Dorothée Caustur

L’expertise en matière immobilière : amiable ou judiciaire

Écrit par Dorothée Caustur le 19 juin 2015

Comment les distinguer ?

En matière immobilière, il est courant qu’un expert soit désigné à la suite d’un désaccord pour déterminer les causes d’un sinistre, la conformité des travaux réalisés, le respect des règles de l’art, la valeur d’un bien, évaluer les dommages subis à la suite d’un sinistre, …

Dorothée CausturL’expert a pour mission d’apporter un éclairage sur une question technique, nécessaire à la résolution d’un différend. L’expertise est conduite par un « homme de l’art » soit à la demande du juge, soit à la demande d’une ou des parties. 

1. L’expertise judiciaire 

Lorsqu’un expert est désigné par un juge, l’expertise est « judiciaire », ce qui implique le respect des régles fixées par la loi. La loi prévoit deux manières pour le juge d’être éclairé par l’avis technique de l’expert. 

a) L’expertise judicaire « classique » 

Le choix de l’expert, les modalités de l’expertise, les délais à respecter, le déroulement de l’expertise, le respect du contradictoire, le contrôle du juge, la taxation des honoraires… sont strictement réglementés par la loi afin d’assurer une sécurité juridique maximale. La lourdeur des formalités rend l’expertise judiciaire souvent longues et coûteuses. Une première provision de l’ordre de 1.000 à 2.000 euros est généralement consignée au début du dossier par la partie désignée par le Tribunal ( très souvent la partie qui demande l’expertise), mais celle-ci n’est pas toujours suffisante. Les honoraires et frais de l’expert constituent des dépens, de sorte que ce n’est qu’à la fin du litige, lorsque le Tribunal prononce son jugement que ceux-ci seront payés par la partie qui succombe à sa demande. 
Le rapport de l’expert est un avis qui ne lie pas le juge, mais la pratique confirme que le juge s’en écarte rarement. Les parties peuvent également le contester et en débattre devant le Tribunal, voir solliciter une nouvelle expertise ou un complément, ce qui engendrera nécessairement des frais et prestations complémentaires.

b) L’expertise judiciaire « simplifiée »

Lorsque la situation le permet ( enjeux limités, complexité réduite, constatation rapide, …), le juge peut désigner un expert afin qu’il soit présent  lors d’une mesure d’instruction qu’il a ordonnée, telle qu’une visite des lieux. Il peut également désigner un expert qui procédera aux constatations techniques et fera un rapport oral à une audience ultérieure. 
 
Cette expertise simplifiée a l’avantage d’être plus rapide et moins onéreuse qu’une expertise classique ( environ 1.000 euros). Les écrits sont réduits, les constatations et travaux techniques sont limités à une seule visite et l’expert a un contact direct avec le juge.  Les déclarations de l’expert et les documents utiles (photos, mesures, calculs...) sont consignés dans un procès-verbal d’audition et la taxation d’honoraires se fait directement. A la demande des parties, le juge peut également entendre les conseillers techniques des parties.
 

2. L’expertise amiable

a) L’expertise amiable « unilatérale » 

L’expert peut être saisi par une seule partie qui souhaite par exemple se ménager une preuve ou disposer d’un avis technique avant un litige. Ces constatations aideront les parties et son avocat à avoir une vue objective du dossier et déterminer la stratégie éventuelle. Elle est généralement informelle. Le coût varie en fonction de la mission (de l’ordre de 500 à 1000 euros). Même si l’expertise est unilatérale, l’expert est tenu de donner un avis objectif et indépendant. Les conclusions et constatations qui ressortent de l’expertise seront des éléments de preuves non contradictoires et donc soumis à la contestation de la partie adverse. Ce rapport sera le cas échéant pris en compte par un juge comme « une pièce versée au débat », à éventuellement corroborer par d’autres éléments de preuve. 

b) L’expertise amiable « contradictoire »

Les parties choisissent d’un commun accord soit un expert unique soit chacun leur expert et un troisième pour les départager. Les honoraires des experts sont généralement divisés par parts égales entre les parties, dans l’attente du résultat. La mission d’expertise et ses modalités sont de préférence énoncés dans une convention écrite. Celle-ci lie les parties de sorte qu’il est conseillé de la faire vérifier par un jurisite ou un avocat avant de la signer. En cas de désaccord quant aux choix de l’expert et/ou le contenu de la mission, les parties peuvent se faire aider par un tiers médiateurs.
 

3. En conclusion

Lorsqu’expertise ne doit pas être un « mal » mais bien un « remède ». Le choix du type d’expertise amiable ou judicaire doit être réfléchi en fonction des attentes et des objectifs des parties, de la complexité du dossier, du budget, de l’urgence, … 
 
L’expertise amiable « contradictoire », présente l’avantage considérable de pouvoir être reconnue comme ayant la même valeur qu’une expertise judicaire (et c’est vivement conseillé) mais, à la différence de celle-ci, les parties décident elles-mêmes, en fonction de leurs besoins, ce qu’elles attendent de l’expert, dans quels délais, suivant quel budget et quelle forme. D’expérience, l’éclairage technique apporté par l’expert dans un processus non judiciaire avec des conseils formés à la négociation et/ou en présence d’un tiers médiateur favorise un règlement amiable et rapide, même parfois lors de la première réunion.
 
Dorothée Caustur
Avocate associée Alterys, spécialiste de la responsabilité, médiateur agréé

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