Conférence Logic Immo : "Faire Offre à partir de ..." lors du Salon Habitat 2016 à Liège

"Faire offre à partir de ..."

Écrit par Gilles Tijtgat le 9 décembre 2016

Une pratique qu'on aime détester ou qu'on déteste aimer

Plusieurs articles sont déjà parus sur cet épineux sujet et, en guise d’introduction, je tiens à préciser que cette « news » n’a pas pour objet de prendre position sur l’opportunité commerciale ou non de recourir à cette méthode. 

Conférence Logic Immo : "Faire Offre à partir de ..." lors du Salon Habitat 2016 à Liège

Il convient tout d’abord d’être clair : la vente publique n’est pas ouverte à la compétence des agents immobiliers, celle-ci relève exclusivement du notariat (loi du 16 mars 1803) ce qui a également été confirmé par la plus haute juridiction de notre pays en date du 09 juin 2016.

Cela veut-il dire que l'utilisation du "faire offre à partir de ..." par un agent immobilier est illégale ? 

Ce qui est (parfois) rare dans ma profession, ma position sera tranchée : la réponse est NON pour autant que l’agent immobilier qui l’utilise fasse preuve d’honnêteté intellectuelle, déontologique et morale ET surtout que les conditions légales de la vente publique ne soient effectivement pas réunies (notamment par manque d’honnêteté…).

 Ainsi que l’a indiqué Me Gilles CARNOY (dans « Carnet de route en droit immobilier », 19 juillet 2016, Les sites d’enchères immobilières en ligne est le monopole des notaires) l’arrêt de la Cour de Cassation, relève les conditions suivantes pour qu’il y ait vente publique :

  • Que le caractère public de la vente ne disparaît pas par le fait qu’il faille s’inscrire pour faire offre.
  • Que la vente publique suppose que d’entrée de jeu il soit acquis que le bien sera attribué à la meilleure offre.
  • Que la vente publique suppose que les enchères soient visibles (sans devoir connaître les offrants) : cela exclut les formules de type « enveloppe » où chacun met en même temps un prix de manière cachée, le mieux disant emportant l’affaire.

Ce qui est clair c’est qu’en matière de vente publique, le propriétaire vendeur est dépossédé de son pouvoir de décision final qui revient au Notaire qui, sous sa seule autorité et dans le respect de la procédure, adjuge le bien au plus offrant !  Gilles Tijtgat - LegisConsult animait la Conférence

Utilisé correctement, le principe du « faire offre à partir de… » n’est rien d’autre qu’une « façon » de récolter un maximum d’offres SANS que le propriétaire vendeur ne soit privé de son pouvoir de décision ET sans qu’il ne soit, dès le départ, acquis que c’est l’offre la plus élevée qui remportera la mise !

Mais le propriétaire n’est-il pas obligé d’accepter l’offre réalisée "au prix" voulu par lui ?

(sur base de l’article 1583 du code civil, accord sur la chose et sur le prix)

A nouveau, la réponse est négative, car « Il est généralement admis que l’offre adressée au public, notamment par le biais d’annonces ou d’affiches, ne satisfait pas à la condition de la volonté de s’engager juridiquement et ne peut être interprétée autrement que comme un simple moyen d’obtenir des offres d’achat. » (23 juin 2011 (rôle n° 2008/AR/1795) de la Cour d’Appel de Bruxelles).

Dans une telle situation, l’agent immobilier se retrouve entre « le marteau et l’enclume » : l’offrant estime que le bien est à lui car il a offert le prix et le vendeur ne s’estime pas lié… et c’est, notamment, en cela que la voie du « faire offre à partir de… » peut s’avérer détestable.

Alors, contraint ou forcé, volontairement ou commercialement, le « faire offre à partir de…. » peut s’appliquer et, dans les conditions précitées, ne peut pas être considéré, de manière péremptoire, comme illégal !

Pour éviter les risques de requalification d’une vente en « vente publique » et donc la nullité de celle-ci, pour préserver la mise en cause de sa responsabilité (professionnelle et déontologique) et, pour se dispenser de gérer les frustrations (et parfois les « élucubrations ») des parties à la vente, l’agent immobilier qui utilisera (à son choix ou en fonction de circonstances) la méthode F.O.A.P.D sera bien inspiré de définir « les règles du jeu » !

Le rôle de l’agent est de chercher le meilleur prix, pas d’aligner les offres ; il doit mettre les offres en concurrence, et non neutraliser les « enchères ».

À ce titre, nous proposons, sans être exhaustif et sans cautionner ou critiquer la méthode du « faire offre à partir de », aux agent immobiliers quelques clauses bien utiles…. Telles que :

Pour éviter que les amateurs ne se déclarent « surpris » par le fait que leur offre au prix ne soit pas assimilée à une vente, l’annonce doit, à mon sens être claire et dépourvue d’ambiguïtés :

Dans la publicité :

Le prix indiqué doit être renseigné comme étant le prix de départ

Dans la publicité destinée à la vente d’un immeuble et/ou dans l’offre :

« Les propriétaires se réservent souverainement le droit d'apprécier la hauteur et la qualité des offres. L’agent immobilier n'a pas le pouvoir de vendre. Les propriétaires fixent le montant des offres minimum à prendre en considération ».

Dans l’offre :

« Le refus de l’offre par le propriétaire n’ouvre, au profit de l’offrant, aucun droit à une quelconque indemnité »

Dans l’offre et/ou dans la publicité :

« Le propriétaire, vendeur du bien, dispose de la faculté, de manière totalement libre et autonome, de vendre ou de ne pas vendre. S’il décide de vendre, il n’est nullement tenu de retenir l’offre la plus élevée mais choisit celle qui lui convient le mieux au regard de ses propres critères (montant de l’offre, conditions suspensives, délai de signature, etc.) »

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