu’à Bruxelles

Le marché immobilier de Charleroi n’est pas comparable à celui de Bruxelles où la pression immobilière pousse les promoteurs à réduire les surfaces par logement afin de tenter de maintenir des prix attractifs. Ce n’est pas le cas dans la région de Charleroi. Les surfaces habitables des appartements neufs sont en moyenne de 100 m2, alors qu’un appartement neuf à Bruxelles offrira plutôt entre 85 et 90 m2.

De grands besoins

Les besoins en nouveaux logements sont importants vu la croissance démographique du Grand Charleroi et son développement économique. L’offre actuelle est en conséquence encore insuffisante par rapport à la demande, appelée à s’accroître. L’accès à la propriété reste néanmoins problématique pour les jeunes ménages, étant donné le coût d’acquisition plus important par rapport à un bien d’occasion. En conséquence, nombre de logements neufs ne sont souvent accessibles qu’à une certaine catégorie d’acheteurs qui détiennent de l’épargne et revendent leur bien pour poursuivre leur vie en appartement. Les projets d’immeubles de taille raisonnable – 20 appartements – ont par ailleurs aussi leur succès auprès des investisseurs. La majorité du stock de logements neufs se situe dans la périphérie de Charleroi, plus active que le centre-ville sur ce segment du marché. C’est d’ailleurs à Marcinelle que la plupart des projets de taille se concentrent, développant une offre mixte de maisons et d’appartements.

Villas toujours en souffrance

Dans la banlieue sud, on note toujours un attentisme certain sur le marché des villas, particulièrement pour celles qui s’annoncent au-delà de 300 000 voire 400 000 euros. Cette situation a également pour origine la surestimation des biens par les propriétaires, surtout lorsque ces biens ne correspondent plus aux critères actuels en termes de confort et d’isolation. En revanche, les propriétaires qui acceptent de revoir leurs exigences – 15 % du prix en moyenne – finissent par vendre leur bien au prix correct.

Tendance 2016

Selon les professionnels, sans changement dans les politiques bancaires au niveau des taux d’intérêts, le marché devrait afficher cette année un profil similaire à celui de 2015. Pour Charleroi, la fin des travaux dans le centre-ville, prévue pour fin 2016, devrait pouvoir entraîner un rayonnement du marché autour de Charleroi intra muros ; une ville rénovée peut en effet espérer générer une meilleure image à l’extérieur. Quoi qu’il en soit, il est clair que les professionnels sont pieds et poings liés vis-à-vis de la politique dirigée par les milieux bancaires. Si des taux bas profitent au secteur, une augmentation des taux, aussi légère soit-elle, aurait pour conséquence d’impacter négativement l’activité.

Moyennes des prix immobiliers à Charleroi

  • Maison de rangée : 120 000 euros
  • Appartement : 120 000 euros (90 000 euros à rénover)
  • Appartement neuf : entre 1775 et 2000 euros/m2
  • Villa : 245 000 euros

 

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