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Faut-il acheter maintenant?

Écrit par Stéphan Debusschere le 10 novembre 2014

3 experts de l'immobilier répondent

Des taux bas, des prix qui baissent et des changements à prévoir en matière de fiscalité... Serait-ce le bon moment d’acheter ? Le magazine Logic-Immo a posé la question à 3 professionnels de l'immobilier, actifs dans le Hainaut et en Brabant wallon.

 

Taux d’intérêts bas, stagnation des prix et incertitudes en matière de déductibilité fiscale

Gregory Weinand, Bureau CHL (Braine-le-Comte). Il y a principalement 3 paramètres qui plaident actuellement en faveur de l’acquisition.

 

immobilier acheter maintenant 2014 - copyright logic-immo.be interdit de reproductionPremièrement, le niveau historiquement bas des taux d’intérêts. Cet avantage est cependant à contrebalancer avec les conditions d’octroi des crédits qui sont devenues plus sévères. On constate que les prêts sont essentiellement limités à 100%, ce qui signifie qu’un candidat acquéreur doit assumer un minimum d’apport personnel couvrant les frais inhérents à l’acquisition, à savoir les frais de notaire et les droits d’enregistrement. Pour un montant de 200.000 euros, par exemple, cet apport personnel s’élève ainsi à quelque 30.000 euros, ce qui est loin d’être à la portée de tout le monde. Ce dernier peut néanmoins être inférieur si les conditions sont réunies pour bénéficier d’un taux réduit des droits d’enregistrement.


Le second paramètre est directement lié à l’offre existante sur le marché. Celle-ci est en effet abondante. Les achats sont plus réfléchis qu’auparavant, et les transactions prennent en conséquence davantage de temps pour éventuellement se concrétiser. Cette situation a eu pour conséquence une stabilité, voire une stagnation des prix, à l’exception bien entendu de certaines zones et quartiers très recherchés. Cette tendance à la stagnation des prix a pour conséquence un regain d’intérêt de la part des candidats acquéreurs. Et c’est bien ce que l’on observe en termes d’activité sur le marché, qui a repris du poil de la bête depuis le début du second semestre de cette année.


Le troisième paramètre concerne les changements au niveau du système de déduction fiscale qui, dès le 1er janvier 2015, ne sera plus du ressort du fédéral mais relèvera dorénavant des Régions. Et l’on peut craindre que les avantages existants ne soient plus les mêmes. Il est donc intéressant à ce point de vue de contracter un emprunt encore cette année.

 

A Charleroi, possible d’emprunter pour l’équivalent d’un loyer


Gaëtan Hecq, L’opportunité (Monceau-sur-Sambre). En 2013, l’offre sur l’agglomération de Charleroi avait pris de l’ampleur, tandis que la demande s’était effritée, principalement à cause des difficultés d’obtention de crédit. En conséquence, on assiste aujourd’hui à une réelle baisse des prix, de l’ordre de 10 à 20%. Cette baisse, qui s’est profilée en début d’année, est devenue au fil des mois une tendance lourde, de sorte que l’activité dans la région a littéralement rebondi depuis le mois de septembre. Cette inflexion des prix, qui constitue pour les acquéreurs une belle opportunité, a permis d’écouler des biens qui étaient depuis longtemps sur le marché.


A cela s’ajoute les taux qui sont bien évidemment forts intéressants et que l’on peut chiffrer en moyenne à 3%. Bien entendu, il ne faut pas occulter le fait qu’il est devenu très difficile d’obtenir un prêt au-delà de 100%. S’il faut en général un apport personnel couvrant les frais inhérents à l’achat – ce qui peut représenter jusqu’à 18% du montant de l’acquisition – il semblerait que les banques aient très récemment lâché un peu de lest sur le terrain du crédit. C’est du moins ce que nous constatons au vu de nombre de dossiers moyennement favorables aux acquéreurs mais qui ont pu néanmoins trouver une heureuse conclusion.

La situation actuelle est donc favorable dans le sens où il est désormais possible d’avoir des remboursements mensuels de crédit équivalents à des montants de loyer, voire légèrement inférieurs. Cette situation en faveur de l’acquisition est en revanche défavorable au marché de la location. Nombre de personnes qui étaient en mesure de payer un loyer pour un logement de qualité sont logiquement passées de l’autre côté de la barrière, ce qui rend désormais plus difficile la recherche de candidats locataires solvables pour un même type de logement.  

 

Face à cette offre importante, l’acquéreur est actuellement en position de force

 

Jacques Weinberg, Best Partner Immobilière (Tubize). Il existe en effet des arguments qui tendent à démontrer que cette période de fin d’année est propice à l’acquisition. Commençons par les certitudes. Il est un fait avéré que le marché subit une correction des prix somme toute assez importante, selon le segment. Sont particulièrement visées les maisons de plus de 20 ans d’ancienneté. Les biens datant des années 1960, 1970 et 1980 enregistrent ainsi des corrections qui se chiffrent entre 15 et 20%. Signalons entre parenthèses que ces biens sont d’une certaine manière pénalisés par les résultats des certificats de performance énergétique qui, par leur approche souvent trop théorique, ne reflètent qu’en partie la réalité. Quoi qu’il en soit, et c’est la seconde certitude, l’offre sur le marché est importante. Face à l’embarras du choix, l’acquéreur est actuellement en position de force et peut dénicher des biens qui présentent de très bons rapports qualité/prix.


La troisième certitude, et c’est aussi la dernière, concerne les taux d’intérêts qui sont, comme chacun le sait maintenant, sont excessivement bas. Je considère comme une ineptie de voir en même temps les banques ne pas jouer le jeu. Tout emprunt au-dessus de 300.000 euros est devenu très compliqué pour un ménage aux revenus moyens et qui n’a pas de solide apport personnel à mettre sur la table.


Passons donc maintenant aux incertitudes, qui peuvent d’ailleurs stimuler d’autant plus la motivation des candidats acquéreurs à franchir le pas. Les futures décisions gouvernementales et régionales vont en effet décider du sort actuel des déductions fiscales liées aux emprunts, des primes à la rénovation ou encore de l’imposition sur l’immobilier. Tout ceci restant de l’ordre de l’interrogation, il peut donc paraître intéressant de passer à l’acte dès aujourd’hui, sans savoir de quoi sera fait demain.

 

 

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