De gauche à droite : Pierre Olivier van Caubergh, Olivier Carrette, Bernadette Bouckaert, Thierry Laffineur, Jacques Weinberg, Antoine Chariot.

Fiscalité immobilière, une nécessaire refonte ?

Écrit par Thierry Laffineur le 2 décembre 2016

Table Ronde

En matière d’immobilier, l’approche de la fiscalité doit être globale. Ainsi, à la TVA et au revenu cadastral (sur la base duquel est notamment calculé le précompte immobilier) il convient d’ajouter cinq autres types de taxes : les droits d’enregistrement, de donation et de succession ainsi que les taxes régionales et locales. Dans ces conditions, le poids de l’ensemble des impôts immobiliers belges correspond à près de 3,5 % du PIB du pays. C’est énorme lorsque l’on sait que cette charge n’est que de 0,9% en Allemagne et de 1,1% aux Pays-Bas.

Comment expliquer cette situation et quels risques présente-t-elle ? Ne pourrait-on remplacer le revenu cadastral par un système tenant mieux compte des marchés locaux ? En l’absence d’une péréquation cadastrale récente (la dernière a près de 40 ans !), comment contester et diminuer aujourd’hui le revenu cadastral d’un immeuble résidentiel et/ou professionnel ? Quid également des précomptes payés sur le vide locatif ? Quid encore par exemple de la taxe d’agglomération de la région bruxelloise, discrètement passée de 7,36 à 12,36% en 2016 ? Une refonte globale de la fiscalité immobilière est-elle envisageable et selon quel modèle ? 

Pour y répondre la présente table ronde réunissait : 

  • Bernadette Bouckaert – Administrateur – Immo Tax Consulting
  • Olivier Carrette – Administrateur délégué – UPSI (Union Professionnelle du Secteur Immobilier) 
  • Jacques Weinberg - CEO – Best Partner Immobilière
  • Antoine Chariot – Administrateur – Chariot Immobilier et Administration 
  • Pierre Olivier van Caubergh – Avocat / fiscaliste - Clifford Chance 

De gauche à droite : Pierre Olivier van Caubergh, Olivier Carrette, Bernadette Bouckaert, Thierry Laffineur, Jacques Weinberg, Antoine Chariot.

 

Augmentation sournoise !

Au vu de ce qui se passe hors de nos frontières, comment considérer la fiscalité immobilière belge ?

A. Chariot : Si nous prenons l’exemple de la taxe d’agglomération de la Région Bruxelloise, brutalement passée de 7,36 à 12,36% en 2016 (ce qui accroît la charge du précompte immobilier de près de 20%), on reste interpellé par deux aspects :

  • La dimension ‘sournoise’ de cette augmentation (bien qu’annoncée en 2015, elle n’avait pas été chiffrée) ;
  • La relative passivité des médias qui n’auront relayé quasi aucune remarque ni contestation de cette brutale augmentation d’imposition.

Outre que cette nouvelle charge affecte tous les propriétaires en personne physique et sociétés patrimoniales immobilières (elles provisionnent pour s’acquitter de cette taxe), c’est l’ensemble de la Région et des marchés immobiliers – résidentiel, commerce, bureau - qui se trouve impactée par cette manœuvre ‘taxatoire’ (*). Même sans vouloir noircir le tableau, on rappellera toutefois que si l’augmentation théorique de la taxe n’est que de 12%, la pratique montre – à travers l’Avertissement Extrait de Rôle – un accroissement du taux d’imposition du précompte immobilier (sur le revenu cadastral indexé) de 36 à +/- 50%.

O. Carrette : Au-delà de la réaction ponctuelle et compréhensible face à cette augmentation, la bonne question ne devrait-elle pas demander : Est-il juste de payer un impôt pour habiter sa propre maison, quelle que soit par ailleurs la Région considérée !? Plus globalement, lorsqu’on parle de fiscalité immobilière de quoi parle-t-on ?

B. Bouckaert : Essentiellement du revenu cadastral (RC). Il est l’élément central de la fiscalité immobilière. Or si nous regardons ce qui se passe chez nos voisins on relève deux différences majeures :

- En France, en Hollande, etc., le revenu cadastral est ‘révisable’ alors qu’il ne l’est pas chez nous.  En effet, en Belgique, lorsque le RC n’est pas contesté dans les deux mois de son attribution par l’ACED (Administration du Cadastre, de l'Enregistrement et des Domaines), il est figé à vie (sauf à entreprendre des travaux de rénovation ou à faire l’objet d’une demande collective décidée par un Bourgmestre).

- Comment expliquer qu’aucune péréquation/révision cadastrale n’ait été entreprise en Belgique depuis 40 ans – aucun politicien ne veut prendre ce risque – alors que, par exemple, l’administration hollandaise établit chaque année une valeur cadastrale selon l’état des lieux du marché ! En d’autres mots elle calcule un revenu qui ‘colle’ à la réalité : le marché connaît un boom, le revenu cadastral augmente, il stagne ou décline le revenu diminue.

A contrario, si nous prenons le Centre-Ville de Bruxelles, dont les commerces ont vu leurs chiffres d’affaires baisser suite aux décisions arbitraires d’un bourgmestre piétonnisant, rien ne permet de réviser leurs revenus cadastraux.

Base taxable (très) substantielle… 

P.O. van Caubergh : Au-delà des multiples bonnes et/ou mauvaises raisons pour lesquelles nous n’avons pas connu de péréquation générale des revenus cadastraux depuis près de 40 ans (alors que la loi prévoit la réalisation d'une telle péréquation générale cadastrale tous les dix ans), mais bien une indexation depuis 1991 (dont le coefficient s'élève actuellement à 1,7057 comparé à l'indice de base de 1,00 appliqué à la péréquation cadastrale de 1980 sur la base des valeurs locatives établies au 1er janvier 1975), la réflexion sur la fiscalité immobilière en Belgique doit répondre à quatre interrogations: Est-elle justifiée, raisonnable, équitable et substantielle ?

Si nous nous intéressons au seul dernier point, et sans entrer dans les détails, l’immobilier (via le RC) est aujourd’hui taxé, en fiscalité directe, à deux niveaux : (i) le précompte immobilier, lequel n’est plus imputable sur l’IPP (Impôt des Personnes Physiques) et n'est donc plus un précompte mais bien un impôt distinct et (ii) l’IPP stricto sensu. Cette situation montre alors qu’en référence à un revenu cadastral de 100 en 1975, la base taxable actuelle cumulée en fiscalité directe s'élève déjà à 409 ! Elle est donc substantielle !

J. Weinberg : Ce qui dérange dans le système d’indexation du RC est son ‘aveuglement’. En effet, depuis les années 70 le parc immobilier a connu nombre de dépréciations et d’appréciations. Or ces évolutions des valeurs ne transparaissent pas dans les revenus cadastraux et créent dès lors des situations inéquitables lorsque des biens appréciés ou dépréciés voient leur RC maintenus à leur niveau originel. Transposer ce phénomène à la taxe automobile reviendrait à rouler en Twingo en payant la taxe d’une Rolls ou l’inverse !

Cette iniquité – essentiellement liée à l’absence d’une péréquation - est aujourd’hui flagrante et dénature la dimension de proportionnalité de l’impôt.

… et péréquation déguisée

B. Bouckaert : Pour vivre cette distorsion au quotidien, trois éléments méritent d’être mentionnés :

  • Les points de comparaison utilisés pour l’établissement des nouveaux RC ne correspondent plus à la réalité (**). Exemple : A Bruxelles, le quartier Nord, devenu un ‘désert’ tertiaire est toujours considéré par l’Administration comme le nouvel Eldorado du quartier Schuman (Europe). En conséquence ses valeurs locatives sont largement surévaluées.
  • La procédure de contestation du RC (elle est possible endéans les deux mois de son attribution) est parfois surprenante lorsqu’elle vous impose de demander à un juge de paix (pourquoi cette juridiction dont l’immobilier n’est pas la première compétence ?) de désigner 3 experts neutres qui évalueront le niveau du revenu cadastral (dont on rappellera qu’il s’agit d’une valeur locative établie en 1975….).

On soulignera également que les experts qui figurent sur la liste du juge de paix sont, la plupart du temps, d’ex-agents du cadastre ou des géomètres experts peu formés à ce type d’évaluation. Leur neutralité est donc relative !

  • Enfin, on rappellera que les immeubles professionnels (bureaux, commerces, etc.) font l’objet d’une triple taxation :
    • Taxe nationale (précompte immobilier) ;
    • Taxe régionale (à Bruxelles elle vaut 14% du revenu cadastral ou est calculée sur base d’un forfait/m²) ;
    • Taxe communale (sur les surfaces de bureaux).

Ajoutons qu’en cas de vide ces biens peuvent encore faire l’objet d’une taxe communale sur l’improductivité. Un comble !

Vous dénoncez une incompétence ou une malhonnêteté intellectuelle ? 

B. Bouckaert : Ni l’une ni l’autre ! Il existe une volonté de l’administration de réaliser une péréquation ‘déguisée’ en prenant des points de comparaison qui permettent de rehausser les RC.

A. Chariot : Cette administration a quelque chose d’extra-terrestre ! Elle est comparable en cela aux services d’urbanisme de certaines communes où des ayatollahs (des fonctionnaires de droit divin !) vous imposent leurs conditions/opinions/convictions…, en se réfugiant derrière des Codes (Cobat ou RRU) tellement complexes qu’ils disent tout et son contraire… !  Ce n’est pas très démocratique. 

Taxer le vide !

O. Carrette : En tant qu’UPSI nous avons lancé différents chantiers ‘politico-fiscaux’ dont celui portant sur les vides locatifs. Concrètement il s’agit de l’exemption du précompte immobilier lors de travaux de rénovations lourdes. Cette exemption ‘pour improductivité’ - possible en Flandre et en Wallonie - existait à Bruxelles jusqu’à la fin des années 90. Elle fut supprimée aux motifs que les promoteurs agissaient spéculativement (création artificielle de chancres).  Or, lors de reconversion de grands sites immobiliers résidentiels ou tertiaires, il est évident que l’immeuble ‘mis à nu’ ne génère aucun revenu (location impossible). Il conviendrait donc – en limitant le mécanisme dans le temps - de ramener le RC à la valeur 0 (c’est le reflet de la situation) avant de le recalculer (après travaux) sur base de sa nouvelle valeur locative. Il faut en effet comprendre que pour des investisseurs, la taxe sur le vide est un mauvais signal. Il existe à cet égard un paradoxe. Si la Région comprend et est favorable à cette exemption, la mesure ne peut toutefois être appliquée.

Pourquoi ? 

Parce que ces recettes fiscales sont attribuées aux 19 communes, qui, financièrement exsangues, en ont un besoin vital !

A. Chariot : C’est un des effets pervers de la régionalisation. Selon leurs lieux de résidence/activité (Bruxelles, Wallonie, Flandre) les belges ne sont plus égaux devant la loi, à l’exemple de la hausse de la taxe d’agglomération bruxelloise.

B. Bouckaert : S’agissant de cette exemption pour ‘vides locatifs’, on rappellera que jusqu’en 2010, une ‘acrobatie intellectuelle’ de l’administration du Cadastre permettait de réduire voire d’annuler le RC durant les travaux. Toutefois, lorsque la ville se retrouva avec de grands chantiers immobiliers mais des RC quasi nuls, l’Association de la Ville et des Communes de la Région de Bruxelles-Capitale intervint et invoqua le code des impôts pour permettre une taxation même durant les travaux !

Cela signifie que les promoteurs/ développeurs doivent intégrer ce paramètre dans leurs coûts ?

O. Carrette : En Belgique, la location d’un bien immobilier est exonérée de TVA. Cette exonération a pour conséquence que le bailleur ne peut déduire la TVA (21%) qu’il a payée lors de l’achat ou de la construction de son bien. La location est donc plus cher. Ce qui ne constitue pas un élément favorable à l’attractivité ni à la dynamisation du marché. A noter toutefois que le SFP Finances étudie actuellement la faisabilité de locations professionnelles sous régime TVA, tel que d’application dans la quasi-totalité des pays d’Europe.

P.O. van Caubergh : Retenons en effet que tous ces coûts fiscaux supplémentaires (qu’il s’agisse du précompte immobilier, de la TVA, etc.) généralement impactent in fine l’occupant. Donc, si l’on veut favoriser le développement de logements ‘urbains’ performants et abordables, notamment par la reconversion de sites industriels/tertiaires obsolètes ou par la rénovation du bâti existant, il convient de se rappeler qu’une population ‘économiquement fragile’ aura beaucoup de mal à supporter la charge fiscale qui lui sera ainsi répercutée.

Aspects positifs relatifs… 

A. Chariot : Au risque de surprendre, il reste que notre fiscalité immobilière – comparée à celle de nos voisins - présente des aspects ‘positifs’ dont :

  • Une TVA à 6 % sur les rénovations immeubles anciens de plus de 15 ans ;
  • Un abattement de 175.000 € sur le premier achat immobilier en Région bruxelloise (NDLR : A partir de 2017, le bonus-logement disparaît et est remplacé par une majoration de l'abattement des droits d’enregistrement. Cela signifie que lors de l’achat d'une habitation propre à Bruxelles - dont le coût n’excède pas 500 k€ - les droits d'enregistrement sont exonérés sur un montant maximal de 175 k€ au lieu de 60 k€ précédemment. Au lieu d'un bonus-logement rapportant un avantage sur plusieurs années, il s'agit donc ici d'un avantage unique et immédiat de maximum 21.875 €, soit 12,5% de 175 k€.) ;
  • Lors de la revente d’un bien avec plus-value endéans les 5 ans de l’acquisition, une personne physique sera taxée à hauteur de 16,5 ou 33% (si spéculation) ; après 5 ans, il n’y plus d’impôt sur la plus-value. En société immobilière ce n’est pas le cas, mais il y a le remploi fiscal’, c.-à-d., la taxation étalée… ce qui est infiniment plus doux…

P.O. van Caubergh : Les sociétés ont effectivement la possibilité, sous la réserve de respecter certaines conditions, d'affecter la somme obtenue à l'occasion de l’aliénation d'un bien immobilier détenu pendant au moins 5 ans dans l'acquisition un autre actif (immobilier) amortissable (ce remploi devant alors être réalisé endéans une période de 5 ans). Cette option permet alors d’étaler la taxation de la plus-value réalisée sur le rythme de l'amortissement admis fiscalement de l’actif acquis en remploi.

… Et inégalités absolues

De bonnes mesures ?

O. Carrette : Oui, mais elles ne concernent qu’une partie de la population. Globalement et au vu de l’état du parc immobilier résidentiel belge (moyenne d’âge = 50 ans !), celui-ci a besoin d’une profonde rénovation qui dans la plupart des cas passe par une démolition/reconstruction. Certes la mesure de l’abattement fiscal augmenté est intéressante mais elle ne concerne que l’existant et non le neuf. Or, comment voulez-vous reconstruire un parc (atteindre de bonnes performances énergétiques/environnementales) si vous ne soutenez pas le neuf, sachant, en outre, qu’une rénovation est généralement plus onéreuse (10 à 20%) qu’une construction neuve ?

J. Weinberg : Il existe des solutions de rénovation "énergétique" moins onéreuses telles celles qui procèdent par encapsulage (= isolation par extérieur). Mais ce système, pour les maisons mitoyennes et les appartements, est rarement accepté par l’urbanisme (dénaturer l’aspect du bien + différence d'alignement avec les maisons voisines).  L'isolation par l'intérieur demande beaucoup plus d'attention par rapport aux ponts thermiques, diminue fortement l'inertie thermique de l'habitation et accroît ainsi son confort.  Même si son coût et ses contraintes techniques sont plus importantes, le caractère architectural de certaines bâtisses l'impose.

O. Carrette : Soulignons aussi une autre inégalité qui permet à 32 villes et communes (***) d’appliquer un taux de TVA de 6% sur les opérations de démolition/reconstruction. Toutefois, dans ces espaces, alors qu’un acteur PRIVE (personne physique) bénéficiera du taux à 6%, un acteur PROFESSIONNEL (promoteur/développeur) restera soumis au taux de 21% pour la même opération. Sachant que des travaux de ce type requièrent un minimum de savoir-faire et sont surtout le fait de promoteurs, il conviendrait d’appliquer la règle des 6% à tous ! La fiscalité aurait alors un effet levier sur la rénovation/reconstruction du parc.

Stabilité + prévisibilité = confiance

P.O. van Caubergh : On touche ici à la notion d’une fiscalité immobilière plus juste dont l’un des mérites serait de créer un cercle vertueux : une TVA moindre suppose un coût de construction réduit et devient donc un facteur d’attractivité pour une population qui générera de l’activité économique, redynamisera la ville et le marché, etc. C’est une approche qui demande toutefois de raisonner à long terme… ce qui n’est malheureusement pas l'horizon de temps le plus souvent adopté par nos dirigeants politiques.

A. Chariot : Sans omettre qu’une TVA à 6% pour les professionnels représente aussi la garantie d’un travail de qualité (moins de noir et de malfaçons), ce que des instances telle la Confédération de la Construction demande depuis des années.

O. Carrette : Pour l’immobilier – comme pour d’autres secteurs – ce sont la stabilité et la prévisibilité qui créent la confiance nécessaire à enclencher une dynamique d’activité.

Faute de cette confiance les investisseurs resteront (très) prudents. Par ailleurs on a le sentiment que la fiscalité (telle que pratiquée à ce jour) est devenue une fin en soi alors que son rôle premier doit être de favoriser l’activité économique pour ensuite palier les inégalités A défaut d’un tel schéma on obère le marché par des charges très (trop) lourdes.

P.O. van Caubergh : Tout à fait d'accord. De plus, travaillant régulièrement pour des investisseurs étrangers – auxquels expliquer les règles et les mécanismes fiscaux au regard du cadre politico-administratif (toujours plus) régionalisé de la Belgique n’est pas forcément évident – je pense que l’attrait de notre marché restera aussi dépendant (entre autres facteurs) d’une mise en cohérence, d'une simplification et d'une stabilité de ces règles et de ce cadre.

Cela inclut-il une révision/ péréquation cadastrale ?

P.O. van Caubergh : Le SPF Finances étudie actuellement la faisabilité (notamment en matière de coût et d'effectif requis) d'une péréquation générale des revenus cadastraux. On est donc dans l’expectative, mais il est déjà acquis que ce ne sera pas pour demain d'autant qu'une telle mesure ne serait vraiment pas populaire. D’ores et déjà, il apparaît qu’une telle péréquation – dont le coût (très probablement faramineux) devrait (sans doute) être réparti entre les niveaux fédéral, régional et communal – pèchera par manque de moyens financiers, d’effectifs et d’efficience pour la réaliser. Avant de se lancer dans un tel chantier pharaonique, sans doute conviendrait-il, dans un premier temps, de ‘fluidifier’ les rouages/structures (c'est-à-dire garantir une bonne et rapide circulation de l’information) entre toutes les instances administrations au niveau fédéral, régional et communal afin que les réévaluations des revenus cadastraux (suite aux rénovations et constructions) soient systématiquement, rapidement et correctement effectuées, sachant que des outils et des canaux existent à cet effet mais qu'ils ne semblent pas toujours être utilisés de façon optimale.

Simplifier pour être équitable !

B. Bouckaert : Pour des raisons diverses et multiples, dont des bugs informatiques dans les nouveaux programmes – ce qui vaut à certains contribuables d’être enregistrés deux fois – l’administration du cadastre et des contributions croule aujourd’hui sous une pluie de réclamations !

A cet égard on est déjà en droit de s’interroger quant à la valeur et à l’intelligence du concepteur du programme !

Il existe toutefois d’autres dysfonctionnements. Ainsi, endéans les 30 jours suivant l’achèvement d’une rénovation, un propriétaire doit faire parvenir – à la commune - un formulaire de ‘fin de travaux’. C’est l’élément sur base duquel son nouveau RC sera calculé.  Or, il faut savoir qu’en cas de non envoi de ce document, le risque d’une sanction est quasi inexistant !? Qui dès lors va s’empresser de transmettre ledit document sachant par ailleurs que – règle de la prescription - l’administration ne peut enrôler au-delà de trois ans !

Exemple : Une enquête menée en 2016 (par le cadastre) sur des travaux de rénovation ‘non déclarés’ entrepris en 2005 ne pourra donner lieu à un enrôlement que pour la période débutant en 2014 !

A. Chariot : S’agissant d’une nouvelle péréquation on peut raisonnablement douter, d’une part, de sa faisabilité politique (c’est un suicide pour celui qui l’initiera) et, d’autre part, de son intérêt financier au seul vu de son coût ! La piqûre vient d’être effectuée …, avec cette augmentation de la taxe d’Agglo.

O. Carrette : S’il existe un message fort, reflet d’un sentiment partagé par les millions de propriétaires de ce pays, c’est autant celui d’une révision cadastrale que du besoin urgent d’une refonte de la fiscalité immobilière selon un modèle simple et transparent : elle pourra alors être intransigeante (parce qu’équitable) et donc générer la confiance.

B. Bouckaert : Cela suppose plusieurs éléments dont la révision/création de textes de lois.  En travaillant aujourd’hui quasi exclusivement avec le seul article 474 du code des impôts sur le revenu (il n’a pas été revu depuis 1992) on opère selon un modèle qui n’est plus représentatif de la vie du citoyen de 2016 !  

P.O. van Caubergh : Méfions-nous aussi de certaines postures politiques démagogiques et des éventuels effets pervers d’une réforme à la hâte de la fiscalité immobilière. A cet égard – et comme cela a déjà été évoqué – il existe effectivement un doute quant à savoir si le revenu fiscal généré par certaines réformes serait réellement supérieur aux recettes fiscales actuelles. Ainsi, si – selon le vœu de certains politiciens – l'on devait décider de taxer des loyers au taux progressif de l'IPP, il faudrait alors aussi admettre que les dépenses (transformations, aménagements, rénovations, etc.) relatives aux biens loués soient déduites de ces revenus locatifs et, par conséquent, réduisent d’autant la base imposable ! 

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