Donation d’un bien immobilier: quelle méthode est la plus avantageuse?

Donation d’un bien immobilier

Écrit par Renaud Chaudoir le 21 octobre 2019

Quelle est la manière la plus avantageuse de procéder ?

De nos jours, donner un bien immobilier de son vivant s’avère être une transaction bien plus intéressante que de le léguer à son décès. En 2016, la Région de Bruxelles-Capitale et la Région wallonne ont en effet revu leurs tarifs de donation à la baisse et les ont alignés sur ceux appliqués en Flandre, alors plus avantageux. En outre, une donation évite de devoir payer des droits de succession relativement élevés. Vous vous demandez comment donner un bien immobilier à l’un de vos proches de la manière la plus avantageuse possible ? Découvrez-le ici !

Donation d’un bien immobilier: quelle méthode est la plus avantageuse?

Donation par tranches

Donner un bien immobilier avant son décès est, d’un point de vue fiscal, bien plus intéressant que de le léguer à sa mort. En Région wallonne, les droits de succession pour un bien d’une valeur comprise entre 100 000 € et 150 000 € s’élèvent par exemple à 10 % (ligne directe), alors que le droit de donation pour un bien dont la valeur n’excède pas 150 000 € se chiffre quant à lui à 3 %. Une différence qui est loin d’être négligeable !

Notez également qu’il est préférable de procéder à une donation par tranches de 150 000 € que par tranches de valeur plus élevée. Vous éviterez ainsi que le montant de votre donation atteigne des sommets, de même que le droit de donation qui s’y rapporte. Imaginons que vous souhaitiez donner à l’un de vos proches un bien d’une valeur de 300 000 €. En procédant à une donation unique, vous contraindrez le donataire (personne recevant ce bien) à payer un droit de donation de 18 % (ligne directe) ou de 30 % (ligne indirecte). En revanche, si vous optez pour deux donations d’une valeur de 150 000 €, cette personne devra uniquement s’acquitter d’un droit de deux fois 3 % (ligne directe) ou de deux fois 10 % (ligne indirecte). Le seul bémol, c’est que ces deux donations devront être espacées de trois ans. En matière de donation, il est donc essentiel de bien s’organiser et d’entamer les procédures à temps.

Donation avec réserve d’usufruit

Qui dit donation d’un bien immobilier, dit transfert de nue-propriété et d’usufruit d’un bien entre une personne appelée donateur et une autre appelée donataire. Une fois la donation actée par un notaire, le donateur ne peut donc plus légalement occuper son bien ou en toucher les revenus locatifs. S’il souhaite conserver l’usufruit de son bien immobilier, le donateur devra opter pour une donation avec réserve d’usufruit. À son décès, le donataire deviendra plein propriétaire du bien sans devoir payer de droits.

Comme toute autre forme de donation, la donation avec réserve d’usufruit présente toutefois un inconvénient majeur : le donateur, qui n’est plus nu-propriétaire de son bien, ne peut le vendre sans l’accord du donataire. Afin de résoudre ce problème, une clause ou une procuration pour vendre peut néanmoins être ajoutée à l’acte notarié. L’idéal est de demander conseil à un notaire, comme c’est d’ailleurs le cas pour n’importe quelle forme de donation. Cette étape est même obligatoire, une donation ne pouvant être réalisée sans la rédaction d’un acte notarié. Votre notaire pourra également vous informer de manière exhaustive et vous informer des éventuels dangers de certaines décisions. Il pourra en outre vous aider à trouver un arrangement équitable pour tous afin que ni le donateur ni le donataire ne soient lésés par la donation.

Tarifs de donation d’un bien immobilier

Une fois rédigé par le notaire, l’acte notarié doit être officiellement enregistré dans un délai de quinze jours. Le donataire est ensuite dans l’obligation de s’acquitter du droit de donation.

Les tarifs de donation sont identiques aux trois régions du pays, mais varient selon le lien de parenté qui unit le donataire et le donateur. Voici les tarifs pour les donations réalisées en ligne directe (époux, cohabitants légaux, parents et enfants, grands-parents et petits-enfants, etc.) :

  • Jusqu’à 150 000 € : 3 %
  • Entre 150 000 € et 250 000 € : 9 %
  • Entre 250 000 € et 450 000 € : 18 %
  • À partir de 450 000 € : 27 %

Les donataires qui ne sont pas liés de manière directe à leur donateur (oncle/tante et neveu/nièce, frère et sœur, etc.) devront quant à eux s’acquitter des tarifs suivants :

  • Jusqu’à 150 000 € : 10 %
  • Entre 150 000 € et 250 000 € : 20 %
  • Entre 250 000 € et 450 000 € : 30 %
  • À partir de 450 000 € : 40 %

Depuis le 1er septembre 2018 et si vous résidez en Région wallonne, vous pouvez toutefois profiter, en tant que donataire, d’une restitution des droits de donation en cas de travaux destinés à économiser l’énergie dans le bien donné. Cette restitution s’élève à 25 % du montant des dépenses effectuées pour ces travaux, mais est plafonnée à 2 500 €. N’hésitez pas à vous renseigner quant aux conditions à remplir pour bénéficier de cette restitution.

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