Avenue de Broqueville, Woluwe-Saint-Lambert. Picture by Matthew Ross.

Est de Bruxelles

Écrit par Stephan Debusschere le 25 novembre 2017

Des marchés très soutenus

Calme, verte et très résidentielle, la commune de Woluwe-Saint-Pierre reste l’une des plus convoitées de la Capitale, à l’image de ses voisines du sud et de l’est de la Capitale. Et si le segment des maisons a connu un léger recul de sa valeur au terme de ce premier semestre, c’est pour revenir à un niveau qui reflète davantage la réalité actuelle du marché bruxellois. Malgré le léger recul de 4% du prix médian à 510 000 euros, les maisons de Woluwe-Saint-Pierre se placent sur la première marche du podium bruxellois, juste devant celles d’Ixelles qui ont dû céder du terrain sur cette même période. 

Très bonne tenue des villas

Durant la période dorée, entre 2007 et 2008, les villas quatre façades de 250 m², sises sur des terrains d’environ quatre ares s’échangeaient à quelque 900 000 euros. Mais en 2010, ce type de biens ne se négociait plus qu’entre 780 000 et 830 000 euros. La tendance à la stagnation du segment haut de gamme, qui sévit depuis dans la Capitale, n’a certes pas épargné Woluwe-Saint-Pierre. Mais l’année 2014 a déjoué tous les pronostics, en effaçant largement le recul enregistré. Avec un rattrapage record de pas moins de 37 %, la villa wolusanpétrusienne talonnait alors de très près la villa uccloise, avec un prix de référence fixé à 1,3 million d’euros par le SPF Economie sur base de 47 transactions, soit près d’un quart de la totalité des échanges bruxellois sur ce segment.

L’année 2016 a démontré pour sa part que le soufflé, loin de retomber, semble même avoir pris encore – un peu – de hauteur, une tendance confirmée par certains professionnels pour le premier semestre. Cette pression sur les prix des villas reflète une tendance forte, celle du retour en ville souhaité par les candidats acquéreurs, qui privilégient de plus en plus la localisation urbaine. Les acheteurs se veulent désormais plus mobiles et privilégient une meilleure proximité avec toutes les facilités des zones urbaines.

Légère baisse de régime des appartements

Les appartements, sans distinction du nombre de chambres et toutes superficies confondues, ont pour leur part bondi de plus de 11% en 2016 pour s’offrir royalement la première marche du podium bruxellois avec un prix médian de 295 000 euros, revu légèrement à la baisse au terme du premier semestre, à 290 000 euros. Ce chiffre doit néanmoins être nuancé selon le type d’appartement. Avec un prix médian qui n’a progressé que de 2,5 % courant 2016, à 187 500 euros, les appartements 1 chambre de Woluwe-Saint-Pierre sont en effet détrônés par ceux d’Ixelles.

Sur le segment des appartements 3 chambres, avec un prix médian de 320 000 euros, la commune se positionne cette fois à la sixième place du podium bruxellois. Comme c’est le cas aussi dans les autres communes bruxelloises les plus chères, où un appartement 3 chambres représente généralement un appartement plus grand et plus luxueux, les écarts de prix entre le nombre de chambres tendent à être plus grands. A Woluwe-Saint-Pierre, un appartement 3 chambres coûte ainsi près de 70 % plus cher qu’un appartement 1 chambre.

Woluwe-Saint-Lambert : deux marchés en un

Commune prospère et principalement résidentielle, Woluwe-Saint-Lambert est divisée en deux marchés assez distincts. Il y a d’une part le marché « citadin » du côté de l’hôtel de Ville, avec notamment la rue Slegers et l’avenue de Broqueville, et d’autre part le marché « décentré » des lotissements à la limite de Kraainem et de Wezembeek-Oppem.

Sur le segment des biens neufs, ces deux micromarchés ne réagissent pas de la même manière et présentent une différence de prix au m², variant de 3200 à 3600 euros, avec une moyenne de 3750 euros. Pour trouver des prix inférieurs à cette moyenne, il faut se diriger du côté du quartier Marcel Thiry.

Parmi les projets phares, citons le projet « Greenwood » qui propose studios, appartements et penthouses à quelque 3600 euros/m2. Au terme des quatre phases de construction, les huit immeubles situés à proximité du Woluwe Shopping Center offriront un total de 500 logements. Grâce à ce projet, la pénurie de biens neufs est moins criante qu’à Woluwe-Saint-Pierre, mais on déplore un déficit réel et semblable en situation plus centrale. Heureusement, quelques dossiers de qualité sont dans les cartons des promoteurs.

Avenue de Broqueville, Woluwe-Saint-Lambert. Picture by Matthew Ross.

Un marché dynamique

L’année 2016 aura montré que le rattrapage était à nouveau d’actualité à Woluwe-St-Lambert, puisque le prix médian pour une maison est remonté à 450 000 euros sur base annuelle. Au vu de la différence de prix sur ce segment avec sa voisine Woluwe-Saint-Pierre (530 000 euros), les prix sur la commune ont donné le sentiment qu’ils avaient encore de la marge de progression. Dont acte. Avec un prix médian valorisé à 485 000 euros au cours du premier semestre, les maisons de Woluwe-Saint-Lambert se rapprochent un peu plus de celles de Woluwe-Saint-Pierre.

Stagnation des prix des appartements

Dans cette commune qui fait néanmoins le plus gros de son marché sur le segment des appartements, il semble logique d’observer d’année en année des mouvements de hausse des prix. Si 2015 a marqué un temps d’arrêt, l’année écoulée a permis à ce segment de se bonifier quelque peu, amenant le prix médian d’un appartement à 270 000 euros, toutes surfaces confondues. Le premier semestre de cette année indique une petite stagnation, fixant ce prix médian à 265 000 euros.

Auderghem & Watermael-Boitsfort : au coude à coude

Commune aux allures de village, avec un territoire plus petit que celui de sa voisine Watermael-Boitsfort, Auderghem est notamment très appréciée des personnes issues des institutions européennes, entre autres en raison de sa proximité avec leur lieu de travail et la forêt de Soignes.

Si Auderghem est proche de la nature, la commune est moins avantagée en matière de commerces de proximité, néanmoins compensés par deux centres commerciaux tout proches. Il n’en reste pas moins que les personnes et les familles qui y habitent ne cessent de vanter ses mérites. On comprend dès lors que le marché immobilier de la commune ne soit pas particulièrement agité, à l’image de sa calme voisine Watermael-Boitsfort. Après une période de stabilisation des prix, l’année 2016 et le premier semestre de cette année ont gratifié les maisons d’une bonification amenant le prix médian à 400 000 euros.

Sur ce segment, Auderghem se positionne derrière Watermael-Boitsfort, où les quelque 25 000 habitants ont peu de propension à vouloir vivre ailleurs. Ceux qui s’y installent le font en effet pour longtemps, et les quelques biens mis en vente sont si convoités qu’ils s’échangent rapidement dès leur mise en vente. Cette situation a trois conséquences : un nombre de transactions moins important qu’à Auderghem, un intérêt accru pour les biens qui s’y libèrent et, partant, une pression sur les prix au fil des ans. Au terme du premier semestre de cette année, le prix médian d’une maison s’y affiche à 425 000 euros.

Appartements

Essentiellement composé de maisons mitoyennes, le segment des appartements est minoritaire à Watermael-Boitsfort. Si les prix se négocient en fonction de la localisation, du nombre de chambres, du métrage et de la présence ou non d’une terrasse, ceux-ci ont globalement subi durant le premier semestre une correction équivalente à leur bonification courant 2016, plaçant le prix médian, toutes surfaces confondues, à 189 500 euros. L’écart avec le prix médian d’un appartement à Auderghem, qui s’est pour sa part encore valorisé à 252 500 euros, s’est donc à nouveau creusé.

Du côté du neuf, on ne peut pas dire que l’offre soit abondante à Watermael-Boitsfort. Les quelques nouveaux projets proposent des appartements entre 3500 et 4000 euros du m². Pour un appartement 2 chambres de quelque 115 m², il faut donc tabler sur quelque 450 000 euros, hors TVA et frais de notaire. Voilà le prix à payer pour des personnes qui ne veulent pas – ou plus – avoir la charge de l’entretien d’une maison et couler de beaux jours dans ce qui reste l’une des communes les plus agréables de la Capitale. 

Auderghem est pour sa part l’une des communes bruxelloises qui affiche le plus de projets neufs, comme par exemple les appartements du « Parc Saint-Anne », tout proche du Domaine du Val Duchesse, ceux du « Souverain », « Oxygen », « Deltaview » ou encore « Nénuphars », sans compter les constructions prévues sur la zone Delta sud.

La résistance des villas

Dès 2013, Watermael-Boitsfort n’a pas échappé pas à la tendance morose subie par les villas bruxelloises, devenues un marché de niche de plus en plus select. Ce segment avait en effet encaissé une sensible correction, alors qu’il s’était encore bonifié de quelque 60 % courant 2012, année de sa plus forte progression. En termes de prix médian, la villa de Watermael-Boitsfort était ainsi passé de 1,15 million d’euros à 825 000 euros. Avec Uccle, Woluwe-Saint-Pierre et Auderghem, Watermael-Boitsfort fait partie du dernier carré des communes bruxelloises à connaître une activité encore quantifiable sur ce segment.

Logic Repères

Woluwe-St-Pierre

Maison : 510 000 euros
Appartement : 290 000 euros

Woluwe-St-Lambert

Maison : 485 000 euros

Appartement : 265 000 euros

Auderghem

Maison : 400 000 euros

Appartement : 252 500 euros 

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