Participants à la table ronde

Coworking, le bureau ‘à la carte’

Écrit par Thierry Laffineur le 3 juin 2019

Table ronde juin 2019

Il existe aujourd’hui une évolution très nette du secteur tertiaire au regard du coworking. Ce dernier, devenu une offre importante de bureaux (+/- 20% du take up tertiaire belge en 2018) voit les utilisateurs partager des usages/espaces/outils et tisser des liens sociétaux et professionnels au sein d’une communauté.  A cette dimension relationnelle s’ajoute deux avantages majeurs : un faible coût et une souplesse d’utilisation.

Face aux espaces tertiaires conventionnels, on s’interrogera donc sur l’avenir de ce modèle  au regard des critères tels que la technologie, la mobilité, les mixités fonctionnelles, la dimension collaborative, la productivité ou encore le bien-être.  

Participants à la table ronde

 

Pour y répondre la présente table ronde réunissait: 

  • Charles Lasserre – Administrateur/ Partner – Belsquare,
  • Edouard Cambier – Co-owner- Seed Factory & Président de la Belgian Workspace Association,
  • William Willems - Regional General Manager Belgium & Lux  - IWG (Regus & Spaces),
  • Geoffroy de Clippele – Associé actif - De Maurissens,
  • Pierre de Kettenis – Executive Managing Director - Home Eos,
  • Daniel Coltof  - Fondateur - Business Space,
  • Dirk Paelinck – CEO – Workero et David Roulin – Architecte – CEO – Art & Build  

Intelligence collective

L’idée de créer des synergies et des émulations via un aménagement très souple et ‘collaboratif’ des espaces de travail n’est pas récente. Il y a une trentaine d’années l’apparition des premiers Business Centers et des bureaux ‘ouverts’ (open space) préfiguraient les nouveaux modes de travail  (new way of working) et anticipaient le principe du Coworking (CW). Ce dernier prendra son réel essor avec l’évolution des technologies de communication.  Charles Lasserre

« Autrement dit, le Coworking n’est pas un phénomène de mode mais le résultat de la maturation d’un concept d’échange d’informations et de mise en commun de ressources et d’espaces. » (Ch. Lasserre).

Toutefois, comme le souligne W. Willems : « Si  la technologie permet l’accès à des plateformes flexibles (pouvoir travailler partout), cette même technologie accompagne un facteur sociétal récent porté par les ‘millennials’ (générations Y et Z). Pour ces derniers, qui réclament e.a. de la flexibilité, des usages et des services ‘à la demande’ davantage que des appropriations, le rapport au monde du travail se modifie. Ils agissent dans l’idée de rechercher et accomplir des missions contractuelles temporaires, voire éphémères et basculent donc facilement du statut d’employé vers celui d’indépendant-entrepreneur-consultant. La récente ‘explosion’ du nombre de Start Up, est révélateur du phénomène.» 

« Or, ce basculement implique une recherche constante de ‘missions’ et donc un réseautage largement facilité par le concept du Coworking » (E. Cambier) 

Parallèlement, les entreprises (Corporate) – dont l’immobilier est soumis à une législation stricte (volonté de transparence) – cherchent à occuper des m² au meilleur coût mais toutefois suffisamment ‘sexy’ pour attirer et retenir les talents. 
Pour Belsquare , ce rapport à l’immobilier se traduit par un message  : « L’espace de travail – en ce compris sa localisation/accessibilité, son organisation spatiale et ses services – est devenu un outil de gestion des ressources humaines. »

David RoulinVision que complète D. Roulin : « La technologie favorise le processus collaboratif qui nourrit l’‘intelligence collective’. C’est l’interaction entre individus qui impacte le plus qualitativement tout projet. L’aménagement des espaces de bureaux privilégie dès lors les espaces de rencontres aux espaces individuels, réduits au minimum. »

Mettez un peu de coworking dans mes bureaux ! 

Deux approches illustrent cette incidence du Coworking sur les Corporate. Comme l’indique D. Coltof : «  Dans le premier cas il s’agit d’externaliser (dans un espace CW) une partie de son personnel au regard de ses besoins de flexibilité, accessibilité/mobilité, émulation, etc. Dans le second cas, des entreprises demandent l’ouverture d’un espace de coworking au sein de leurs propres bureaux ! En filigrane il faut comprendre qu’outre la possibilité d’accueillir des ‘outsiders’ (stimulation par effet collaboratif) existe la notion de créer des espaces  ‘spécialisés’ ! Ce second modèle devrait connaître une forte croissance au cours de la prochaine décennie. En effet, le CW est un excellent moyen de créer du ‘communautaire’ via l’immobilier. »  Le bâtiment Belliard 40  (Ndlr. : Arch. : Art & Build) - occupé à hauteur de 7.000 m² par CEFIC (conseil européen de l'industrie chimique) est ainsi devenu l’immeuble du monde chimique.. 
 
« On y retrouve la notion des guildes : une communauté de confiance qui comprend ce que vous dites et ce que vous faites ! » (E. Cambier).

Cette évolution pose évidemment la question de l’impact d’un tel modèle sur un parc tertiaire conventionnel que d’aucuns voient déjà ‘ringardisé’. 

Les raisons d’un succès Edouard Cambier

Posons un préalable chiffré :

Le tertiaire belge représente un stock de +/- 24.000.000 m² de bureaux (occupés ou non).   Au sein de ce stock, les bureaux partagés (CW + Centres d’affaires) pèsent  +/- 700.000 m² (soit +/- 2,5% contre +/- 5% en Hollande et au Royaume-Uni.) 

Fin 2018 la Belgique comptait 380 immeubles (245 centres d’affaires / 537.000 m² et 135 espaces de CW/ 80.000 m²) fonctionnant en mode ‘partagé’, dont 166 sont membres de la BWA (voir ici ).   

Toujours en 2018 la prise en occupation confondue (centres d’affaires et CW) atteignait +/- 98.000 m² soit 12% du take-up tertiaire belge . En 2014 cette part était inférieure à 1%  ! 

Dans ce contexte d’évolution quasi exponentielle, les grands opérateurs CW ( Regus, Spaces, WeWork, Workero, Silversquare,…), ont fait passer la superficie moyenne de leurs centres de 1.500 à 4.000 voire 6.000 m² !  A Paris, le nouvel espace Regus de 15.000 m² a été ‘rempli’ en 4 mois par 30 clients !  A Bruxelles, entre octobre 2018 et aujourd’hui, le seul opérateur ‘WeWork’ a pris 41.000 m² en occupation !  

Pour E. Cambier : « Cette tendance lourde verra ainsi les grands espaces de CW (> 6.000 m² ) occuper 50% du marché à coté de ‘petites boutiques’ plus personnalisées qui intègreront les centres commerciaux (désireux de remplir les plages horaires creuses), les gares, les aéroports, les hôtels, et autres espaces de trafic.

Geoffroy de ClipelleLa formule CW cumule en effet 5 avantages : 

  • Peu onéreux : entre 200 et 300 €/mois/personne ;
  • Accès au marché international depuis un poste très local ( grâce à une couverture géographique très dense, il existe toujours un espace CW à proximité de son domicile) ; 
  • Agilité et flexibilité lors de l’évaluation d’un marché ;
  • Convivialité et donc capacité de garder les talents dans une petite structure ; 
  • Facilité de réaliser des synergies et de tester des alliances (un CW est un vivier de recrutement de compétences !)

Daniel ColtofAjoutons que la plus-value d’un CW réside aussi dans la compétence du Community Manager dont le profil (très demandé) en fait une version 2.0 de l’Office Manager. »

Dans ce système de mutualisation des espaces et des services (de la photocopieuse au percolateur, de la voiture électrique à la crèche) on ne loue que ce dont on a besoin !   Ce que résume D. Coltof : « Avec le CW on est davantage dans l’hôtellerie que dans le facility management. Les lieux de travail deviennent des hôtels et les hôtels des lieux de travail ! »

Quant au COP (Coût d’Occupation par Personne) il est évidemment nettement moindre. « Pour avoir décidé de partager l’espace de notre agence et être entré dans le principe du CW avec 3 autres sociétés, notre COP a été réduit de +/- 60% ! » (G. de Clippele).

Ndlr : En Belgique le COP moyen au sein d’un espace tertiaire conventionnel est de +/-11.000 €/an (Source : Colliers International). Ce COP est divisé par +/- 3 dans un CW. En contrepartie, le seuil de rentabilité d’un CW impose une superficie minimale de +/- 1.000m². 

40% : La frontière du risque

Au regard de cette évolution la question se pose toutefois de l’attitude du bailleur face à un locataire ‘opérateur CW’ différent d’un locataire conventionnel. 

« Avec les opérateurs CW, les propriétaires travaillent souvent selon des baux courts (12 mois) facilement prolongés dès lors que les occupants (la durée moyenne d’occupation d’un espace de CW par un utilisateur est de 16 mois ) sont satisfaits et qu’un équilibre est trouvé entre les intérêts de l’opérateur et ceux du bailleur. »  (D. Paelinck) 

Dirk PaelinckLa notion de risque reste toutefois présente. Ce qu’analyse C. Lasserre : «  Dans le rapport établi entre un bailleur et un locataire opérateur CW, le risque est lié autant au quota d’occupation qu’à la valeur de la garantie (octroyée par l’opérateur) !  En effet, si la plupart des propriétaires/investisseurs voient un avantage à héberger du CW sur une partie de leur immeuble (créer une dynamique, remplir des vides, ..), ils estiment qu’au-delà d’un taux d’occupation compris entre 30 et 40%  le risque augmente trop.

Pourquoi ?
Parce que sur un marché où agissent à la fois de grands et de petits acteurs, les niveaux de garantie offerts ne sont pas les mêmes. Par ailleurs, si les aménagements des espaces CW sont ‘théoriquement’ à charge de l’opérateur, la pratique montre que cet investissement est souvent réalisé – du moins en partie - par le propriétaire (compensation du principe de gratuité de loyers). On comprend la prudence des propriétaires face à un risque de défaut de paiement du locataire opérateur. »

Si, le CW ‘met de l’hôtellerie dans le tertiaire’, une autre analogie transparaît . « D’une part, on entre dans le principe d’une dématérialisation (ubérisation) des biens et des services, et, d’autre part, on s’inscrit dans le cycle d’une moindre consommation (frugalité), crédo des générations X et Y pour lesquelles l’échange et la communauté sont la priorité. Ce nouveau paradigme contraint le tertiaire à se réinventer, notamment au travers de l’économie circulaire et la capacité de construire des immeubles ou la mixité et la convertibilité sont de mises, pour s’adapter à tous les usages (hôtels, logements, soins, commerces, loisirs, industrie urbaine) » (D. Roulin)  

Coworking : 30% en 2030 ! William Willems

La communautarisation renvoie à l’idée de village. Dans un cadre sociétal dont nombre de repères ont disparu, notamment sous l’effet des évolutions technologiques, elle répond à une recherche de liens et de bienveillance. 

« Le bureau du futur sera surtout un lieu de rencontres et de rendez-vous. Pour les opérateurs CW cela implique de disposer d’un réseau afin d’offrir un choix d’accès à différentes plateformes. Cette demande n’est pas propre au tertiaire. Elle apparait désormais dans d’autres segments tels que l’industrie et les laboratoires également séduits par l’idée de ‘partage’. » (W. Willems)

Au regard des évolutions proposées par le modèle Smart City (échanges, circularité, circuits courts, …) l’idée d’implanter des centres CW dans les espaces tertiaires/commerciaux vides des centres-villes ou d’autres lieux plus inattendus (églises désacralisées) est désormais une réalité. 

Ainsi à Turnhout : « Le couvent – grand espace historique sis en cœur de ville – sera désacralisé et transformé en campus mixte (logement , commerce, service et CW ). La ville voit dans cette opération une opportunité de redensifier son tissu socio-économique et favoriser un retour des habitants. » (D. Paelinck) 

« La dimension village (ou quartier) rapproche et intègre les fonctions dans un périmètre restreint. Elle facilite et favorise donc une mixité rapidement accessible… sans voiture. » (P. de Kettenis)

Pierre de KettenisToutefois, qu’il s’agisse d’immeubles neufs ou reconvertis, le mode d’occupation et le rapport à l’espace public se modifiera. « Il y a 10 ans les opérateurs CW ne parlaient que de superficies (aménager un plateau de ‘x’ m²). Aujourd’hui ils regardent la qualité architecturale de l’immeuble et demandent e.a. un rez transparent. Derrière ces exigences il s’agit de créer du lien avec le quartier et de faire ‘monter’ la vie et l’énergie de la rue dans les étages. 
Outre cette volonté de symbiose, les espaces de CW offrent un ratio superficie/personne de +/- 8,5 m² (grâce à un bon aménagement des circulations l’espace ne semble pas restreint) contre 20/25 m² dans un immeuble conventionnel. Dans le cadre d’une Smart-City (interconnexion, communautarisation et rationalisation des ressources/espaces) cet impact n’est pas négligeable. » (C. Lasserre) 

Cette densité d’occupation est à mettre en rapport avec les enquêtes de satisfaction menées auprès des utilisateurs CW. Pour ces derniers, le bien-être est étroitement lié à l’isolation acoustique. « Or, dans des modèles hybrides tels ceux du CW le défi est d’atteindre un degré d’absorption acoustique élevé sans ‘dévorer’ l’espace. Cela suppose de travailler avec des cloisons performantes, minces et mobiles. » (P. de Kettenis)

Au rythme de sa croissance actuelle, le tertiaire partagé selon le mode CW, soit un espace de bureau à la carte dans lequel on ‘industrialise le contact’ et crée des mouvements, devrait concerner 30% du parc tertiaire en 2030 ! 

Signe des temps, il existe un parallèle entre le taux de croissance des CW et celui de la cohabitation ou habitat partagé. A cet égard, si l’effet ‘communautaire’ permet à des cohabitants de mieux surmonter certains accidents de la vie (ne pas se retrouver isolé), ce même effet, transposé au tertiaire, devrait protéger du ‘burnout’ ! 

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