Koksijde, la digue à la tombée de la nuit. Picture by Marc Ryckaert.

Coxyde

Écrit par Stephan Debusschere le 1 février 2017

Transactions en hausse, prix en baisse

Si Coxyde fait le plein en termes de vente d’appartements, c’est au détriment de leur valeur. En cause, l’état de l’offre. 

Composée de quatre anciennes communes – Coxyde, Saint-Idesbald, Oostduinkerke et Wulpen – l’entité de Coxyde compte environ 22 000 habitants pour 8000 habitations, auxquelles il faut ajouter quelque 18 000 résidences secondaires, dont les propriétaires sont majoritairement francophones, du moins sur Coxyde et Saint-Idesbald. Par rapport à l’ensemble de la Côte, Koksijde fait partie avec Ostende et Knokke du trio de communes qui dénotent par l’importance de leur marché immobilier.

Le coût du laisser-aller

Au cours du premier semestre 2016, c’est ce même top 3 qui a enregistré le plus de ventes, dans un contexte de forte croissance générale des transactions à la Côte. L’importance de la demande aurait dû gonfler les prix, mais cela n’a pas été le cas, et plus particulièrement à Coxyde. Le prix moyen de ses appartements de seconde main a, en effet, baissé de manière sensible au cours de ce premier semestre. L’état moyen des biens qui se trouvent encore sur le marché, suite à la razzia sur les biens de standing, laisse en effet à désirer, ce qui exige des investissements de la part des acquéreurs, qui ne sont pas disposés à mettre le prix demandé par les propriétaires. Ces derniers n’ont, en effet, pas estimé nécessaire de rénover leur bien avant sa mise en vente, tablant sur sa seule situation pour en maintenir la valeur.  

Au cours du premier semestre 2015, le prix moyen d’un appartement d’occasion était de 297 000 euros. Six mois plus tard, sur base annuelle, ce prix avait encaissé un premier et léger recul pour se fixer à 290 000 euros. Le premier semestre de l’année écoulée a, pour sa part, bien davantage marqué la tendance baissière, tirant ce prix moyen à 262 000 euros, soit un recul de près de 12%, engendrant donc une différence de quelque 35 000 euros en moyenne. En précisant que les prix sur ce segment varient selon leur localisation au sein de l’entité. Un appartement à Saint-Idesbald se négocie entre 3000 et 3500 euros/m2, et jusqu’à 4000 euros à Oostduinkerke. A Coxyde même, un appartement s’échange davantage entre 2500 et 3000 euros/m2, selon son emplacement en dehors ou le long de la digue.

Sur le segment de la maison, l’offre est nettement moins importante. Le prix moyen sur ce segment a, pour sa part, augmenté de 9,4 % au cours du premier semestre 2016, pour se fixer à 332 000 euros. La tranche de prix entre 300 000 et 350 000 euros correspond d’ailleurs à l’essentiel de la demande, à savoir des résidences sises sur de petits terrains. Les villas datant des années 1970 et autres authentiques cottages se négocient, pour leur part, dans une fourchette de prix comprise entre 300 000 et 500 000 euros. 

Koksijde, la digue à la tombée de la nuit. Picture by Marc Ryckaert.

Frénésie immobilière

Depuis plus d’une dizaine d’années, Coxyde vit un nouveau chapitre de sa frénésie immobilière entamée durant les années 1960 et 1970. Les villas et autres cottages qui forment son bâti pittoresque exigent, en effet, des investissements d’entretien et de réparation que certains propriétaires ne sont plus en mesure d’assumer. Nombre de ces biens ont ainsi été rachetés par des promoteurs qui les ont remplacés par des résidences d’appartements abritant chacune une vingtaine d’unités.

Sur les quinze dernières années, la commune de Coxyde a ainsi octroyé des permis pour près de 7500 nouveaux logements, en ce compris de nouvelles maisons. Au vu du nombre de ces promotions, certains riverains se sont inquiétés de la possible disparition du « Coxyde de la Belle époque », au point de réussir à faire stopper certains projets. Aujourd’hui, plusieurs quartiers résidentiels situés au-delà de la route royale sont protégés. La commune a aussi dressé une liste des bâtiments à haute valeur patrimoniale qu’il est strictement interdit de démolir.

La fonte des réserves foncières

L’abondance de ces nouveaux projets a fait aussi craindre une suroffre de biens neufs sur la commune. Mais selon les professionnels, le marché parvient à retrouver un point d’équilibre. Ces derniers arguent que l’offre actuelle en biens neufs compense en réalité la période de pénurie immobilière qu’a connue la commune entre 2004 et 2007, et qu’une nouvelle construction exigeant en général trois ans, cette « suroffre » est en train de se résorber. Le manque prochain de réserve foncière devrait, à cet égard, constituer un élément équilibrant.

Car, à l’instar d’autres communes de la Côte, la pénurie de terrains vierges constructibles le long de la digue constitue un frein pour les promoteurs. Pour parvenir à bâtir du neuf, ceux-ci procèdent donc à un système d’échange avec des propriétaires d’anciens petits immeubles pour y construire en lieu et place de nouveaux comportant bien davantage d’unités de logement. Les promoteurs « offrent » dès lors en échange un nouveau logement à chacun des propriétaires vendeurs au sein du nouveau bâtiment. Un système gagnant-gagnant, mais qui met généralement un temps assez considérable à se mettre en place.

De Saint-Idesbald à Oostduinkerke

Si les nouveaux projets les mieux placés sont ceux qui se vendent logiquement le plus aisément, leur prix varie aussi en fonction de leur emplacement sur l’une ou l’autre des sections de l’entité. Oostduinkerke et Saint-Idesbald affichent ainsi des prix plus élevés qu’à Coxyde. Ces deux zones couvrent, en effet, un territoire plus petit, ce qui implique naturellement une offre moins importante. L’atmosphère très familiale qui y règne est, par ailleurs, très recherchée par les candidats à l’acquisition d’une résidence secondaire. A Saint-Idesbald, les appartements neufs situés en dehors de la digue se négocient en conséquence à 4500 euros/m2. Le long de la digue, ces prix atteignent 6000 euros/m2, et peuvent même s’envoler à 6500 euros/m2 à Oostduinkerke.

A Coxyde même, les prix vont de 3500 euros/m2 – en dehors de la digue – à 4500-5000 euros/m2 pour un appartement avec vue frontale sur mer. Les prix des biens n’offrant qu’une vue latérale sur mer avoisinent, quant à eux, les 4000 euros/m2.

Moyennes

Appartement neuf : de 3500 à 6000 euros/m2

Appartement d’occasion : de 2500 à 4000 euros/m2

Maison & villa : de 300 000 à 500 000 euros

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