Participants à la Table Ronde

Châteaux et résidences, entre luxe et patrimoine

Écrit par Thierry Laffineur le 29 juin 2017

Table Ronde

Tout en soulignant la confidentialité d’un marché atypique, différentes études parlent d’un tassement de l’immobilier haut de gamme et assimilé. Pour mieux comprendre les évolutions de ces créneaux, dont ceux des châteaux et autres résidences, en termes de volume, de prix, de typologie, de localisation, etc.,Participants à la Table Ronde

la présente table ronde réunissait : 

  • Jean Houtart – Administrateur  -  Les Viviers
  • François Amory Associé - Country Estate  
  • Aymeric Stévenart – Administrateur - Renaissance Properties
  • Pablo Janssen – Gérant – Eurimobel 
  • Jean de Kerchove -Adm. Délégué – Le Lion 
  • David Chicard – CEO – Sotheby’s

Châteaux : avec ou sans terres ?

Existe-t-il une définition immobilière du château et combien sont répertoriés en Belgique ?

P. Janssen : Il n’existe pas de définition précise tant la gamme de constructions assimilées aux châteaux est vaste qui va de la structure fortifiée du moyen-âge à la grande demeure de résidence/plaisance des 18ème, 19ème et début 20ème (avant la seconde guerre mondiale). Sur l’ensemble de la Belgique on estime ainsi à +/- 5.000 le nombre total de bâtisses (inclus les manoirs et gentilhommières) pouvant être assimilées à des châteaux (*). 

Ay. Stévenart/ J.Houtart : Retenons que nombre de ces biens restent ‘dans des familles’ (transmission patrimoniale) et ne viennent donc pas alimenter un marché sur lequel on évalue à +/- 1.000 le nombre de châteaux/gentilhommières/demeures familiales potentiellement ‘à vendre’ pour l’ensemble du territoire.

F. Amory : A noter que la Wallonie (et plus particulièrement le Hainaut – au vu de la richesse de son passé industriel) détient un très important patrimoine de châteaux des 18ème et 19ème ! Retenons aussi que dans nombre de cas le château est l’accessoire d’un patrimoine dont l’essentiel est la terre agricole ou la forêt qui génèrent les revenus… et permettent l’entretien des bâtiments. Il est intéressant de relever que la valeur d’une forêt ou d’une terre agricole se fonde – outre la qualité des sols et des essences - sur sa liberté d’occupation : une terre agricole libre d’occupation (sans bail de fermage) peut valoir jusqu’au double d’une terre agricole occupée (fermage) (**). Notons encore que la terre agricole étant souvent de bonne qualité dans le Hainaut, les acquisitions y sont principalement le fait d’agriculteurs. 

Enfin, s’il n’existe pas de profils types d’acheteurs pour les grandes propriétés (chasseur, agriculteur, diversification de patrimoine, etc.) on résumera globalement les mouvements du marché au regard des cycles économiques. Dans la situation économique actuelle (taux d’intérêts très bas), l’attrait des investisseurs pour la terre et les bois est important. Dès lors, plus une propriété présentera un contingent terre/bois conséquent plus elle sera demandée et plus son prix sera élevé ! 

Ay. Stévenart  : La taille du château est également un critère déterminant : plus le bâtiment sera vaste, plus difficile (et onéreux) sera son entretien. Or aujourd’hui - même en disposant de revenus importants, peu de personnes sont à la recherche d’espaces habitables compris entre 1000 et 4000 m², à l'exception de ceux qui souhaitent y développer des projets de type résidence services ou d’autres intéressés par l’éventuel potentiel foncier/agricole du bien. 

Ticket d’entrée à 1 million € 

Jean Houtart

J. Houtart : L’idéal est une juste proportion entre terres et bâti. Parallèlement, les motifs d’achat (aspect patrimonial rationnel ou ‘coup de cœur’ émotionnel) étant aussi différents que la nature/localisation des biens (château isolé ou au centre d’un village) il est difficile de définir un premier prix. Toutefois, au regard de l’état du bien et de l’importance de son foncier, on situe le ticket d’entrée ‘château/manoir’ en bon état et disposant de quelques hectares) à +/- 1 million €. Ce chiffre est à relativiser dans la mesure où un château coûte surtout par son entretien, c-à-d après l’achat !

D. Chicard : Nuançons et rappelons qu’un château sans terre est (très) difficile à vendre ! Par contre un autre phénomène constaté depuis quelques temps est l’engouement pour les propriétés équestres (généralement aménagées dans des fermes/châteaux), justifié, entre autres, par la position de plaque tournante de la Belgique en matière d’hippisme.  

 

Quelles sont les opportunités d’achat ?

P. Janssen : Elles sont nombreuses et se situent partout en Belgique, même si – pour des raisons historiques/économiques – ce sont surtout les axes de la Meuse et de l’Escaut qui comptabilisent le plus grand nombre de propriétés. Ce marché est également cyclique. Or, actuellement, la jeune génération est moins portée sur ce type de biens notamment au vu des mesures de protection (ex. : Monuments & Sites) qui ne favorisent pas les transactions. En d’autres termes acquérir un château revient souvent à s’inscrire dans une sorte de mécénat soucieux de préserver un patrimoine national.

Ay. Stévenart : Cette situation ne rebute pas tous les ‘jeunes’ qui sont encore nombreux à se lancer dans ce type d’aventure.

Avec un souci de reconditionnement/ reconversion / réaffectation ?

D. Chicard : Cela reste un marché de passionnés ! On y retrouve donc peu de groupes immobiliers ou industriels, même si nous avons vendu des châteaux (quasi sans terre) à des collectionneurs (de voitures) ou à des promoteurs (transformation en séniorerie).

Les acquéreurs sont-ils davantage belges ou étrangers ?

F. Amory : Les étrangers (surtout les Français) qui viennent en Belgique sont essentiellement dans une logique de défiscalisation et n’ont pas vraiment un profil d’acheteur de châteaux...

D. Chicard : … dont les prix sont, par ailleurs, nettement moindres (30 à 50%) en France et notamment en Sologne !

Difficiles à vendre et tassement ?  Pablo Janssen et Aymeric Stévenart

Outre les contraintes liées à la protection quels sont les autres écueils à la vente des châteaux ?

Ay. Stévenart : Pour l’essentiel ils ne correspondent pas aux normes d’habitabilité (PEB) et une telle mise à niveau est très onéreuse (voire impossible). C’est notamment le cas pour certains châteaux du 19ème et 20ème dont les volumes (hauteur sous plafond +/- 4 m) sont très importants. 

P. Janssen : Au-delà d’une surface habitable de 1.000/1.500 m² il n’y quasi plus de ‘privés’ intéressés. Par ailleurs, autre paradoxe belge, les possibilités d’aménagement (et notamment d’agrandissement) seront obtenues plus facilement pour les biens classés que non classés !  A condition que les transformations marquent très clairement les différences d’époques et évitent ainsi les pastiches de faux vieux !  

J. de Kerchove : Parallèlement aux motifs cités, d’autres facteurs rendent certaines ventes difficiles. On citera :

  • Dans un bien classé … on n’est plus vraiment chez soi !
  • L’augmentation du nombre de biens disponibles sur le marché ;
  • Les exigences accrues des acheteurs au regard de ‘défauts’ (route passante, implantation d’une éolienne, …) qui D. Chicard & J. Houtartne sont plus acceptés ;
  • Etc

Le 18ème a la cote !

Est-on sur un marché dont les valeurs se tassent ? 

J. Houtart : Notre expérience/activité fait que nous sommes aujourd’hui dans des opérations de deuxième vente (des biens/châteaux que nous avons vendus il y a 5 >10 ans - reviennent aujourd’hui sur le marché). Or, les prix demandés et obtenus lors de la première transaction sont quasi systématiquement jugés trop cher et ne sont désormais plus acceptés !

P. Janssen : C’est un constat général. Outre que la demande pour ‘les vieilles pierres’ a diminué, de nombreuses grandes propriétés vendues il y a une quinzaine d’années et rénovées à grands frais (investissements de plusieurs millions € ) ne trouvent effectivement plus preneurs aujourd’hui aux prix demandés. Cette ‘crise’ s’illustre à un autre niveau : les villas et leurs variantes fermettes du Brabant Wallon et Flamand – devenues trop lourdes en termes d’entretien/mise à niveau énergétique - connaissent également une décote importante.  

J. Houtart : Restons positifs. Il existera toujours des passionnés de la pierre et soulignons que tout ce qui est 18ème se vend bien …!

J. de Kerchove : …. pour une raison très simple : les bâtisses du 18ème ont été construites de plain-pied avec les jardins. L’accès est facile et simple. A partir du 19ème les constructions se sont ‘enrichies’ d’un perron. Ce dernier complique l’accès et rend le bien moins convivial !

Ay. Stévenart : Sommairement ce marché est animé par deux types de clients :

  • Les passionnés (émotionnels) qui n’ont pas toujours les moyens !
  • Les rationnels qui ont les moyens mais ne trouvent pas toujours la propriété pouvant être aménagée/exploitée au regard de la législation.

J. de Kerchove : Autre constat : nous vendons toujours mieux (= plus vite et au prix demandé) un petit château ‘sympathique’ avec des terres de ‘mauvaise’ qualité qu’une propriété avec de (très) bonnes terres mais une bâtisse sans intérêt ni charme !

Ay. Stévenart : Une grosse bâtisse avec beaucoup de terres sera toujours vendue… mais à une autre clientèle, dont celle des agriculteurs !

Propriétes agricoles, des valeurs de 1 à 10 ! 

J. de Kerchove, P. Janssen et Fr. Amory

Qu’en est-il des grandes propriétés agricoles et de leur exploitation ? 

F. Amory : Lorsque nous vendons une ‘grande’ propriété (= entre 100 et 250 ha) nous dissocions toujours les composants. Il y a donc un coefficient pour les terres agricoles, un second pour les bois et un troisième pour le bâti. On arrive ainsi à une valeur de convenance au regard du marché local. S’agissant des terres agricoles, la fourchette peut varier du simple au décuple (***) ! Dès lors, si vous possédez 100 ha dont la valeur est extrêmement haute par sa qualité agronomique, la valeur de la construction, si elle n’est pas exceptionnelle, n’a que peu d’importance (elle n’a que peu d’incidence sur la valeur globale de la propriété) !

L’essentiel de notre clientèle est composé d’agriculteurs. C’est logique dans la mesure où ils investissent dans un moyen de production qu’ils connaissent et maîtrisent. Au terme d’une ‘bonne année de récolte’ un agriculteur sera en mesure d’acheter en moyenne 1 à 5 ha alors qu’un investisseur pourra (pourrait) en acheter 100. Toutefois, mieux vaut vendre une propriété de 100 ha ‘à la découpe’ à 10 agriculteurs qui valoriseront leurs parcelles respectives.

A un autre niveau on soulignera l’impact pénalisant du bail à ferme (le propriétaire/bailleur loue ses terres agricoles à un agriculteur qui les exploite) . Cette pratique – souvent considérée comme une quasi spoliation du propriétaire (elle diminue parfois de moitié la valeur des terres !) –  est confortée par des lobbys agricoles puissants qui la maintiennent en l’état. Toutefois, effet boomerang, cette pratique crée désormais des tensions (méfiance) entre propriétaires et fermiers et complique le marché !

Luxe et hyper luxe P. Jansen et Fr. Amory

Egalement difficile à définir, un bien pourra être qualifié ‘de luxe’ à partir d’un million d’euros - hors frais-  pour un appartement et de 2,5 millions pour une maison, soit des valeurs généralement comprises entre 3.500 et 10.000 € /m². L’hyper luxe se situe largement au-dessus de ces chiffres (un penthouse de 3.300 m² d’une valeur de 300 millions € à Monte Carlo !). A titre de comparaison les appartements les plus cher de Bruxelles valent entre 5 et 10 millions € !

Commet se porte ce marché de ‘niche’ et sur quel volume porte-t-il ?

J. Houtart : Posons un préalable, s’il ne faut pas nécessairement être (très) riche pour posséder un château (certains propriétaires dont les revenus ne sont pas particulièrement élevés font le choix de les consacrer exclusivement à leur bien), il faut l’être pour entrer dans le créneau du luxe et de l’hyper luxe. Ce sont deux marchés différents.

J. de Kerchove : Nous ne constatons aucun tassement sur ces créneaux qui – soulignons-le – ne représentent que +/- 300 biens sur la Région Bruxelloise (et +/- 1000 sur l’ensemble de la Belgique). Par contre l’évolution est sensible au niveau des demandes et des visites : elles sont moins nombreuses mais davantage qualitatives et sont – c’est une évolution sensible - surtout le fait de nationaux !

D. Chicard : A noter que dans ce type de biens nous proposons toujours la vente et la location. En effet, faute d’une vente rapide, mieux vaut mettre un bien haut de gamme en location (entre 4.000 et 15.000 €/mois) que de le céder à perte. Quant au marché (niche) il est exact que la proportion du nombre d’acheteurs étrangers est en diminution et ne concerne ‘plus que’ 40 > 45% des opérations.

Les participants à la table ronde

Faut-il anticiper un effet ‘Macron’ sur le marché immobilier belge (bruxellois) ?

J. de Kerchove :  Non. L’élection de M. Emmanuel Macron ne changera rien à la présence française à Bruxelles. Par contre – conséquences du Brexit - de nouveaux étrangers actuellement à Londres s’installeront chez nous. On peut à cet égard remercier le Premier Ministre Michel, qui s’est impliqué dans la décision de la Lloyd de s’installer à Bruxelles.

Ay. Stévenart : Le marché de l’immobilier qualitatif haut de gamme (hors châteaux) pèche plutôt par un manque de liquidité à Bruxelles et en Wallonie, au point qu’aujourd’hui des démarches incitatives sont entreprises auprès de propriétaires de biens de luxe, leur proposant des transactions financièrement très attrayantes !  

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(*) Voir notamment Châteaux of Belgium.be et les ouvrages de Philippe Farcy)

(**) Bail à ferme : spoliation du propriétaire ? Le système du ‘bail à ferme’ (système initialement louable en ce qu’il était supposé protéger l’agriculteur pauvre et ignorant du seigneur/propriétaire riche et instruit) ne correspond plus à la réalité sociétale. Toutefois la loi protège toujours l’agriculteur de façon quasi outrancière (voir notamment natpro.be)

Exemples de protection/avantage du bail à ferme pour l’agriculteur :

  • Liberté de culture absolue : le propriétaire ne peut intervenir sur le type de cultures ou sur le mode de culture ;
  • Pas de clauses environnementales, mais permet, depuis 1988, certaines exceptions comme la préservation ;
  • la durée d’un bail à ferme est de minimum 9 ans, puis se prolonge automatiquement pour 9 ans et continue à durée indéterminée (après ces 18 ans) ;
  • Le fermier peut céder son bail à ses descendants sans autorisation du bailleur ;
  • Etc.

(***) NDLR : Selon une fourchette large ces valeurs sont comprises entre 6.000 et 100.000 €/ha !

 

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