Kraainem, picture by ArticCynda.

Couronne Est de Bruxelles

Écrit par Stephan Debusschere le 4 mai 2018

Une attractivité sans faille

A la fois limitrophes de Bruxelles et du Brabant wallon, les communes de la périphérie Est de Bruxelles continuent d’attirer les candidats bruxellois, qu’elles soient à facilités ou pas. Avec Kraainem en pole position.

Le statut de marché immobilier le plus coûteux de Flandre, tenu par la Province du Brabant flamand, est en partie dû aux prix pratiqués tout au long de la couronne Est de Bruxelles. Très sensible à la proximité directe de la Capitale et de son marché de l’emploi, le marché immobilier de cette zone, et donc ses prix, sont dans une large mesure déterminés par celle-ci. La présence d’un bâti globalement qualitatif, d’un environnement résidentiel et vert, ainsi que des connexions rapides avec le centre de la Capitale y ont fait s’envoler les prix des logements ces dernières années. Mais ces communes présentent néanmoins des différences sensibles.

A facilités ou pas

Parce qu’elles sont dites « à facilités », les communes de Kraainem et Wezembeek-Oppem présentent une attractivité toute naturelle aux yeux des francophones, et la proximité de la plupart des écoles internationales favorisent aussi la présence d’expatriés. Si Overijse compte pour sa part une majorité de néerlandophones, sa population comprend néanmoins de multiples minorités linguistiques, dont une importante présence francophone et anglophone.

Et à Hoeilaart, où la population est deux fois moins importante qu’à Overijse, les francophones forment entre 20 et 25 % de la population, tout comme à Tervueren qui comprend aussi des anglophones en raison de la présence de la British School. Quant à Zaventem, on y compte un grand nombre de non-néerlandophones du fait de la présence en son sein de l'aéroport international.

Kraainem en pole position

Si les prix des maisons de Tervueren sont parvenues à dépasser ceux d’Overijse et Hoeilaart, grâce à un bond de 13% au terme de 2017, tirant leur prix médian à 395 000 euros contre respectivement 365 000 et 347 500 euros suite à des contreperformances, les communes voisines de Wezembeek-Oppem et surtout Kraainem supplantent ces dernières et constituent non seulement les communes les plus chères de la couronne Est, mais aussi de toute la Province. A Wezembeek-Oppem, après l’embellie de l’année 2015, les chiffres 2016 sur le segment des maisons avaient indiqué que les prix étaient soutenus, avec un prix médian de 435 000 euros.

Si les prix n’ont que légèrement évolué à la hausse en 2017, on constate en revanche que sur les cinq dernières années, la progression des maisons sur cette commune s’est chiffrée à quelque 10 %. Sa voisine Kraainem, qui détenait déjà la palme en 2015 sur ce segment des maisons, a renforcé sa pole position au terme de 2017, boostant le prix médian de ses maisons à 460 000 euros, soit une progression de 6%. La commune de Zaventem n’est pour sa part pas en reste, avec une progression des prix de pas moins de 10%, poussant le prix médian des maisons à 325 000 euros. 

Kraainem, picture by ArticCynda.

Une commune à deux visages

Commune très résidentielle, encore composée à deux tiers d’espaces verts et de champs, Wezembeek-Oppem présente néanmoins deux visages. La plupart des ménages aux revenus élevés et des expatriés habitent entre la rue du Long Chêne et la maison communale, près de laquelle il n’est pas rare de trouver des maisons mitoyennes en location à plus de 2000 euros par mois.

On trouve aussi de beaux quartiers et d’imposantes villas près des champs et autour de la chaussée de Malines, à proximité du ring. Mais le paysage change totalement quelques centaines de mètres plus loin, à la cité du Ban Eik, un quartier de logements publics. Les villas cossues laissent dès lors la place à de petites maisons standardisées près desquelles se trouvent plusieurs grands immeubles à appartements datant des années 1960.

Avec 400 logements publics, la commune atteint aujourd’hui un taux d’environ 8%, soit un taux supérieur aux quotas de la Flandre.

Le neuf a la cote

Que ce soit à Wezembeek-Oppem ou ailleurs dans la périphérie Est, les appartements neufs ont bel et bien la cote. A Wezembeek-Oppem, la première phase de la résidence Kloostertuin, dont les immeubles totalisant 125 appartements prennent place dans l’ancien jardin d’un couvent, a remporté un beau succès commercial.

C’est que, comme ailleurs, il existe une grande demande de la part de seniors qui quittent leur maison pour s’installer en appartement. Mais la demande provient également de jeunes ménages qui préfèrent les appartements aux maisons pour des raisons à la fois de facilité et de réduction des coûts d’entretien et d’énergie. Une tendance forte qui a une répercussion sur les prix des maisons de Wezembeek-Oppem, qui ne progressent plus vraiment face à une demande moins importante.

Décote vs localisation.

Comme c’est le cas partout ailleurs en Belgique, le phénomène de décote des villas dans la tranche de prix supérieure à 500 000 euros est en marche depuis un moment. Parce que ces villas présentent généralement un profil global défavorable, les candidats à la propriété rechignent à payer le prix espéré par les propriétaires.

On assiste donc à une accumulation de l’offre qui permet aux candidats acquéreurs de faire leur shopping immobilier, d’effectuer des visites en compagnie d’un architecte ou d’un entrepreneur afin d’évaluer le coût des éventuels travaux de rénovation requis, bref de prendre leur temps pour étudier le marché avant de faire une offre ferme, faisant invariablement pression sur les prix. Un état de fait dont l’exception réside bien entendu dans la localisation, qui reste le facteur clé pour déterminer les valeurs immobilières, où que ce soit, en périphérie de Bruxelles ou ailleurs.

Logic Repères

Maison et villa : de 300 000 à 650 000 euros

Appartement : de 200 000 à 320 000 euros

Appartement neuf : 2 800 euros/m2

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