Liège, picture by Jacques Renier.

Cité ardente: La soif du neuf

Écrit par Stephan Debusschere le 17 janvier 2016

Parce qu’elle devrait accueillir plus de 30 000 nouveaux habitants au cours des vingt prochaines années, la capitale de la province de Liège continue d’exercer son attraction sur les investisseurs en immobilier neuf, dont les prix sont relativement peu élevés par rapport à d’autres marchés nationaux. Avec pour conséquence la stabilisation des prix sur les marchés secondaires.

 

Liège, picture by Jacques Renier. Sur le segment de l’appartement, dont la part dans le parc de logements liégeois est de 30%, Liège-Ville assure quasi la moitié de l’activité provinciale, avec un prix de référence qui a dévissé à quelque 160 000 euros au cours de l’année écoulée. C’est que cela fait un moment déjà que le segment des appartements neufs se révèle porteur dans la Cité ardente. Et si le neuf a la cote, c’est notamment parce que les amateurs craignent la mise en conformité des installations et les charges des appartements sur le marché secondaire. La facture énergétique est, en effet, devenue un point d’attention déterminant pour les candidats acquéreurs.
Liège – et sa périphérie – concentrent la moitié des nouveaux projets actuellement commercialisés. Au centre de Liège, ces projets neufs affichent une moyenne de prix de 2125 euros/m2, soit un prix moyen de 170 000 euros – hors TVA – pour un appartement de 80 m2.

L’appartement neuf constitue aussi un segment très attractif pour les candidats investisseurs, sans qu’ils doivent débourser pour autant des sommes astronomiques. Les prix initiaux sont relativement peu élevés par rapport aux marchés environnants, les taux d'intérêts restent bas et les valeurs locatives sont à peu de choses près identiques à ce qui se fait ailleurs dans le pays. De plus, au vu de l’accès difficile au crédit pour nombre de candidats à la propriété, notamment les jeunes, il est clair que le marché locatif s’est renforcé et va encore croître à l’avenir. Le maître-achat actuel semblerait être l’appartement d’une superficie de 90 à 100 m2, avec deux chambres, garage et cave. Ce type d’investissement permettrait de générer un rendement brut de 4,5 % par an. Les lofts livrés casco, qui se vendent à partir de 80 000 euros, hors TVA, auxquels il faudra ajouter quelque 40 à 50 000 euros pour l'aménagement intérieur, constitueraient aussi de beaux produits d'investissement pouvant dégager une rentabilité supérieure à 5%.

Attention à la conformité

Si l’investissement dans un immeuble de rapport d’occasion dans le centre de Liège peut aussi s’avérer rentable, le problème de la conformité urbanistique de ce type de biens peut néanmoins poser problème. Les normes de sécurité, notamment en matière de découpe des maisons bourgeoises en immeubles à appartements, ne sont en effet que peu respectées. En 2013, environ 60 % des bâtiments de rapport à Liège étaient, en effet, en infraction vis-à-vis des règlements urbanistiques. Si le durcissement de cette réglementation apparaît plus que nécessaire, il se pourrait aussi qu’il produise un effet pervers. L’importance du coût de régularisation, cumulé à l’inévitable diminution de l’offre des biens à petits budgets, pourrait avoir pour conséquence un accès au logement plus difficile pour les futurs étudiants, les jeunes couples et les personnes moins nanties.

Léger rebond des maisons

Si l’on jette un œil sur la décennie passée, on s’aperçoit que les prix sont restés soutenus sur le segment des maisons mitoyennes, qui ont en effet quasiment doublé de prix en dix ans. Si ces prix se sont actuellement stabilisés dans une fourchette raisonnable, avec un prix de référence de 175 000 euros suite à un rattrapage, il est devenu évident que les propriétaires ont plus que jamais intérêt à annoncer leur bien au juste prix, sous peine d’être rapidement sanctionné par le marché. La rénovation et les modifications pour obtenir de bons résultats énergétiques sont, en effet, coûteuses en cas de rénovation. Or, le parc immobilier liégeois est vieillissant : 18 % seulement des logements ont moins de 50 ans. Si la demande est concentrée pour des biens en-dessous de 200 000 euros, c’est bien parce qu’elle correspond aux moyens financiers d’un ménage moyen avec enfants, dont le solde mensuel des revenus ne permet pas réellement de convoiter autre chose. Un propriétaire désireux de vendre vite et bien ne peut en aucun cas occulter ce paramètre essentiel lorsqu’il décide du prix de mise en vente de son bien.

Rénovation urbaine

Depuis 2007, quelque 30 millions d’euros ont déjà été consacrés par la ville à la rénovation des logements, et de nombreux projets, tant publics que privés, sont en préparation. Parmi les plus importants, citons la réhabilitation des îlots Firquet-Saint-Séverin, le projet Vivre au centre ou encore celui des Forges. Dans le cadre du programme d’ancrage 2014-2016, une opération d’envergure est également prévue dans le quartier de la cathédrale. Les objectifs de ces projets sont aussi la démolition des chancres urbains et la reconstruction de logements neufs, la réhabilitation des logements vides au-dessus des commerces ou encore l’aménagement d’espaces publics, de parcs et de jardins à proximité des nouveaux ensembles.

Quartiers en vue

En termes de localisation, les quartiers les plus prisés à Liège sont les quais de la Meuse – notamment le quai Marcellis situé à deux pas du centre-ville – les boulevards, Cointe, les Vennes, le Laveu ou encore Saint-Léonard, le Thier-à-Liège, Sainte-Marguerite ainsi que le Cadran.

Logic Repères

  • Maisons mitoyennes : 175 000 euros
  • Villas et maisons de pays : 306 000 euros
  • Appartements 2 ch. : 160 000 euros
  • Appartements 2 ch. neuf : 2125 euros/m2

 

Lexique