Etterbeek, picture by David Edgar.

Etterbeek

Écrit par Stephan Debusschere le 23 octobre 2018

Les maisons ont encore pris du galon

Soutenu par les eurocrates, le marché immobilier d’Etterbeek continue de bénéficier de sa situation privilégiée sur le marché de la Capitale et progresse encore sur le segment de la maison.  

Etterbeek, picture by David Edgar.Jouxtant le quartier européen et le complexe du Cinquantenaire, la commune d’Etterbeek brasse des populations d’expatriés venant de toute l’Europe, de tous âges et de tous niveaux sociaux. Si certains quartiers ont entièrement été réaménagés, à l’instar de la place du Luxembourg, d’autres quartiers ont su garder leur identité populaire, comme la place Jourdan. De l’autre côté de la rue de la Loi, les immeubles laissent place aux parcs et aux maisons de maître.

Parmi les quartiers les plus recherchés, citons les abords du Cinquantenaire, ceux du métro Pétillon, du parc Léopold ainsi que ceux de la place Jourdan. Le quartier de la Chasse est par contre plus délicat à gérer, ce que déplorent les professionnels de l’immobilier.

Nouveau bonus pour les maisons

Dans cette commune fort prisée tant par les expatriés que par les « locaux », la hausse des prix a poursuivi son élan au cours des cinq années qui ont suivi cette année charnière que fut 2009, durant laquelle la commune d’Etterbeek avait pu se targuer d’une progression sensible sur le marché de la revente des maisons. L’année 2014 avait néanmoins marqué un coup d’arrêt, très vite rattrapé par 2015 qui avait propulsé la commune d’Etterbeek à la quatrième place des communes les plus chères de Bruxelles, à égalité avec Woluwe-St-Lambert, et derrière Uccle, Ixelles et Woluwe-St-Pierre.

Si l’année 2016 avait enregistré cette fois un recul de 1,6 % s’apparentant davantage à une stabilisation, le premier semestre 2017 indiquait déjà une nouvelle progression, qui a poussé au terme de l’année le prix médian d’une maison à 480 000 euros, soit une nouvelle progression de 9 % pour un prix médian cette fois bien supérieur à ceux de Bruxelles-centre et d’Uccle, tous deux en recul. Le premier semestre de cette année enregistre une nouvelle progression du prix des maisons, poussant le prix médian à 495 000 euros, plaçant Etterbeek à la troisième place du classement des communes bruxelloises les plus chères sur ce segment, derrière le duo de tête que sont Ixelles et Woluwe-Saint-Pierre. A Etterbeek, 50% des maisons se sont vendues entre 392 500 et 688 750 euros. Certains biens franchissent ainsi la barre des 700 000 euros.

Pas de 4 façades

Si la plupart des maisons que l’on peut trouver sur la commune sont de fort agréables maisons bourgeoises, il ne faut pas pour autant espérer en trouver munies de 4 façades, pour la bonne et simple raison qu’elles sont devenues extrêmement rares. Même les maisons mitoyennes disposant d’un jardin de belle taille se font de plus en plus rares à la revente, étant donné leur fort pouvoir d’attraction doublé des brefs délais de transaction qui en découlent.

Appartements : la fièvre est retombée  

A Bruxelles, le marché des appartements du marché secondaire reste évidemment très soutenu en termes d’activité. C’est naturellement le cas aussi à Etterbeek où la progression de ce segment est restée constante. Petit flash back. Après une année 2008 aussi faste que possible, les prix des appartements avaient logiquement connu une stagnation, qui était néanmoins restée toute relative. Une hausse plus modeste avait ensuite eu lieu en 2011. La concurrence entre marchés neuf et ancien en était essentiellement la cause. Mais la situation s’est vite rétablie à la hausse, si bien qu’en 2014, les acquéreurs avaient consenti à une hausse de pas moins de 16%. Et l’année 2015 a montré que le segment avait encore de la marge de progression, comme en a témoigné la nouvelle hausse poussant le prix médian à 230 000 euros. L’année 2016 a néanmoins paru faire baisser la fièvre haussière, ramenant le prix médian à 225 000 euros. Mais à regarder de près l’évolution des prix par type d’appartement, force est de constater que ce recul n’a en réalité concerné que les appartements 1 chambre (- 5,9%). Les appartements 2 et 3 chambres avaient pour leur part progressé respectivement de 7,6 et… 16,4 %. Pour cette catégorie des 3 chambres, Etterbeek se plaçait d’ailleurs en tête du classement bruxellois, avec un prix médian de 372 500 euros, devant le trio Bruxelles-Ville, Ixelles et Woluwe-St-Pierre, à égalité avec un prix médian de 360 000 euros.

Selon les professionnels, la demande est de 30 % plus importante pour les appartements de taille modeste, dont les prix varient de 150 000 à 250 000 euros. Il s’agit là de la demande locale, le budget des expatriés passant rapidement au-delà des 300 000 euros pour un appartement plus vaste. Au terme de 2017, le prix médian d’un appartement, toutes surfaces confondues, a repris du galon. Suite à une poussée chiffrée à un peu plus de 8 %, ce prix médian s’est ainsi fixé à 245 000 euros, soit à la sixième place du classement à égalité avec Uccle. Une poussée de fièvre néanmoins retombée au vu des résultats du premier semestre, pour un prix médian rabattu à 225 000 euros, reléguant Etterbeek à la huitième place du classement, derrière Watermael-Boitsfort et Saint-Gilles, qui ont pour leur part progressé. Il faudra attendre les chiffres annuels pour savoir si ce recul concerne à nouveau uniquement le segment des appartements 1 chambre, où s’il s’agit d’une tendance plus globale. Sur le marché locatif cette fois, Etterbeek fait partie, aux côtés de Bruxelles-Ville et d’Ixelles, des trois entités bruxelloises où les loyers dépassent en moyenne les 1000 euros.

Naissance d’un nouveau quartier

Etterbeek joue assurément le jeu de sa proximité avec les institutions européennes et renouvelle son stock immobilier par promoteurs privés interposés. Comme c’est le cas partout dans la Capitale, la surperficie moyenne des unités commercialisées se réduit progressivement à Etterbeek. Avec une moyenne de 96 m2, ces nouveaux appartements figurent néanmoins parmi les plus spacieux. En précisant que cette moyenne ne prend pas en compte les penthouses, les studios, rez avec jardin, lofts, duplex et autre triplex.

En cette rentrée, 69 nouveaux logements passifs ont été livrés le long de la rue Beckers, au cœur d’Etterbeek et à deux pas de la Chasse. Ce complexe résidentiel nommé Ardea constitue la première phase du vaste projet de réurbanisation des « Jardins de la Chasse », un site localisé entre l’avenue des Casernes, la rue de Haerne et la rue Beckers. Cette réurbanisation est le projet le plus ambitieux mené à ce jour par la commune d’Etterbeek, propriétaire du site. Né en 2006, ce projet entre dans sa phase terminale et mène à terme à la création d’un tout nouveau quartier qui abritera le centre névralgique de la commune. Le site va en effet accueillir le nouveau centre administratif qui regroupera l’hôtel communal, le CPAS, un commissariat de police ainsi qu’un funérarium multiconfessionnel, le tout sur six niveaux pour une superficie totale de 15 000 m2.

L’ensemble des services utiles aux citoyens seront ainsi centralisés et accessibles au même endroit. Comme le site couvre, dans sa totalité, une superficie de 3 hectares, il accueillera aussi un parc ouvert au public et dont les dimensions s’apparentent à celle d’un terrain de football, un parking en sous-sol de 300 places sur trois niveaux sous le centre administratif, une crèche, une maison de la participation, de nouveaux locaux pour le centre d’aide à l’enfance, ainsi que près de 250 nouveaux logements au total, répartis sur plusieurs immeubles, dont l’un abritera un espace horeca, juste à côté du nouveau centre administratif. La chapelle, attenante aux pavillons de l’ancien hôpital qui ont été rasés, a été préservée et désacralisée en vue de servir de bureaux aux associations de la commune.

Le chantier du centre administratif et de l’immeuble attenant de 39 logements a officiellement démarré en août 2017 et devrait se terminer prochainement. Le regroupement de l’administration communale, du CPAS et du commissariat de police aux Jardins de la Chasse devrait ainsi pouvoir s’effectuer au plus tard début 2020.

Repères

Maison : 495 000 euros

Appartement : 225 000 euros

Appartement neuf : 3575 euros/m2

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