Enghien, le château « Empain ». Picture by Jean-Pol Grandmont.

Enghien

Écrit par Stephan Debusschere le 14 décembre 2017

Une localisation payante

Au point de rencontre des provinces du Hainaut, du Brabant flamand et du Brabant wallon, la commune semi-rurale d’Enghien soutient ses prix grâce à son avantageuse localisation proche de la Capitale. 

A proximité immédiate de Bruxelles, du Brabant wallon et de la frontière linguistique, Enghien est considérée comme un lieu stratégique pour tous les candidats prêts à sacrifier un peu de confort en mobilité pour s’offrir un bien immobilier plus abordable, en précisant que les prix y sont tout de même supérieurs à ceux d’autres communes voisines comme Soignies ou Lessines. 

Abondance de neuf

A Enghien, les nouvelles promotions, développées en majorité dans le centre, ont commencé à éclore quasi toutes en même temps il y a environ trois ans. Environ 300 nouveaux appartements sont attendus dans ce centre, notamment sur le site de l’ancienne fonderie en face de la gare. Les prix au m2 se situent rarement en dessous des 2000 euros, et peuvent franchir ce plafond selon le standing du projet.

En cause, la proximité avec le Brabant wallon. Le coût d’un appartement 2 chambres peut varier ainsi de 160 000 à 200 000 euros, hors frais, garage et cave, ce qui peut faire monter le total d’une telle acquisition à quelque 250 000 euros. Mais on trouve aussi à Enghien un certain nombre de biens relativement récents et qui supportent la comparaison avec des appartements neufs au niveau des performances énergétiques, et cela pour un coût moindre que l’on peut chiffrer à environ 1700 euros/m2, selon l’état et la localisation. Le coût d’un tel appartement 2 chambres bien situé et offrant plus de 100 m2 de superficie, avec parking et cave, s’élève ainsi à quelque 200 000 euros, hors frais.

Des prix très soutenus

Sur le marché secondaire, les maisons 2 et 3 façades constituent le plus gros de la demande. Après un léger tassement des prix sur ce segment courant 2014, dû principalement aux remises à niveau nécessaires, les prix ont par la suite été très soutenus en raison de la raréfaction des biens, dont le prix médian a enregistré une belle progression courant 2016 pour franchir la barre des 200 000 euros, à 215 000 euros précisément, soit une bonification de 14% par rapport à 2015. Une petite poussée de fièvre corrigée durant le premier semestre de cette année, ramenant le prix médian à 200 000 euros.

Enghien, le château « Empain ». Picture by Jean-Pol Grandmont.

Plus cher qu’à Soignies

Si l’on fait un comparatif avec la commune de Soignies, plus éloignée de la Région bruxelloise, on constate que les maisons à Enghien, dans la fourchette de 100 000 à 300 000 euros, se vendent à des prix supérieurs. Pour un bien équivalent, la différence de prix se chiffre à environ 15 %. Quant aux biens d’une gamme plus élevée, comme les maisons de maître par exemple, cette différence de valeur s’avère encore plus importante.

Appartements d’occasion concurrentiels

Sur le segment de l’appartement de seconde main, l’activité est également bien soutenue. La raison en est double. Premièrement, l’offre s’avère peu importante. Ensuite, nombre de biens sont relativement récents et supportent la comparaison avec des appartements neufs au niveau de leurs performances énergétiques, et cela pour un coût moindre que l’on peut chiffrer à environ 1700 euros/m2, selon l’état et la localisation. Le coût d’un appartement 2 chambres, bien situé et offrant parking et cave, s’élève ainsi à quelque 205 000 euros en moyenne, hors frais. Un prix qui n’a pas évolué à la hausse depuis le début de l’année.

Adaptation cruciale

L’abondance de biens neufs sur le marché met une certaine pression sur le segment de la villa, ce qui provoque un net ralentissement des prix sur ce marché. La problématique principale concerne donc la justesse du positionnement des biens au niveau de leur prix de mise en vente. Face à une offre de surcroît conséquente, les acquéreurs souhaitent acquérir des biens qui présentent de bons niveaux de performances énergétiques et de prestations techniques.

Or, les villas datant des années 1960 à début 1980, sises de surcroît sur de grands terrains, tout comme certaines maisons de maître en 2 ou 4 façades présentent à cet égard de grosses lacunes et demandent des investissements importants pour leur remise à niveau. En conséquence, une villa qui valait auparavant quelque 500 000 euros, ne se vend désormais que difficilement à 400 000 euros, ce qui chiffre le tassement de leur prix à quelque 20 %. En revanche, les villas qui présentent les bons paramètres se vendent plus aisément, notamment dans la zone du bois du Strihoux, le quartier résidentiel phare d’Enghien. Mais même cette zone historique subit désormais cette tendance à la baisse, avec des prix qui se maintiennent encore à quelque 450 000 euros en moyenne, mais ne dépassent plus les 600 000 euros.

Logic Repères

Maison : 200 000 euros

Appartement : 205 000 euros

Appartement neuf : de 2000 à 2200 euros/m2

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