Koekelberg, picture by DSParnasse

Ganshoren – Koekelberg – Berchem-Ste-Agathe

Écrit par Stephan Debusschere le 10 mai 2016

Une offre favorable aux acheteurs

Parmi ces trois petites communes du nord de la Capitale, celle de Berchem-Sainte-Agathe tire particulièrement son épingle du jeu sur le segment des appartements, avec l’une des plus fortes progressions de Bruxelles. 

Urbain versus semi-rural

Le marché immobilier de Koekelberg présente deux visages, avec d’un côté le Koekelberg historique et sa maison communale, et de l’autre, le plus récent, autour de l’avenue de la Basilique. En raison du mouvement général de reconstruction de l’entrée nord de la Capitale, suite notamment à l’implantation d’immeubles de prestige sur l’axe reliant le Botanique à la Basilique, l’empreinte urbaine de la commune est désormais fort présente, bien que le vaste plateau proche de la Basilique ait fait l’objet d’un plan de réaménagement permettant de mettre en valeur le parc Elizabeth, poumon de Koekelberg longé par les anciennes maisons de maître de l’avenue du Panthéon. Sur le segment des maisons, la commune subit la concurrence de sa voisine Berchem-Ste-Agathe qui attire les candidats par son cadre de vie au caractère semi-rural plus marqué, mais la tendance au retour en ville lui est aujourd’hui favorable.

Maisons : Koekelberg en tête

Après leur chute de près de 20% subie dans le courant de l’année 2008, puis leur remontée spectaculaire les plaçant parmi les meilleures progressions de la Capitale en 2010, les maisons de Koekelberg ont depuis lors fait la course en tête au sein de ce trio du nord. Avec un prix moyen de 374 500 euros en 2015, la bonification des maisons s’est avérée progressive mais pas constante, puisqu’il avait fallu déchanter quelque peu en 2012, le segment ayant connu un recul faisant régresser les prix à leur niveau de 2010. L’année 2013 avait su sauver les meubles en opérant un léger rattrapage, et 2014 a montré que les prix étaient toujours en phase avec la demande, jusqu’à une certaine limite. L’année écoulée a, en effet, corrigé le tir en infligeant aux maisons un recul de 5%, avec des prix qui reflètent mieux la réalité du marché actuel, marqué par la stabilité globale des valeurs des maisons qui, à l’instar des 19 communes bruxelloises, ont moins séduit les acquéreurs que les appartements.

Koekelberg, picture by DSParnasse

Rattrapage des prix à Ganshoren

La commune de Ganshoren, qui présente les mêmes atouts que Berchem-Ste-Agathe – environnement verdoyant, proximité du centre-ville – mais avec cette particularité nommée avenue Charles-Quint – vit une situation à part mais qui ne l’a pas empêché de progresser. Les maisons de Ganshoren ont, en effet, inlassablement poursuivi leur avancée ces dernières années pour grignoter leur retard sur celles des deux autres communes voisines. A partir de 2012, les prix des maisons y ont enregistré une progression constante, mais le recul encaissé ensuite courant 2014 indiquait aux vendeurs qu’une limite avait été franchie. La réalité du marché a, en effet, ramené le prix moyen à son niveau de 2012. Après une période de stabilisation, la loi de l’offre et de la demande a su opérer un rattrapage qui a fait remonter les prix de quelque 6%, amenant le prix moyen à franchir la barre des 300 000 euros.

Idem à Berchem-Sainte-Agathe

Alors que Berchem-Ste-Agathe a fait partie des communes ayant régressé entre 2009 et 2010 sur le segment des maisons unifamiliales, avec une baisse de pas moins de 8%, la commune avait néanmoins réussi à inverser durablement la tendance jusqu’en 2012. Mais l’année 2013 fut celle de la correction. Sur base des 89 transactions réalisées, la loi de l’offre et de la demande avait fait chuter la valeur de ses maisons de 4%. Cette correction, qui s’est poursuivie en 2014, a été jugulée durant l’année écoulée, permettant au prix moyen de se refaire une santé en se bonifiant de 2,5%, à 300 500 euros. Berchem-Sainte-Agathe figure ainsi parmi les trois communes les moins chères de la Capitale sur le segment des maisons, après Molenbeek et Anderlecht.

Forte progression des appartements à Berchem-Ste-Agathe

A Berchem-Ste-Agathe, le segment des appartements soutient le marché résidentiel, même s’il s’agit essentiellement de petits appartements à rafraîchir. Le prix d’un appartement 2 chambres avait enregistré une hausse sensible de 15% courant 2012. Et l’année 2013 avait vu ce prix se bonifier une fois encore pour ensuite se maintenir sur l’ensemble de l’année 2014. L’année écoulée aura prouvé le potentiel de ce segment qui, avec 10% de progression, compte parmi les plus fortes hausses de la Capitale, pour un prix moyen de 167 000 euros, juste derrière Koekelberg dont les prix des appartements ont fait du surplace.

Sur ce micromarché qu’est Ganshoren, le marché des appartements était resté calme jusqu’en 2012. Les prix, qui avaient réussi à se bonifier de 3% courant 2010, n’avaient progressé que de 6% sur les cinq dernières années. La correction qui a eu lieu en 2014 et la stagnation enregistrée l’année passée font de Ganshoren la seconde commune la moins chère sur le segment de l’appartement d’occasion, au prix moyen de 153 000 euros.

De manière générale, l’offre en appartements d’occasion est importante sur ces trois communes, ce qui s’avère favorable aux acheteurs. Du côté des « premiers prix », on peut trouver au sein des grands immeubles des appartements 2 chambres jusqu’à 85 m2, déjà rafraîchis en partie, pour moins de 150 000 euros. Si l’on dispose d’un budget plus élevé de 10 à 15%, on s’intéressera aux appartements sis dans de plus petites copropriétés où les charges sont moins lourdes que dans les grands immeubles. Ces biens nécessitent cependant parfois des travaux de rénovation plus ou moins importants. Et la qualité de la localisation du bien aura bien évidemment aussi une influence sur le prix.

La palme du neuf à Koekelberg

Du côté du neuf, l’offre au sein de ces trois communes diverge. Koekelberg détient la palme en termes d’offre. A Berchem-Ste-Agathe, si les biens neufs proposés sur le marché affichent un prix moyen inférieur, l’offre y est aussi plus réduite, vu la pénurie et le prix des terrains. Et du côté de Ganshoren, un peu de neuf, mais plus cher. De manière générale, l’offre cumulée sur ces trois communes reste plus faible que celle de leurs voisines du nord de Bruxelles.

Logic Repères

Maison

Koekelberg : 374 500 euros

Ganshoren :  304 500 euros

Berchem-Ste-Agathe : 300 500 euros

Appartement

Koekelberg : 168 000 euros

Ganshoren : 153 000 euros 

Berchem-Ste-Agathe : 167 000 euros

Appartement neuf : environ 2550 euros/m2

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