Etterbeek Maison Communale, picture by David Edgar

Etterbeek

Écrit par Stephan Debusschere le 15 juin 2016

Dans le top 5 bruxellois

Toute proche des institutions européennes, Etterbeek continue de bénéficier de sa situation privilégiée sur le marché de la Capitale. Malgré la stagnation de leur prix en 2015, les maisons etterbeekoises figurent dans le top 5 des communes bruxelloises les plus chères.

Sur le marché de la revente, la commune d’Etterbeek avait pu se targuer d’une sensible progression de quelque 13 % en cette année charnière que fut 2009, plaçant le prix moyen d’une maison etterbeekoise à 465 000 euros. Dans cette commune fort prisée tant par les expatriés que par les « locaux », la hausse des prix a ensuite poursuivi son élan au cours des cinq années suivantes, avant de marquer un coup d’arrêt en 2014 pour s’afficher à 530 000 euros, ce qui situait la commune d’Etterbeek à la quatrième place des communes les plus chères de Bruxelles, après Uccle, Ixelles et Woluwe-St-Pierre. A titre comparatif, sur l’ensemble de l’année 2014, le prix moyen des maisons bruxelloises, toutes surfaces confondues, était de 440 000 euros, encaissant lui aussi un léger tassement. L’année écoulée n’aura pas bousculé ce palmarès, malgré le – très – léger recul du prix moyen à 529 300 euros.

Pas de 4 façades

Si la plupart des maisons que l’on peut trouver sur la commune sont de fort agréables maisons bourgeoises, il ne faut pas pour autant espérer en trouver munies de 4 façades, pour la bonne et simple raison qu’elles sont devenues extrêmement rares. Les statistiques fédérales ne font d’ailleurs état d’aucune vente dans ce segment. Même les maisons mitoyennes disposant d’un jardin de belle taille se font de plus en plus rares, étant donné leur fort pouvoir d’attraction.

Des quartiers favorisés

Parmi les quartiers les plus recherchés de la commune, citons les abords du Cinquantenaire, ceux du métro Pétillon, du parc Léopold ainsi que ceux de la place Jourdan. Le quartier de la Chasse est par contre toujours aussi délicat à gérer pour les professionnels de l’immobilier, qui le déplorent.

Léger recul des appartements  

A l’image de celui de toute la Capitale, le marché des appartements du marché secondaire reste très soutenu en termes d’activité. Ce segment est même devenu le plus actif du marché résidentiel bruxellois. C’est le cas aussi à Etterbeek où les appartements avaient enregistré une hausse de quelque 10 % courant 2012. Une hausse estimée un peu trop élevée par le marché local qui, l’année suivante, avait freiné les ardeurs des propriétaires en produisant une correction du prix moyen de 3 %. Mais c’était sans compter sur la capacité de progression de la commune. Dès 2014, les acquéreurs ont, en effet, dû consentir à une nouvelle hausse de pas moins de 16 %, sur base annuelle de 397 transactions conclues. En 2015, ce prix moyen a néanmoins reculé de 2,5% pour se fixer à 238 500 euros. Malgré cette baisse de régime, le prix moyen de l’appartement etterbeekois reste tout proche de celui de Bruxelles-Ville, et dépasse celui d’Auderghem et de Watermael-Boitsfort.

Jusqu’en 2014, la progression de ce segment est restée constante à Etterbeek. En 2009, le prix des appartements a connu une relative stagnation, après une année 2008 aussi faste que possible. Les deux années qui ont suivi ont enregistré des progressions, avec un prix au m2 qui se situait aux alentours de 2000 euros. La concurrence avec le marché du neuf a ensuite calmé le jeu, engendrant des progressions plus modérées.

Selon les professionnels, la demande est de 30 % plus importante pour les appartements de taille modeste, dont les prix varient de 150 000 à 250 000 euros. Il s’agit là de la demande locale, le budget des expatriés passant rapidement au-delà des 350 000 euros pour un appartement plus vaste. 

Etterbeek Maison Communale, picture by David Edgar

Concentré de neuf

S’il est un concentré d’appartements neufs, c’est bien du côté de la rue Belliard, dans la zone frontalière entre Ixelles et Bruxelles-Ville qu’il se trouve. Les nouveaux projets s’enchaînent et s’écoulent plutôt bien, à condition bien entendu qu’ils soient bien situés, bien pensés et que les promoteurs aient adapté leurs prix au marché. Etterbeek joue donc résolument le jeu de sa proximité avec les institutions européennes et renouvelle son stock immobilier par promoteurs privés interposés. Comme c’est le cas partout dans la Capitale, la superficie moyenne des unités commercialisées se réduit progressivement à Etterbeek. Avec une moyenne de 96 m2, ces nouveaux appartements figurent néanmoins parmi les plus spacieux. En précisant que cette moyenne ne prend pas en compte les penthouses, les studios, rez avec jardin, lofts, duplex et autre triplex.

Au cœur d’Etterbeek et à deux pas de la Chasse, 69 nouveaux logements vont sortir de terre le long de la rue Beckers. La construction de ce nouveau complexe résidentiel est la première étape d’un vaste projet de réurbanisation mené par la commune. Le site des « Jardins de la Chasse » – représente une superficie de 3 hectares. A terme, c’est un nouveau quartier qui va être créé, mettant en place 200 logements neufs répartis dans plusieurs immeubles, un nouveau centre administratif regroupant l’administration communale, le CPAS et un commissariat de police, 500 places de parking majoritairement situées en sous-sol ainsi qu’un espace vert central ouvert au public. La livraison des appartements est prévue pour fin 2017.

Loyers en baisse

Côté location, le marché a accusé une petite perte de vitesse ces dernières années, avec pour résultat une diminution des montants locatifs de quelque 10 %. Des maisons louées auparavant 1800 euros se négocient aujourd’hui davantage autour de 1500 euros. Et un appartement 2 chambres d’une centaine de m2 loué facilement 1200 euros il y a deux ans aurait plutôt tendance à se négocier autour de la barre des 1000 euros. En précisant qu’il s’agit ici d’un prix moyen indicatif pour un appartement standard, car certains montants demandés peuvent aisément dépasser le double.

Moyennes 

Maison : 529 300 euros

Appartement : 238 500 euros

Appartement neuf : 3400 euros/m2

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