Coût de l'immobilier de bureau en Belgique 12.368€

Écrit par Thierry Laffineur le 12 mars 2014

Essentielle Immo - dossier MIPIM

Dans sa dernière étude (décembre 2013), AOS Studley précisait que l’Occupiers Cost Index (OCI), soit les coûts de l’immobilier de bureau, avaient baissé de 2,7% en Belgique au cours de l'année 2013. Même si au cours des 7 dernières années, les coûts de l’immobilier de bureau ont baissé de 13% en Belgique, ceux-ci restent cependant plus élevés de 18% par rapport aux Pays-Bas, et de 25,5% par rapport à la moyenne européenne.

Optimiser les espaces de bureaux est donc le premier conseil adressé aux organisations belges désireuses de diminuer leurs frais de bureau, sachant que 10% d’optimisation de l’utilisation des espaces par ETP peut réduire les coûts de l’immobilier de bureau de 5%.


Comme l'explique Pierre-Gilles Solvit, General Manager AOS Studley en Belgique :

« Les entreprises internationalement actives optent de plus en plus pour une centralisation au Benelux. Avec un handicap de 18% au niveau des coûts de bureau, nous ne nous positionnons certainement pas au mieux. »

L’OCI indique la moyenne annuelle des coûts de l’immobilier de bureau par équivalent temps plein (ETP). L’index est constitué de trois parties, conformément à la norme européenne EN 15221 : espace et infrastructure (avec un poids de 55% en Belgique), collaborateurs et entreprise (40%), et management (5%). En chiffres, cela représente 12.368 euros par ETP en 2013, contre 12.707 en 2012.
Chez nous, ce sont, d'une part, les coûts en matière de collaborateurs et d’organisation et, d'autre part, les coûts de management qui sont significativement plus élevés - respectivement de 6% et 20% -, que la moyenne de nos pays voisins (Pays-Bas, Luxembourg, France et Allemagne).

Conseils pour économiser

Face à la crise, les entreprises belges économisent sur les coûts de leur immobilier de bureau ( - 3% entre 2012 et 2013) et visent à se débarrasser des espaces de bureau laissés vacants.


Parallèlement, optimiser les espaces occupés constitue une autre piste. En effet, outre une nouvelle réflexion sur le concept du lieu de travail, cette optimisation implique souvent une renégociation du contrat de location ou un déménagement (vers des surfaces plus adaptées).
La recherche d'une optimisation consistera également à associer quotidiennement les services disponibles aux besoins réels, càd. rendre les services facilitaires plus efficaces.


La Belgique et le reste de l'Europe

En 2013, l’OCI européen atteignait 9.853 €, contre 10.170 en 2012. Plus de la moitié de l’OCI européen actuel (59%) est absorbé par les coûts d’infrastructure des bâtiments. Les 41% restant sont consacrés aux ressources et services liés à l’ICT, la sécurité, le catering, le nettoyage, la gestion, etc.
Les Pays-Bas connaissent la baisse des coûts la plus significative (+/- 6%), à l'inverse, des pays tels le Royaume Uni, la Turquie et la Norvège voient ces coûts augmenter ( voir tableau 1).

 

Comparaison 2013 - 2012

 

• La baisse de 2,7% en Belgique correspond à l’évolution des coûts de l’immobilier de bureau européen (diminution moyenne de 3,2%);
• Les coûts liés à la dimension ‘Space & Infrastructure’ augmentent de 2%. Ils doivent être imputés aux indexations des frais récurrents;
• La renégociation des contrats locatifs en cours et l’établissement de nouveaux contrats pour de nouveaux bâtiments (à des loyers moins élevés) n’ont pas suffi à compenser les indexations de baux locatifs inchangés. De plus, aucune baisse significative n’a été observée en Belgique en matière du nombre de m² par ETP;
• Les coûts de support des collaborateurs (‘People & Organization’) ont baissé de 8%. C’est principalement dû à une légère diminution du niveau de services offerts ainsi qu'à de meilleurs contrôles (et gestion) des coûts pour les services externalisés;
• Les coûts liés à l’ICT ont également diminué ainsi que ceux liés au management (le nombre de collaborateurs internes au sein du département Real Estate & Facility Management) a été réduit à son minimum et les collaborateurs partis n'ont pas été remplacés.

 

Introduire une nouvelle façon de faire

 

Si la crise économique pousse les entreprises à réduire diverses dépenses, leur défi est aussi d’être 'créatives' vis-à-vis de ces économies.
Ainsi de plus en plus de sociétés optent aussi pour l’implémentation d’un 'new way of working’ (incluant notamment le home office et le desk sharing ). Elles font ainsi d’une pierre deux coups : elles diminuent les espaces de travail et offrent simultanément davantage de flexibilité et de confort à leurs collaborateurs.

 

 

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