Koekelberg, picture by Lin ChangChih.

Ganshoren – Koekelberg – Berchem-Ste-Agathe

Écrit par Stephan Debusschere le 30 novembre 2015

Une offre importante favorable aux acheteurs

De ces trois petites communes du nord de la capitale, seule celle de Koekelberg tire véritablement son épingle du jeu actuellement, avec une progression des prix sur le segment de l’appartement et une stabilisation sur celui de la maison. Berchem-Sainte-Agathe garde toutefois la main sur le segment de l’appartement en termes de valeur.

Urbain versus semi-rural

Koekelberg, picture by Lin ChangChih.

Le marché local de Koekelberg présente toujours deux visages, avec d’un côté, le Koekelberg historique et sa maison communale, et de l’autre, le plus récent, autour de l’avenue de la Basilique. En raison du mouvement général de reconstruction de l’entrée nord de la capitale, suite notamment à l’implantation d’immeubles de prestige sur l’axe reliant le Botanique à la Basilique, l’empreinte urbaine de la commune est désormais fort présente, bien que le vaste plateau proche de la Basilique ait fait l’objet d’un plan de réaménagement permettant de mettre en valeur le parc Elizabeth, poumon de Koekelberg longé par les anciennes maisons de maître de l’avenue du Panthéon. Sur le segment des maisons, la commune subit la concurrence de sa voisine Berchem-Ste-Agathe qui attire les candidats par son cadre de vie au caractère semi-rural plus marqué, mais la tendance au retour en ville lui est aujourd’hui favorable.

Maisons : Koekelberg en haut du podium

Après leur chute de près de 20% subie dans le courant de l’année 2008, puis leur remontée spectaculaire les plaçant parmi les meilleures progressions de la capitale en 2010, à 335 000 euros, les maisons de Koekelberg avaient fait jusqu’alors la course en tête au sein de ce trio du nord. Et avec un prix de référence progressant à 350 000 euros en 2011, leur bonification était restée notable. Il avait cependant fallu déchanter quelque peu en 2012, car le segment y avait connu un recul de quelque 4% selon les chiffres fédéraux, faisant régresser le prix de référence à son niveau de 2010. L’année 2013 avait su sauver les meubles en opérant un léger rattrapage du prix de référence des maisons, ramenant le prix de référence à 340 000 euros. L’année écoulée a montré que ce prix était en phase avec la demande, car au contraire de celles de ses deux voisines, les maisons de Koekelberg ont su maintenir jusqu’à aujourd’hui ce prix de référence, même si les dernières estimations pour cette année semblent indiquer un léger fléchissement.

Correction des prix à Ganshoren

La commune de Ganshoren, qui présente les mêmes atouts que Berchem-Ste-Agathe – environnement verdoyant, proximité du centre-ville – mais avec cette particularité nommée avenue Charles-Quint – vit une situation à part mais qui ne l’a pas empêché de progresser. Les maisons de Ganshoren ont, en effet, inlassablement poursuivi leur avancée ces dernières années pour rattraper leur retard sur celles des deux autres communes voisines. En 2012, le prix de référence des maisons y a enregistré une progression constante, passant de 318 500 euros à 330 000 euros. Et avec 7% de progression sur base annuelle, ce prix a même dépassé celui de Koekelberg pour atteindre 352 000 euros en 2013. Le recul encaissé ensuite courant 2014 indique qu’une limite a été franchie. La réalité du marché a, en effet, ramené ce prix de référence à 330 000 euros au cours de l’année écoulée, qui revient ainsi à son niveau de 2012. Une situation qui semble avoir l’objet d’une stabilisation au cours de cette année.

Idem à Berchem-Sainte-Agathe

Alors que Berchem-Ste-Agathe a fait partie des communes ayant régressé entre 2009 et 2010 sur le segment des maisons unifamiliales, avec une baisse de pas moins de 8% et un prix de référence de 322 500 euros fin 2010, celle-ci avait néanmoins réussi à inverser durablement la tendance jusqu’en 2012. Avec un prix de référence fixé alors à 345 000 euros, la commune s’était même placée en tête de ce trio du nord de la capitale sur le segment des maisons. Mais l’année 2013 fut celle de la correction. Sur base des 89 transactions réalisées, la loi de l’offre et de la demande avait fait chuter la valeur de ses maisons de 4%, fixant alors leur prix de référence à 330 000 euros. Cette correction, qui s’est poursuivie en 2014 pour ramener le prix de référence à 315 000 euros, semble d’ailleurs se poursuivre quelque peu cette année, mais dans une bien moins grande mesure.

Appartements au top à Berchem-Ste-Agathe

A Berchem-Ste-Agathe, le segment des appartements soutient le marché résidentiel, même s’il s’agit essentiellement de petits appartements à rafraîchir. Le prix de référence d’un appartement 2 chambres avait enregistré une hausse sensible de 15% courant 2012, pour atteindre 213 000 euros. Et l’année 2013 avait vu ce prix se bonifier une fois encore pour accéder au plafond des 220 000 euros, soit une progression de 3% sur base de quelque 157 transactions. Un prix qui a su se maintenir sur l’ensemble de l’année 2014 et qui semble à nouveau se stabiliser cette année, tout en gardant la main en termes de valeur face aux appartements des deux communes voisines.

Sur ce micromarché qu’est Ganshoren, le marché des appartements était resté calme jusqu’en 2012. Son prix de référence, qui avait réussi à grignoter 3% courant 2010 à 170 000 euros, n’avait progressé que de 6% sur les cinq dernières années, pour atteindre 175 000 euros en 2012. L’année suivante, ce prix a connu une nouvelle progression pour atteindre 185 000 euros, dépassant alors celui de Koekelberg. La correction qui a eu lieu en 2014 a ramené ce prix à 175 000 euros, qui retrouve ainsi son niveau de 2012 et semble s’être stabilisé cette année.

L’offre en appartements d’occasion est importante sur ces trois communes, ce qui s’avère favorable aux acheteurs. Du côté des « premiers prix », on peut trouver au sein des grands immeubles des appartements 2 chambres jusqu’à 85 m2, déjà rafraîchis en partie, pour moins de 150 000 euros. Si l’on dispose d’un budget plus élevé de 10 à 15%, on s’intéressera aux appartements sis dans de plus petites copropriétés où les charges sont moins lourdes que dans les grands immeubles. Ces biens nécessitent cependant parfois des travaux de rénovation plus ou moins importants. Et la qualité de la localisation du bien aura bien évidemment aussi une influence sur le prix.

La palme du neuf à Koekelberg

Du côté du neuf, l’offre au sein de ces trois communes diverge. Koekelberg détient la palme en termes d’offre. A Berchem-Ste-Agathe, si les biens neufs proposés sur le marché affichent un prix moyen inférieur, l’offre y est aussi plus réduite, vu la pénurie et le prix des terrains. Et du côté de Ganshoren, un peu de neuf, mais plus cher. De manière générale, l’offre cumulée sur ces trois communes reste plus faible que celle de leurs voisines du nord de Bruxelles.

Logic Repères

Maison

  • Koekelberg : 340 000 euros
  • Ganshoren :  330 000 euros
  • Berchem-Ste-Agathe : 315 000 euros

Appartement 2 ch

  • Koekelberg : 185 000 euros
  • Ganshoren : 175 000 euros
  • Berchem-Ste-Agathe : 220 000 euros

Appartement neuf : environ 2550 euros/m2

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