Jodoigne, picture by Jean-Pol Grandmont.

Est du Brabant wallon

Écrit par Stephan Debusschere le 26 novembre 2017

Des marchés à suivre

L’envolée des prix qui a marqué nombre de communes du Brabant wallon au cours de la dernière décennie a mis hors de portée financière nombre de ménages aux revenus moyens. Pour celles et ceux qui cherchent coûte que coûte un accès à la propriété dans la Province, sans trop s’éloigner de Bruxelles, la solution est sans doute à trouver au sein de communes plus excentrées, qui offrent à la fois des niveaux de prix plus accessibles et une excellente qualité de vie. 

La commune de Jodoigne en fait indéniablement partie. Dans cette charmante commune à proximité de la Province de Liège et de la frontière linguistique, les candidats acquéreurs au budget moyen semblent disposés à sacrifier le temps nécessaire pour rejoindre les grands axes routiers en vue de s’offrir des biens qu’ils ne pourraient pas s’offrir ailleurs. Le prix d’une maison mitoyenne dans le centre varie de 170 000 à 230 000 euros, tandis qu’une maison 4 façades/villa se négociera entre 270 000 et 350 000 euros.

Biens de caractère

La région de Jodoigne est par ailleurs réputée pour sa richesse en vieilles et charmantes bâtisses. Les amoureux de biens de caractère lorgneront du côté des petits villages environnants tels que Mélin, Jauchelette, Saint-Remy-Geest ou encore Jodoigne-Souveraine pour y trouver de charmantes maisons et fermettes en brique ou en pierre de Gobertange, cette pierre beige clair issue du hameau éponyme dans le village de Mélin, utilisée notamment pour construire des bâtiments prestigieux comme l’hôtel de ville de Bruxelles ou encore la cathédrale Saints-Michel-et-Gudule. De tels biens, qu’ils soient déjà rénovés ou pas, restent très recherchés, et leur niveau de prix, qui se maintient parfaitement depuis plusieurs années, est compris entre 400 000 et 600 000 euros.

Un marché d’acheteurs

Si le marché jodoignois se révèle stable dans son ensemble, il est une catégorie de biens qui souffre particulièrement depuis plusieurs années. Obsolètes, sans charme réel et énergivores, les villas datant des années 1970 à 1990 encaissent en effet un véritable tassement de leurs prix, qui se chiffre aujourd’hui entre 15 et 20%.

En dehors de ce phénomène qui risque de prendre de l’ampleur à l’avenir, les mouvements à la hausse ou à la baisse sur le marché immobilier jodoignois sont si ténus qu’ils ne peuvent en aucun cas constituer des marqueurs de tendance. La raison de cette stabilité des prix est à lire dans l’abondance de l’offre sur le marché. Les candidats peuvent comparer à loisir les biens mis en vente et se permettre de négocier. A Jodoigne comme un peu partout ailleurs en Belgique aujourd’hui, le marché immobilier est bel et bien un marché d’acheteurs. Mais ces candidats acquéreurs qui prennent leur temps finissent par acheter. Cette stabilité des prix s’accompagne ainsi d’une activité très satisfaisante. Selon les professionnels, le nombre de transactions reste important et rend le marché très dynamique.

Un appartement égale presque une maison

Le prix des appartements à Jodoigne a connu une hausse spectaculaire ces dernières années, à tel point que la valeur moyenne des appartements pourrait rattraper celle des maisons mitoyennes. À l’origine de cette envolée, deux causes majeures.

D’une part, la construction de résidences à appartements au sein de lotissements proches du centre-ville. D’autre part, la continuité des ventes en cours depuis 2009, année qui voyait une offre immobilière largement supérieure à la demande, en raison des projets immobiliers lancés juste avant l’éclatement de la crise. Un appartement de seconde main coûte néanmoins moins cher qu’un appartement neuf. La tranche de prix est comprise entre 160 000 et 200 000 euros, en fonction de la situation, de l’état et de la surface.

Les maisons ont pour leur part enregistré un recul de 18% au cours du premier semestre, ce qui fait de celles-ci les moins chères de la Province. Les prix médians des communes voisines d’Hélécine, Ramillies et Orp-Jauche sont en effet plus élevés, respectivement fixés à 217 500, 265 000 et 200 000 euros.

Jodoigne, picture by Jean-Pol Grandmont.

Une commune en évolution

Du côté du neuf, de nouveaux projets ont pris place dans le centre de Jodoigne, à des prix variant de 2100 à 2500 euros/m2 en fonction de la surface. Un appartement neuf affiche ainsi des prix de 200 000 à 300 000 euros, en précisant que les petites entités sont proportionnellement plus chères que les grandes.

Du côté du lieu dit La Maladrerie, sur un terrain de presque 10 ha, c’est carrément un nouveau quartier qui va être créé. Le projet « Belle Vallée » consiste en un complexe d’appartements et de maisons, qui offrira à terme 350 logements, dont deux tiers d’appartements. Ce projet mixte, qui accueillera aussi une polyclinique de manière à y créer un vrai pôle santé, ouvre des perspectives d’évolution et d’agrandissement de la commune, dont le centre se raréfie en terrains à bâtir. Les travaux devraient débuter en 2018. De quoi proposer enfin une offre d’appartements digne de ce nom dans l’est du Brabant wallon.

Perwez : une offre attractive

A proximité de l’autoroute E411, à seulement une demi-heure de Bruxelles, de Namur et de Charleroi, la commune rurale de Perwez, qui se divise en cinq sections – Malèves-Sainte-Marie-Wastines, Orbais, Thorembais-les-Béguines, Thorembais-Saint-Trond et Perwez – présente une offre immobilière qui reste globalement plus intéressante que celle de la moyenne du Brabant wallon. Il n’est donc pas étonnant que Perwez et ses entités intéressent les candidats acquéreurs qui ne sont pas (plus) en mesure de convoiter des biens dans les communes brabançonnes plus proches de Bruxelles et qui affichent des prix souvent prohibitifs pour les ménages à revenus moyens.

Des prix attractifs

Pour l’acquisition d’une maison 2 façades, le budget à prévoir se situe dans une tranche de prix comprise entre 200 000 et 230 000 euros selon l’état et la situation du bien. Un bien à 200 000 euros concernera davantage une maison de type « ouvrière ». Pour une maison 3 façades, les prix s’approcheront en moyenne des 275 000 euros, et des 300 000 euros pour une villa offrant 4 chambres sur un terrain de quelque 7 à 8 ares.

Sur le segment des appartements sur le marché secondaire, il faut distinguer les promotions récentes (environ cinq ans d’ancienneté) qui offrent des prestations quasi équivalentes à du neuf des appartements présentant une ancienneté de quelque 20 ans. Pour ces derniers, les prix au m2 varient entre 1700 et 1800 euros, tandis que pour les appartements plus récents, les prix au m2 varie de 2000 à 2200 euros.

Pour établir un comparatif, un appartement neuf affiche une tranche de prix au m2 situé entre 2600 et 3000 euros, en fonction du standing et de la situation. Le prix d’un appartement de quelque 90 m2 offrant 2 chambres et de belles finitions se situe ainsi à quelque 250 000 euros, hors frais. Quant aux maisons neuves, les prix présentent une tranche de prix comprise entre 270 000 et 300 000 euros (maison d’environ 150 m2 offrant 3 chambres et un grenier aménageable sur un terrain d’une superficie moyenne de 5 ares).

Décentrage

En raison de la situation géographique défavorable du centre de Perwez par rapport à la nationale 29 (sortie 11 sur la E411), on assiste depuis un certain temps à une délocalisation des commerces vers la périphérie, et en particulier l’entité de Thorembais-Saint-Trond. Il en est de même pour les différents projets immobiliers qui se recentrent sur cette périphérie en se rapprochant de cet axe important que constitue cette N29, le centre de Perwez n’offrant par ailleurs plus de possibilités aux promoteurs de développer leurs projets. En raison de ce décentrage, les prix des biens sur le marché secondaire dans le centre de Perwez encaissent une perte de valeur qui se chiffre selon les professionnels à quelque 10%. C’est le cas aussi pour les propriétés comme les fermes en carré qui peuvent perdre jusqu’à 20% de leur valeur si leur situation géographique s’avère défavorable.

Nouveaux logements publics

En juillet dernier, la commune de Perwez et la société de logements de service public « Notre Maison » - propriétaire et bailleur de près de 2000 logements à loyers modérés répartis dans 13 communes du Brabant wallon et de la Botte du Hainaut - ont conclu un accord pour construire 20 nouveaux logements publics, d’1 à 4 chambres dans la rue aux Quatre Vents, dans le centre de l’entité. La Commune a cédé le terrain pour un euro symbolique, avec un bail emphytéotique de 52 ans. La société, qui détient déjà près de 100 logements de ce type au sein de la commune va aménager les abords et créer 36 emplacements de parking pour ces 20 logements qui seront disponibles en octobre 2018.

Logic Repères

Jodoigne

Maison : 199 500 euros
Appartement : 172 500 euros
Appartement neuf : 2450 euros/m2

Perwez

Maison : 230 000 euros
Appartement : 195 000 euros
Appartement neuf : de 2600 à 3000 euros/m2

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