Hoeilaart. Picture by Wouter Hagens.

Couronne sud-est de Bruxelles

Écrit par Stephan Debusschere le 24 novembre 2016

Une attractivité qui prend de l’ampleur

Limitrophes de Bruxelles et du Brabant wallon, les communes de la couronne sud-est de Bruxelles - qu’elles soient à facilités ou pas - attirent de plus en plus les candidats bruxellois.

Le statut de marché immobilier le plus coûteux de Flandre tenu par la province du Brabant flamand est en partie dû aux prix pratiqués tout au long de la couronne sud-est de Bruxelles. Très sensible à la proximité directe de la Capitale et de son marché de l’emploi, le marché immobilier de cette zone, et donc ses prix, sont dans une large mesure déterminés par celle-ci. La présence d’un bâti globalement qualitatif, d’un environnement résidentiel et vert, ainsi que de connexions rapides avec le centre de la Capitale ont fait s’envoler les prix des logements ces dernières années. Mais ces communes présentent néanmoins des différences sensibles.

A facilités ou pas

Parce qu’elles sont dites « à facilités », les communes de Rhode-Saint-Genèse, Kraainem, Linkebeek, Drogenbos et Wezembeek-Oppem présentent une attractivité toute naturelle aux yeux des francophones. Rhode-Saint-Genèse est d’ailleurs à majorité francophone, en raison de l’installation de nombreux Bruxellois depuis plusieurs décennies. Si Overijse compte une majorité de néerlandophones, sa population comprend néanmoins de multiples minorités linguistiques, dont une importante présence francophone et anglophone. Et à Hoeilaart, où la population est deux fois moins importante qu’à Overijse, les francophones forment entre 20 et 25 % de la population.

A l’instar d’Overijse, Hoeilaart et Tervuren, la commune de Beersel ne fait, pour sa part, pas partie de ces communes à facilités de la périphérie bruxelloise, mais elle n’en attire pas moins les francophones. Voisine directe de Rhode-Saint-Genèse et de ses prix plus élevés, Beersel, qui regroupe les entités d’Alsemberg, Lot, Huizingen et Dworp, a en effet enregistré entre 2010 et 2014 la plus forte hausse d’échanges de biens parmi les communes du Brabant flamand situées en périphérie bruxelloise. Alsemberg, qui se trouve à un jet de pierre du centre historique de Rhode-Saint-Genèse et de sa gare, présenterait même le meilleur potentiel de la zone en termes de croissance des prix. Et Dworp n’est pas en reste. Avec son côté village, l’entité séduit aussi tant les néerlandophones que les francophones.

Variations de prix

Si des communes telles que Overijse et Hoeilaart affichent des prix immobiliers plus élevés que Beersel ou Tervuren, les communes voisines de Wezembeek-Oppem et de Kraainem les supplantent sur ce seul critère et constituent non seulement les communes les plus chères de cette couronne, mais aussi de toute la Province. Après une année 2015 enregistrant une nouvelle progression, les chiffres du premier semestre indiquent que les prix sont restés soutenus à Wezembeek-Oppem, pour un prix moyen actuel de 460 000 euros. En prenant du recul sur les cinq dernières années, on constate que la progression des maisons sur cette commune se chiffre à plus de 18 %. Sa voisine Kraainem, qui détenait la palme en 2013 avec un prix moyen de 415 000 euros, a reculé à la seconde place du podium courant 2014 pour revenir à la première au cours de l’année écoulée suite à un bond hors normes, faisant franchir au prix moyen la barre des 500 000 euros. Mais le marché a sanctionné cette flambée des prix au cours du premier semestre. Le prix moyen a ainsi logiquement décroché pour revenir à une réalité chiffrée pour le moment à 453 000 euros.

Les maisons d’Overijse, qui affichent pour leur part une petite progression de près de 4 % depuis le début de l’année, talonnent désormais celles de Rhode-Saint-Genèse, tandis que celles d’Hoeilaart ont sérieusement pris du galon, avec une hausse moyenne de pas moins de 33% au cours du premier semestre, boostant le prix moyen à 420 000 euros, devenu du coup supérieur à celui d’Overijse (415 000 euros).

Composé à 90 % de villas, le marché de Rhode-Saint-Genèse connaît depuis deux ans  une stabilisation des prix, mais fonctionne à deux vitesses. Au sein de ce marché de villas, deux types de biens sont à distinguer en termes de valeurs. Le premier concerne les biens de type « intermédiaire », d’une valeur comprise entre 400 000 et 600 000 euros, en fonction de la superficie du terrain et du bâti, de l’état de ce dernier ainsi que de sa situation. Le second type de villas concerne les biens de prestige, dont les valeurs peuvent aisément dépasser 1,5 million d’euros.

La demande actuelle pour les villas concerne essentiellement les biens de type intermédiaire, tandis que le marché des biens de prestige est plus problématique. La demande est, en effet, depuis longtemps en berne, d’autant plus que la situation géographique de la commune ne plaide pas en sa faveur aux yeux des expatriés, qui privilégient une plus grande proximité avec la Capitale. Certains biens de prestige se retrouvent donc sur le marché depuis belle lurette.

Hoeilaart. Picture by Wouter Hagens.

Location des villas en berne

Si la situation d’une offre abondante sur le marché des villas s’est généralisée à tout le pays, la particularité de la périphérie sud et est de Bruxelles est d’être confrontée au recul massif des locations de ce type de biens aux expatriés qui, avant 2009, occupaient des villas dont le loyer était assuré par leurs employeurs. Or, la situation a bien changé depuis, et la demande en location a en conséquence drastiquement diminué.

Aujourd’hui, et en prenant les exemples d’Overijse et d’Hoeilaart, les expatriés locataires se font rares et les montants des loyers demandés pour les villas datant des années 1970 à 1990 ont littéralement fondu, passant d’une tranche de prix comprise entre 2500 et 3000 euros à une moyenne de 1650 euros.

Décote vs localisation

Conséquence logique de cette situation, nombre de propriétaires choisissent de mettre leur villa en vente. Encore faut-il réussir à la vendre. Comme c’est le cas partout ailleurs en Belgique, le phénomène de décote des villas dans la tranche de prix supérieure à 500 000 euros est, en effet, en marche depuis un moment. Parce que ces villas présentent généralement un profil global défavorable, les candidats à la propriété rechignent à payer le prix espéré par les propriétaires.

On assiste donc à une accumulation de l’offre qui permet aux candidats acquéreurs de faire leur shopping immobilier, d’effectuer des visites en compagnie d’un architecte ou d’un entrepreneur afin d’évaluer le coût des éventuels travaux de rénovation requis, bref de prendre leur temps pour étudier le marché avant de faire une offre ferme, faisant invariablement pression sur les prix. Un état de fait dont l’exception réside bien entendu dans la localisation, qui reste le facteur clé pour déterminer les valeurs immobilières, où que ce soit, en périphérie de Bruxelles ou ailleurs.

Quartiers recherchés

Parmi les zones les plus recherchées par les candidats acquéreurs, citons la Petite Espinette et l’Espinette centrale. Le premier quartier, qui longe la commune d’Uccle, permet notamment de bénéficier des droits d’enregistrement réduits à 10% en Région flamande, tandis que le second longeant l’avenue de la Forêt de Soignes offre à ses occupants une proximité idéale avec les commerces.

Les plus chers de la Province

A Rhode-Saint-Genèse, l’offre en appartements – neufs et anciens – est naturellement très maigre. Or, nombre de personnes qui ont revendu leur maison devenue trop grande et trop coûteuse en charges et en entretien souhaiteraient rester dans leur commune et acquérir un appartement pour y poursuivre leur vie. Ces personnes sont dès lors obligées de la quitter pour trouver leur bonheur dans des communes comme Waterloo ou Braine-l’Alleud.

Les quelques appartements présents sur le marché ont donc fortement tendance à se bonifier, au point d’être aujourd’hui les plus onéreux de la province du Brabant flamand, juste devant Tervuren. En 2013, le prix de référence d’un appartement était de 263 000 euros, pour ensuite franchir la barre des 350 000 euros au cours de l’année écoulée. Les estimations pour cette année indiquent néanmoins que ce prix est en cours de stabilisation.

Logic Repères

Maison : 323 000 euros

Villa : de 400 000 à 600 000 euros

Bien de prestige : de 1,5 à 2,5 millions d’euros

Appartement : 350 000 euros 

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