Fleurus, picture by Jean-Pol Grandmont.

Fleurus

Écrit par Stephan Debusschere le 27 février 2018

Un marché à part

Située au confluent de trois provinces, l’entité de Fleurus, au nord-est de Charleroi, constitue un marché particulier au sein du Hainaut. A proximité directe du Brabant wallon et du Namurois, sa situation géographique privilégiée et sa large gamme de biens très compétitifs lui confèrent un statut unique. 

« Il y a d’abord sa situation géographique très privilégiée, commence David Robin de l’agence David Robin Immobilier située au cœur de la commune. Fleurus se trouve en effet au confluent de trois provinces, à la fois toute proche de la province du Brabant wallon et de celle de Namur, avec respectivement Villers-la-Ville et Sombreffe pour points d’entrée. La conséquence principale est que Fleurus attire des candidats acquéreurs en provenance de ces deux provinces, car les prix y sont moins élevés que chez eux. »

Courant 2017, les prix des maisons sont d’ailleurs restés quasi similaires à ceux de 2016, avec un prix moyen de 146 000 euros. « Les prix sont bien sûr plus élevés en moyenne qu’à Charleroi ou Farciennes, mais les candidats acquéreurs venus de l’extérieur du Hainaut y trouvent largement leur compte », poursuit David Robin. En effet, plus élevés que la moyenne de l’arrondissement de Charleroi, les prix pratiqués à Fleurus restent très compétitifs. Les maisons y sont en effet bien moins chères que dans des communes comme Pont-à-Celles et surtout Les Bons Villers, où on relève un prix moyen supérieur à 200 000 euros.

De nombreux atouts

Si le prix est une condition nécessaire pour qu’un candidat acquéreur en provenance de Bruxelles, du Brabant wallon ou de la région namuroise convoite un bien dans la région au sud de Nivelles, ce n’est cependant pas une condition suffisante. La proximité des grands axes routiers et ferroviaires, la qualité de vie offerte ou encore une plus grande surface d’habitation sont des critères tout aussi déterminants, tout comme la distance à parcourir pour rejoindre son lieu de travail. Et en matière d’éloignement, la limite psychologique communément admise se chiffre à quelque 45 minutes.

En considérant cette limite, la commune verte de Fleurus s’avère donc intéressante. Et à cette situation favorable viennent s’ajouter d’autres paramètres qui jouent en sa faveur. « La proximité directe d’axes autoroutiers et la future nouvelle gare en ligne directe avec l’aéroport de Charleroi font indiscutablement partie de l’attractivité de Fleurus. Avec la future nouvelle gare, l’offre sera d’un train toutes les 30 minutes tant en semaine que le week-end, avec des trains qui rouleront aussi très tôt le matin et jusque très tard le soir pour permettre aux voyageurs d’attraper leur avion le matin ou de rentrer chez eux plus tard. Sans compter qu’il y aura aussi une ligne de bus qui permettra de rejoindre l’aéroport en moins de dix minutes. Le quartier devrait faire peau neuve aussi, notamment avec un développement des commerces de proximité. De quoi attirer une nouvelle clientèle, à la fois de particuliers qui veulent habiter à Fleurus et d’investisseurs… ».

L’attraction qu’exercent les villages frontaliers qui composent l’entité de Fleurus (Brye, Heppignies, Lambusart, Saint-Amand, Wagnelée, Wanfercée-Baulet et Wangenies), suite à la fusion des communes, joue également un rôle important en participant pleinement à la valorisation de l’entité dans sa globalité. 

Fleurus, picture by Jean-Pol Grandmont.

Une large gamme

Enfin, Fleurus présente une très grande variété de biens. « On y trouve à la fois des maisons 2 et 3 façades, des maisons 4 façades, des fermettes, des villas, des appartements de seconde main et des appartements neufs. Ce vaste assortiment de biens fait aussi de Fleurus un marché porteur, et au sein duquel il n’y a pas à proprement parler de type de bien en particulier qui constituerait le maître-achat local. Il y en a pour tous les goûts et tous les budgets. »

Selon le rapport de la fédération des notaires, 50% des biens vendus à Fleurus se situent dans une fourchette de prix comprise entre 90 000 et 180 000 euros, de quoi contenter tous les profils d’acquéreurs, ceux que les travaux ne refroidissent pas comme ceux qui préfèrent acquérir un bien directement habitable ou rénové. « Il est cependant évident que les biens qui sont en (très) bon état se vendent mieux et plus rapidement, et ce, pour un budget principalement sous la barre des 200 000 euros. Dans la limite de cette tranche de prix, on peut trouver dans l’entité de Fleurus des maisons 2 et 3 façades, voire même une petite 4 façades, avec un jardin et éventuellement un garage. »

L’incertitude financière quant à la possibilité ou non de réaliser des travaux peut peser pour sa part dans la balance des candidats acquéreurs. Les biens qui restent à rénover, notamment pour améliorer leur profil énergivore, qu’il s’agisse de maisons mitoyennes dans le centre, de petites maisons villageoises ou de villas, sont plus difficiles à vendre et finissent par encaisser avec le temps une correction de leurs prix.

Marché du neuf 

A l’instar des biens « finis » qui ont la préférence d’une partie des candidats acquéreurs, les appartements neufs connaissent un succès grandissant à Fleurus. « La demande provient d’une part de candidats d’un certain âge qui ne souhaitent plus assumer les frais d’entretien de leur maison et choisissent de revendre celle-ci pour poursuivre leur vie dans un appartement qui leur apporte confort et mobilité. Cette catégorie de candidats a donc une préférence pour les biens neufs situés dans le centre de Fleurus, à des prix qui vont de 1850 à 2000 euros/m2. D’autre part, la demande provient de jeunes ménages qui sont disposés à s’éloigner du centre pour acquérir au sein des villages avoisinants un appartement neuf, qui aura aussi un prix moins élevé au m2. »

Mais les investisseurs aussi font désormais partie intégrante de la demande, et ce, de manière croissante. « Le rendement y est en effet très intéressant. Le coût de l’acquisition est en effet moins élevé que dans les deux provinces frontalières, tandis que les revenus locatifs sont approximativement similaires. » 
Les appartements de seconde main n’en ont pas moins la cote. Leur prix moyen, toutes surfaces confondues, a progressé en 2017, pour atteindre 143 000 euros. Selon la fédération des notaires, 50% des appartements se sont vendus courant 2017 dans une tranche de prix comprise entre 115 000 et 170 000 euros.

Terrain à bâtir

Du côté du foncier, la situation est plus délicate, car l’offre de terrains disponibles à la construction est moins importante que par le passé. Il est donc devenu plus difficile de trouver un bon terrain. « Mais il en existe encore, et lorsqu’un tel terrain – qui présente une agréable surface plane et un bon métrage côté voirie permettant confortablement la construction d’un bien 4 façades – est mis en vente, il se vend aisément, à un prix variant entre 80 et 100 euros du m2. Reste que les coûts de construction sont de plus en plus élevés, ce qui n’est pas pour encourager les candidats à la construction… »

Un marché sain

En termes d’activité, le marché immobilier de Fleurus se porte très bien selon David Robin. « Si on fait une comparaison avec 2016, je dirais que l’activité de l’année dernière s’est avérée encore meilleure. Les conditions plus strictes des banques en matière d’octroi de crédits ont certes eu un impact sur les délais de transaction, mais la situation s’est améliorée car les candidats à la propriété se sont désormais adaptés à ces nouvelles conditions. Les taux encore bas et les nouvelles mesures fiscales en vigueur jouent aussi leur rôle d’adjuvants depuis le début de l’année. »

Logic Repères

Maison mitoyenne : 146 000 euros

Appartement : 143 000 euros

Appartement neuf : de 1850 à 2000 euros/m2

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