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Comines-Warneton

Écrit par Stephan Debusschere le 13 avril 2017

Une commune sans pression

A Comines-Warneton, le marché immobilier vit sans pression. L’activité n’en est pas moins très active, tout comme la négociation d’ailleurs.

Commune francophone à facilités située à proximité d’Ypres, de Courtrai et de Lille, Comines-Warneton est le fruit de la fusion des anciennes communes de Comines, Warneton, Bas-Warneton, Le Bizet, Ploegsteert et Houthem. Sa situation géographique est assez particulière, puisqu’elle est enclavée entre la France et la Région flamande, et séparée du reste du Hainaut par une vingtaine de kilomètres.

Léger tassement des prix

Alors qu’elle ne connaît pas de véritable pression immobilière, Comines-Warneton fait partie des communes qui ont enregistré en 2016 le nombre de transactions le plus élevé en Wallonie picarde, avec une part de 8%. Et on a pu constater que ce sont les communes qui enregistrent le plus de transactions qui connaissent aussi une relative stabilité de leurs prix immobiliers. C’est le cas aussi de Tournai, de Mouscron, d’Ath et Lessines. En réalité, plus le nombre de transactions immobilières est élevée, moins le prix varie d’une année à l’autre. C’est le cas à Comines-Warneton, où le prix médian d’une maison en 2015 était de 140 000 euros. Ce prix a à peine bougé au cours de l’année écoulée, puisqu’il s’est fixé sur base annuelle à 138 750 euros. Ce qui s’apparente à un tassement des prix correspond en fait à la tendance du marché, qui est actuellement légèrement à la baisse. Ce prix médian 2016 revient ainsi à son niveau de 2014.

Il est un peu plus élevé que celui de Mouscron, mais reste bien inférieur à celui de toute la Wallonie picarde, fixé à 164 500 euros. Pour ce prix, on trouve des maisons offrant au moins 2 chambres et qui ne nécessitent que des travaux de rafraîchissement. En fonction de la superficie, de la situation, de l’état du bien ou encore de la présence d’un jardin ou d’un garage, les prix peuvent monter jusqu’à 180 000 euros. Les maisons de type 1930 restent des biens convoités, et se négocient à des prix avoisinant les 150 000 euros lorsqu’elles sont rénovées et qu’elles sont situées à Comines-centre. A Le Bizet, une entité devenue lieu de passage pour le commerce du tabac et de l’alcool avec la clientèle française toute proche, une telle maison de type 1930 s’échangera à un prix diminué de quelque 10 000 euros, suite au désintérêt provoqué par la situation.

Comines, l'église St-Chrysole. Picture by Jean-Pol Grandmont.

Rapprochement au centre 

Le nombre important de transactions émane pour une bonne part de la demande pour des maisons qui ont besoin de travaux de rénovation et qui s’échangent déjà à partir de 50 000 euros, avec un plafond fixé à quelque 70 000 euros. Qu’il s’agisse de biens modestes ou non, la tendance est à la forte négociation. Une négociation qui peut même parfois frôler la démesure, avec certains candidats à la propriété qui n’hésitent pas à faire des offres jusqu’à 50 % de la valeur estimée… Les propriétaires vendeurs semblent néanmoins tenir bon face à cette pression à la baisse. Le prix médian d’une maison 4 façades, chiffré à 230 000 euros courant 2016, est en effet parvenu à rester stable.

La situation d’un bien est particulièrement importante. Plus il est situé près de Comines centre, plus la demande sera forte. Qu’il s’agisse de vente ou de location, les candidats souhaitent en effet se rapprocher de ce centre parce que celui-ci rassemble la grande majorité des facilités, que ce soit en termes de commerces ou de mobilité. L’autre situation géographique recherchée est Houthem, appréciée pour son environnement campagnard. Si certaines propriétés sont estimées à des prix pouvant dépasser le million d’euros, force est de constater que le marché des villas est très difficile.

Il semblerait que le plafond de verre se situe à quelque 300 000 euros ; au-delà, les demandes de visite se font rares. La clientèle française intéressée par l’évitement de l’impôt sur la fortune dans l’Hexagone ne semble pas l’être par la situation de Comines-Warneton, et préfèrent davantage se diriger vers des entités telles que Néchin. La présence française s’est par ailleurs tassée de manière globale dans la commune. Il semblerait que nos voisins passent avant tout la frontière pour la qualité de vie qu’offre la Belgique, pas parce que le coût de la vie y serait moins élevé.

Du neuf pour les investisseurs

Si Comines-Warneton n’a pas de marché d’appartements significatif, on y voit cependant éclore des projets de constructions neuves. Un projet de 250 à 300 logements serait d’ailleurs en cours, principalement accaparé par des investisseurs qui achètent maisons et appartements pour les mettre sur le marché locatif. Sur la commune, le loyer d’un appartement neuf se chiffrerait à quelque 750 euros. Pour un appartement ancien, comme dans les immeubles datant des années 1970 et situés à la rue du couvent, le montant d’un loyer est de 650 euros. Mais la liste d’attente est, paraît-il, déjà très longue…

Logic Repères

Maison type 1930 (rénovée) : 150 000 euros
Maison 4 façades : 230 000 euros

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