Fiscalité immobilière, les effets des réformes

Écrit par Thierry Laffineur le 3 juin 2017

Table Ronde

Soumise à la 6ème réforme de l’Etat, la fiscalité immobilière belge connaît des changements importants dont la compétence des régions en matière d’imposition de l’habitation propre. Se posent alors différentes questions : Comment les régions utilisent-elles ces nouvelles compétences pour restructurer les avantages fiscaux et quels objectifs poursuivent-elles ? 

Quel est l’impact global de ces réformes pour le citoyen ?  Quelles incidences ont-elles sur l’attractivité ‘immobilière’ des 3 régions ? Pour y répondre la présente table ronde réunissait : Table ronde

  • Francis Carnoy - Directeur Général – Confédération Construction Wallonie
  • Dieter Van Eeckhout – Bruxelles Fiscalité
  • Philippe Kotsaridis – CEO – Fiskophil
  • Michael Van Gils - Tax Partner - Deloitte Belgium
  • Olivier Carrette – Administrateur-Délégué – UPSI
  • Philippe Coenraets – Avocat – Coenraets & Associés
  • Kristof Vandepoorte Director Tax /Financial Services & Real Estate – PWC

La table ronde sur la fiscalité immobilière en 8 videos

Vous préférez visionner les différents débats de la table ronde ?  Rien de plus facile, c'est par ici :

Erreur de cible et dommages collatéraux

Dans quelle mesure la régionalisation affecte-t-elle le marché immobilier résidentiel ?

F. Carnoy : La fiscalité immobilière est malmenée depuis quelques années, tant en neuf qu’en rénovation, tant au fédéral qu’au régional : déductibilité réduite des travaux économiseurs d’énergie, TVA rénovation de 6% limitée aux habitations de plus de dix ans, disparition de la tranche réduite de TVA en neuf, primes rénovation réduites, bonus logement régionalisé et affaibli…

Conséquences : si l’activité de la construction neuve reste importante en Flandre, économiquement plus solide, la Wallonie accuse, par contre, un recul continu du nombre de permis délivrés, passé de 15.000 à 9.700/an au cours des 10 dernières années, soit une baisse inquiétante de 35% entre 2007 et 2017 ! La rénovation du parc résidentiel wallon se maintient mieux, mais reste largement insuffisante face aux besoins estimés à 63 milliards €…

Ainsi, même si le gouvernement régional fait ce qu’il peut, force est de constater que le chèque habitat est moins incitatif pour les revenus moyens que son prédécesseur le bonus logement. En fait, ce chèque vise prioritairement – c’est louable - les citoyens à revenus ‘faibles’. Toutefois, ceux-ci se voient de plus en plus difficilement accorder de crédits hypothécaires par des banques trop frileuses. Sachant que le chèque habitat n’est attribué qu’après l’obtention dudit crédit, on comprend que la mesure fiscale a sans doute manqué sa cible et – dommage collatéral imprévu- contribué à alimenter la déprime de la construction résidentielle. 

D’autres facteurs, tels que la lourdeur du Cwatup (*), le renchérissement de la construction (effet des normes techniques et environnementales) et du foncier, etc., accentuent encore ce mouvement baissier

M. Van Gils : Un des effets pervers du chèque habitat est aussi de pousser ceux ‘qui en ont les moyens’ à s’installer de l’autre côté de la frontière linguistique ! 

En liberté surveillée !

Ph. Coenraets : N’oublions pas que le fédéralisme belge - contrairement à celui de la Suisse ou de l’Allemagne - est un fédéralisme par dissociation (morcellement des compétences).

Cela n’exonère toutefois pas les régions du respect du principe de proportionnalité et de notre Union Economique et Monétaire dont l’objet est précisément d’éviter de trop fortes distorsions entre entités fédérées. De telles distorsions – notamment apparues il y a quelques années sur le marché du bureau via la rivalité fiscale opposant les Régions flamande et de Bruxelles-Capitale - pouvant faire l’objet de recours devant la Cour Constitutionnelle, on peut donc affirmer que si les Régions ont acquis une indéniable autonomie (notamment en matière fiscale), elles restent toutefois ‘sous liberté surveillée’.

Ph. Kotsaridis:  Deux remarques. S’agissant des banques, on notera que leur frilosité, encouragée par les mesures de Bâle 3, nous a sans doute évité un scénario du type subprime et a donc préservé le marché et maintenu ses prix.

S’agissant de la distorsion, elle existe déjà. Ainsi pour l’achat d’une même habitation l’avantage fiscal variera de 1.500 à 12.000 € selon la région de résidence.

En conclusion, si le marché du résidentiel a bien été préservé (pas de bulle) et stabilisé, on ne peut que déplorer le manque d’harmonisation de sa fiscalité.   

F. Carnoy : Légitimer la position des banques est peut-être bon pour le nord du pays. Mais dans le sud du pays, il n’existe pas aujourd’hui – loin s’en faut - de risque de surchauffe !

Ph. Kotsaridis : Il est exact que l’inquiétude des banques était compréhensible entre 2010 et 2012. Elle se justifie moins aujourd’hui !

(Re)trouver une cohérence Table Ronde - les participants

Quels besoins et quels moyens identifiez-vous sur l’actuel marché du logement ?

O. Carrette : Rappelons avant tout qu’assujettie à une TVA de 21% la construction neuve est devenue un luxe. C’est anormal !

Dès lors, en tant que secteur, que pouvons-nous faire au regard des futurs grands défis (démographie, vieillissement, ménages recomposés, retour vers les villes, etc.) et des besoins de logements qui les accompagnent ?

Une solution consisterait à construire plus haut, plus dense, plus petit… et ipso facto à construire moins cher, tout en améliorant la qualité des habitations (architecture, performance énergétique, etc.). Pour rappel la superficie moyenne d’un appartement belge est de 85 m², contre 65 m² pour la moyenne européenne !

Toutefois dans un pays où les permis sont octroyés par les villes et communes (dont certaines peinent à évoluer) 60% des projets denses et 75% des projets ‘hauts’ (max.10 étages) sont refusés pour trois raisons majeures :

  1. La complexité des nouvelles règlementations urbanistiques ;
  2. Le manque de compétences des fonctionnaires (insuffisamment nombreux et/ou formés) ;
  3. Les considérations électoralistes (réactions négatives des électeurs riverains).

Ph. Coenraets : Nuançons. L’urbanisme – régionalisé depuis les années 80 - n’est pas là pour récupérer les déficiences de la fiscalité, même si les liens sont évidents !

Par contre le bât blesse à un autre niveau : les politiques tiennent des discours ‘de densification’ qui ne se concrétisent pas nécessairement sur le plan réglementaire.

Pourquoi ? Dieter Van Eeckhout, Michael Van Gils & Olivier Carrette

Outre l’appréhension des élections déjà mentionnée, les discours politiques qui prônent la densité, la hauteur et la compacité ne s’adossent à aucun encadrement règlementaire actualisé. Ainsi, le RRU (Règlement Régional d’Urbanisme), justement en voie d’être réformé, et autres dispositions d’urbanisme ne sont généralement plus en phase avec la réalité ni avec les nouveaux besoins du marché.

En conséquence, pour nombre de projets, on multiplie les dérogations. Ce faisant, on risque de fragiliser les permis et on ouvre involontairement la porte à toutes les contestations possibles et imaginables.

Le premier chantier de la construction belge – il est conséquent – sera donc d’instaurer une cohérence entre règlementation et discours politique. C’est la condition sine qua non :

  • de l’émergence d’une offre qualitative rythmée par les besoins démographiques ;
  • du développement d’une fiscalité favorisant l’accessibilité à cette offre ‘logement moyen’ notamment pour les ‘primo-acquérants’.

F. Carnoy : A la recherche d’explications sur la baisse de la construction neuve, une analyse montre que celle-ci est notamment liée au phénomène Tanguy (20 > 34 ans restant chez les parents et reportant donc leur accès au logement). Pour la première fois la taille des ménages a cessé de diminuer, notamment pour raison économique !  Cela ne devrait toutefois pas durer : poussée par la démographie, la construction devrait repartir à la hausse, à condition que le pouvoir d’achat le permette (notamment via une fiscalité incitative). Outre la relance du neuf, n’oublions pas l’autre enjeu : rénover l’habitat pour réduire la précarité énergétique et les émissions de CO2. 

Amorcer un cercle vertueux 

F. Carnoy : En Wallonie la piste du chèque habitat doit être revue ! Actuellement ce chèque favorise la simple mutation de biens existants (droits d’enregistrement plus bas que la TVA) sans travaux générateurs d’activités. Il conviendrait donc d’introduire un mécanisme stimulant l’acquisition du neuf (et/ou la démolition-reconstruction).

Parallèlement une fiscalité qui encouragerait la rénovation énergétique (dans le cadre du plan climat wallon) devrait viser les biens existants par un double mouvement simultané (amorcer un cercle vertueux) :

  • moduler les droits d’enregistrement au prorata du degré de performance énergétique du bien : les « passoires » doivent être frappées plus lourdement ;
  • accorder davantage de primes et prêts à taux zéro (financés par les droits d’enregistrement), modulables selon les revenus, pour amener ces mêmes biens au niveau de performance requis. 

O. Carrette : D’accord mais attention de ne pas creuser davantage encore le fossé Table Ronde - tous participantsentre neuf et existant. A Bruxelles, où les autorités soutiennent – de façon peu compréhensible – exclusivement l’existant face au neuf, nous voulons que l’abattement (**) porte également sur la nouvelle construction (= 2 à 3% du parc !)  

Ph. Kotsaridis : Au regard de la disparition de nombreux incitants fiscaux, les facteurs qui déterminent aujourd’hui un achat immobilier ne sont plus le goût ou le choix du client final mais l’obtention d’un crédit, l’obtention d’un permis et le degré de taxation ! A cet égard la régionalisation n’arrange rien mais impacte négativement le marché.

D. Van Eeckhout : Nous avons effectivement supprimé une série de mesures incitatives (réductions d’impôt à l’ipp) parce que peu de ménages y faisaient appel ou étaient hors leurs conditions d’octroi.

Ces incitants ne changeaient donc pas grand-chose. N’oubliez pas que nous sommes une ‘petite’ région et que nous ne bénéficions donc pas du même effet d’échelle que les deux autres.

Il nous a donc semblé plus judicieux d’opter pour une simplification ‘directe’ de la fiscalité.
En effet, les réductions d’impôt sont toujours postérieures à l’investissement (une réduction à la rénovation est accordée après l’acquisition du bien) alors que l’abattement (**) mis en place aujourd’hui permet d’agir au moment de l’investissement, soit au moment financièrement le plus lourd pour l’acquéreur !

Trop cher déshabillage

O. Carrette : La fiscalité immobilière (au niveau fédéral & régional) est désormais uniquement un outil ‘à créer des recettes’ (***) et non plus un incitant soutenant l’activité économique (emploi dans le secteur de la construction, accessibilité au logement, etc.) Exemple : Lorsqu’un immeuble est ‘déshabillé’ pour être rénové, son revenu cadastral est nul (puisqu’il est vide de tout occupant). Il n’en demeure pas moins que le précompte reste dû. Dès lors un immeuble vide de 30 appartements, acquis par un promoteur pour être rénové en deux ans, se voit pénalisé par un précompte de +/- 120.000€. Si l’on peut comprendre que cet apport financier servira aux communes exsangues, on comprendra aussi que le promoteur répercute ce (sur)coût sur le client final !

D. Van Eeckhout : Derrière cette mesure, on retrouve, en effet, cette volonté d’éviter la prolifération d’immeubles vides/abandonnés. Il existe, en outre, d’autres moyens pour contrecarrer l’inoccupation. Le code bruxellois du logement, par exemple, prévoit déjà une amende à cet égard.

K. Vandepoorte : Certes, mais il existe une différence considérable entre taxer des immeubles vides (parce qu’abandonnés et pouvant devenir des chancres) et des immeubles vides parce qu’en rénovation. Si l’on comprend la première mesure, la seconde est par contre financièrement pénalisante pour les futurs acquéreurs !

De même sont également pénalisants les droits d’enregistrement trop élevés des 3 régions (entre 10 et 15%) lorsqu’on sait que ceux des pays voisins oscillent entre 5 et 6% ! 

M. Van Gils : L’instrument du précompte immobilier devrait être utilisé pour favoriser un renouvellement du parc. A Bruxelles où de nombreuses zones contiennent des friches industrielles/tertiaires, il est dommageable de pénaliser les opérations de rénovation/reconversion (bureaux > logements) via une triple taxation des immeubles tertiaires :

  • Taxe nationale (précompte immobilier) ;
  • Taxe régionale (à Bruxelles elle vaut 14% du revenu cadastral ou est calculée sur base d’un forfait/m²) ;
  • Taxe communale (sur les surfaces de bureaux).

Smart cities = smart taxes !

Peut-on imaginer une modulation et une portabilité des droits d’enregistrement pour favoriser la liquidité et la rénovation du parc ?

F. Carnoy : La portabilité, telle qu’appliquée en Flandre est un facteur de dynamisme du marché, elle favorise la mobilité résidentielle et –in fine- soutient la rénovation. Mais elle ne relancera pas la construction neuve et s’avère insuffisante face au défi de la rénovation énergétique. Le véritable levier est ailleurs.

Pour inciter au renouvellement/rénovation du parc (réduire l’impact CO2), des modèles mathématiques sont actuellement à l’étude qui envisagent une modulation des droits d’enregistrement (par exemple entre 7 et 21%) selon le degré de performance énergétique du bien acquis.

Un même raisonnement peut s’appliquer aux droits de succession et de donation (qui ne sont que des variantes du droit d’enregistrement). Deux idées fondent ce mécanisme :

  • Inciter les ‘héritiers’ d’un bien non performant à le rénover ;
  • Générer des recettes et ainsi alimenter un fonds destiné à financer (via primes, emprunts à taux zéro, etc.) ces rénovations. 

Alors que l’on nous rebat les oreilles avec le concept de smart cities et de l’intelligence technologique, ne peut-on imaginer mettre cette même intelligence au service de la fiscalité et transformer les taxations en mesures incitatives à créer un urbanisme intelligent ?

Ph. Coenraets : A défaut d’intelligence technologique, certaines communes ont une imagination fiscale débordante ! Ainsi, outre les charges d’urbanisme (considérées cependant comme une redevance), les pouvoirs locaux multiplies les règlements-taxes les plus divers et variés, contribuant ainsi au mille-feuille fiscal (ex. : taxation des surplombs).

O. Carrette : Posons une question simple : En 2018, le déficit budgétaire de l’Etat devrait atteindre 7 milliards ! Où cette somme sera-t-elle trouvée ?

K. Vandepoorte : Encourager la rénovation écoresponsable pose une autre question  : à partir de quel montant une prime ou un abattement sont-ils perçus comme des incitants décisifs ?

Ph. Kotsaridis : Sans répondre directement, on sait que le mécanisme de perception de l’impôt est optimal lorsque la ponction fiscale oscille entre 10 et 15% !

Par ailleurs le principe de la portabilité des droits devrait effectivement être généralisé aux trois régions. Faute d’une telle harmonisation on freine les mutations entre les entités fédérées et on conserve le schéma d’un pays à trois laboratoires.  

Enfin, la Belgique est de moins en moins un ‘paradis fiscal’ au regard de la taxation immobilière : il y a 25 ans l’indice du revenu cadastral était de 0,9. Il est aujourd’hui de 1,72 !

M. Van Gils : Il est exact qu’en Belgique le coût d’acquisition d’un bien est élevé et supérieur à celui des pays voisins. Par contre sur le long terme – et en tenant compte des différents avantages fiscaux – ce coût diminue et place le pays parmi les ‘bons élèves’ de la classe européenne.

Exemple : lors de la revente d’un bien – au terme d’un certain délai - il n’existe pas de taxation sur la plus-value réalisée !

Un effondrement du marché du neuf est-il possible en Wallonie ?

F. Carnoy : Ne faisons pas de catastrophisme inutile ! Le futur CoDT (qui remplacera l’actuel Cwatup) devrait permettre de répondre plus efficacement aux demandes de permis.

Il serait également souhaitable que les banques adaptent leurs prêts (et leurs conditions d’octroi) au pouvoir d’achat des habitants de la région. Parallèlement d’autres pistes restent à explorer : ex. : emphytéoses, financements alternatifs, partenariats entre acteurs publics et promoteurs privés (TVA à 12%)… La démolition-reconstruction, avec une TVA à 6%, devrait être rendue possible pour des opérations collectives et dans un plus grand nombre de communes, moyennant une condition de densification. L’avenir est en effet au marché locatif multi-résidentiel. Ainsi, pour la première fois en 30 ans, la proportion de locataires a augmenté au détriment de celle des propriétaires ! Mais le taux de 15% des droits d’enregistrement sur le 3ème bien risque de freiner l’offre.  

(*) CWATUP (= Code Wallon de l’Aménagement du Territoire, de l’Urbanisme et du Patrimoine) Il sera remplacé (1er juin 2017 ?) par le CoDT (Code du Développement Territorial), heureusement plus simple !

A Bruxelles le COBAT (= Code Bruxellois d’Aménagement du Territoire) modifié et simplifié devrait également entrer en vigueur cette année encore.

(**) À Bruxelles, les acheteurs d’un bien propre n’ont plus droit à un bonus logement. Par contre ils obtiennent une réduction sur les frais d’enregistrement. Cette réduction peut se monter à 21.875 euros. Cet abattement n’est applicable que pour les habitations dont le prix sur lequel les droits de vente sont dus (à savoir le montant du bien immeuble et des charges stipulées) n’excède pas 500.000 euros. Au-dessus de ce montant, les personnes sont assujetties aux droits d’enregistrement de 12,5 %. Par ailleurs, pour un achat allant jusqu’à 175.000 euros, il n’y a pas de frais d’enregistrement à payer (source : Bruxelles fiscalité)

(***) La fiscalité immobilière belge (TVA, droits d’enregistrement, droits de succession, …) intervient pour +/- 4% dans le PIB du pays ! Dans les pays voisins sa part n’est que +/- 1 % 

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