Coxyde, picture by Pierre-André Leclercq.

Coxyde

Écrit par Stephan Debusschere le 29 février 2016

De l’ancien contre du neuf

Face à la pénurie de terrains constructibles, les promoteurs rachètent d’anciens immeubles pour y construire de nouveaux comportant plus d’unités de logement.

L’entité de Coxyde est composée de quatre anciennes communes : Coxyde, Saint-Idesbald, Oostduinkerke et Wulpen. Son centre historique, Coxyde-Village, se trouve à environ deux kilomètres de la Côte, tandis que la zone située en bord de mer se nomme Coxyde-les-Bains, connue aussi sous le nom de Coxyde-sur-Mer. L’entité compte environ 22 000 habitants pour 8000 habitations, auxquelles il faut ajouter quelque 18 000 résidences secondaires, dont les propriétaires sont majoritairement francophones, du moins sur Coxyde et Saint-Idesbald. Par rapport à l’ensemble de la zone côtière, Koksijde fait partie avec Ostende et Knokke du trio de communes qui dénotent par l’importance de leur marché immobilier.

Nouvelle poussée immobilière 

La majorité des stations balnéaires de la Côte belge ont connu dans leur histoire des périodes de frénésie immobilière. Celle de Coxyde, qui a débuté durant les années 1960 et 1970, en vit un nouveau chapitre depuis plus d’une dizaine d’années. Les villas et autres cottages qui forment le bâti pittoresque de la commune exigent, en effet, des investissements d’entretien et de réparations que certains propriétaires ne sont plus en mesure d’assumer.

Nombre de ces biens se sont ainsi retrouvés à la vente, pour être rachetés par des promoteurs qui les ont remplacés par des résidences d’appartements de 3 à 5 niveaux abritant chacune une vingtaine d’unités de logements. Sur les quinze dernières années, la commune de Coxyde a ainsi octroyé des permis pour près de 7500 nouveaux logements, soit 500 par an en moyenne, en ce compris de nouvelles maisons. Au vu du nombre de ces promotions, certains riverains et propriétaires de résidences secondaires se sont inquiétés de la possible disparition du « Coxyde de la Belle époque », au point de réussir à faire stopper certains projets. Aujourd’hui, plusieurs quartiers résidentiels situés au-delà de la route royale – celle où passe le tram – sont protégés. La commune a également dressé une liste des bâtiments à haute valeur patrimoniale qu’il est strictement interdit de démolir pour construire du neuf.

Coxyde, picture by Pierre-André Leclercq.

Vers l’équilibre

L’abondance de ces nouveaux projets a fait aussi craindre une suroffre de biens neufs sur la commune. Mais selon les professionnels, le marché parvient peu à peu à trouver un point d’équilibre. En 2012 et 2013, le marché avait été particulièrement soutenu par les Français en provenance de Lille et du nord de la France. Ceux-ci avaient même devancé les Belges francophones, qui forment par ailleurs 60 % des candidats acquéreurs d’une résidence secondaire à Coxyde. Les prix des biens en vente sur la Côte d’Opale voisine sont, en effet, devenus désormais quasi identiques que sur la Côte belge, les facilités et les loisirs en moins, sans oublier la fiscalité moins avantageuse. 
Certains professionnels arguent que l’offre actuelle en biens neufs compense en réalité la période de pénurie immobilière qu’a connue la commune entre 2004 et 2007, et qu’une nouvelle construction exigeant en général trois ans, cette « suroffre » est doucement en train de se résorber. Le manque futur de réserve foncière devrait, à cet égard, constituer un élément équilibrant. 
De Saint-Idesbald à Oostduinkerke

Si les nouveaux projets les mieux placés sont ceux qui se vendent logiquement le plus aisément, leur prix varie aussi en fonction de leur emplacement sur l’une ou l’autre des sections de l’entité. Oostduinkerke et Saint-Idesbald affichent ainsi des prix plus élevés qu’à Coxyde. Ces deux zones couvrent, en effet, un territoire plus petit, ce qui implique naturellement une offre moins importante. L’atmosphère très familiale qui y règne est, par ailleurs, très recherchée par les candidats à l’acquisition d’une résidence secondaire. A Saint-Idesbald, les appartements neufs situés en dehors de la digue se négocient en conséquence à 4500 euros/m2. Le long de la digue, ces prix atteignent 6000 euros/m2, et peuvent même s’envoler à 6500 euros/m2 à Oostduinkerke.

A Coxyde, les prix vont de 3500 euros/m2 – en dehors de la digue – à 4500-5000 euros/m2 pour un appartement avec vue frontale sur mer. Les prix des biens n’offrant qu’une vue latérale sur mer avoisinent quant à eux les 4000 euros/m2. 

Echange

A l’instar d’autres communes de la Côte, la pénurie de terrains vierges constructibles le long de la digue constitue naturellement un frein pour les promoteurs. Pour parvenir à bâtir du neuf, ceux-ci procèdent donc à un système d’échange. En accord avec les différents propriétaires, les promoteurs rachètent ainsi d’anciens immeubles comprenant une poignée d’appartements pour y construire en lieu et place de nouveaux immeubles comportant bien davantage d’unités de logement. Les promoteurs « offrent » dès lors en échange un nouveau logement à chacun des propriétaires vendeurs au sein du nouveau bâtiment. Un système gagnant-gagnant, mais qui met généralement un temps assez considérable à se mettre en place. 

Marché secondaire

A Coxyde, l’offre sur le marché de l’appartement d’occasion n’est pas en reste. Heureusement, la demande suit, ce qui a comme heureuse conséquence pour les candidats acquéreurs de voir des prix qui se stabilisent, et pour les vendeurs de ne pas voir baisser ces derniers. Sur ce segment aussi, les prix varient selon leur localisation au sein de l’entité de Coxyde. Un appartement à Saint-Idesbald se négocie entre 3000 et 3500 euros/m2, et jusqu’à 4000 euros à Oostduinkerke. A Coxyde, un appartement s’échange davantage entre 2500 et 3000 euros/m2, selon son emplacement en dehors ou le long de la digue. 
Sur le segment de la maison, l’offre est nettement moins importante. La demande porte essentiellement sur des résidences sises sur de petits terrains, d’une valeur comprise entre 300 000 et 350 000 euros. Les villas datant des années 1970 et autres authentiques cottages se négocient quant à eux dans une fourchette de prix comprise entre 300 000 et 500 000 euros.  

Moyennes

Appartement neuf : de 3500 à 6000 euros/m2
Appartement d’occasion : de 2500 à 4000 euros/m2
Maison & villa : de 300 000 à 500 000 euros

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