Luxembourg, picture by Ernmuhl.

Grand-Duché de Luxembourg

Écrit par Stephan Debusschere le 17 décembre 2015

Un marché qui a la cote

Soumis à une forte pression démographique et migratoire, le marché immobilier luxembourgeois affiche depuis plusieurs années une progresssion continue de ses prix.

Luxembourg, picture by Ernmuhl.Sur ce territoire d’à peine 2.500 km2 et comptant un demi million d’habitants, les prix de l’immobilier auraient été multipliés par 12 ces 40 dernières années… Et ce n’est, semble-t-il, pas fini. Selon les chiffres de la Statec, l’institut de statistique grand ducal, la hausse des prix des logements se poursuit, et s’est même récemment accélérée. Ainsi, au cours du 4e trimestre de l’année passée, les prix sont apparus supérieurs de 5,6% par rapport au 4e trimestre 2013, alors qu’au 1er trimestre 2014, la variation sur un an n’était que de 2,5%. En moyenne, sur toute l’année 2014, la hausse des prix des logements s’est en finalité chiffrée à 4,5%.

Déséquilibre entre offre et demande

Depuis 2005, le Grand-Duché crée, en moyenne, quelque 4700 logements par an. Mais malgré ce rythme soutenu et programmé jusqu’en 2020, il semble en manquer presque un millier par an pour répondre à la demande. C’est que le Grand-Duché reste un pôle attractif et créateur d’emplois, et sa population augmente en conséquence régulièrement, que ce soit pour des raisons professionnelles ou de placement. À cela s’ajoutent tous les frontaliers qui, lassés des bouchons quotidiens entre  domicile et travail, souhaitent se localiser au plus près de leur emploi. Ce déséquilibre existant entre l’offre et la demande, particulièrement existant sur Luxembourg-Ville et sa périphérie, forme ainsi une pression continue sur les prix.

Maisons

Dans le canton de Luxembourg, le prix moyen d’une maison sur le marché secondaire s’élève à 815.244 euros, alors que ce prix moyen est de 466. 822 euros dans le canton d’Esch-sur-Alzette, au sud, et de 434.766 euros dans le nord du pays. Logiquement, les prix de vente moyens des maisons décroissent selon la distance qui les sépare de Luxembourg-Ville.
Globalement, les prix des maisons étaient restés relativement stables en 2013, avant de remonter en 2014. Il s’ensuit qu’au 4e trimestre de l’année passée, les prix pour ce type de bien ont été supérieurs de 7,2 % à ceux du 4e trimestre 2013. La hausse des prix des maisons existantes a même été supérieure à celle des appartements sur le marché secondaire (5,2% sur un an).

Appartements

Sans surprise, les prix par m2 des appartements sont les plus élevés à Luxembourg-Ville et dans sa périphérie. Dans le canton de Luxembourg, le prix moyen d’un bien atteint ainsi 5.422 euros/m2 pour un appartement existant, et 6.746 euros/m2 pour un appartement neuf.

En s’éloignant de la capitale, les prix diminuent en revanche assez fortement. Le prix par m2 des appartements dans le canton d’Esch-sur- Alzette, la seconde ville du pays, s’élève ainsi à 3.881 euros/m2 pour un appartement d’occasion, et à 4.553 euros/m2 pour un appartement neuf. En moyenne, sur l’ensemble du territoire, un appartement neuf est 22% plus cher qu’un appartement de seconde main d’une surface comparable.
Les prix de vente moyens par m2 des appartements décroissent par ailleurs assez fortement avec la surface du logement. Par exemple, le prix moyen d’un appartement d’occasion disposant d’une superficie inférieure à 50 m2 (en général un studio) est d’environ 4.787 euros/m2, contre 4.084 euros/m2 pour un appartement d’occasion d’une surface supérieure ou égale à 130 m2.

Transactions en hausse

En moyenne, les appartements neufs représentent environ 37% du nombre total de ventes d’appartements mais, au cours du dernier trimestre 2014, le nombre de transactions sur ce segment a très fort augmenté : une hausse de 161 % par rapport au même trimestre de l’année précédente, contre 28% pour les appartements de seconde main. Cette très forte augmentation s’explique notamment par les deux changements réglementaires qui avaient été annoncés pour le 1er janvier de cette année. Premièrement, un changement dans le taux de TVA en vigueur, passant de 15% à 17%, et surtout dans les modalités de remboursement de TVA, désormais réservé à l’acquisition de logements pour l’habitation personnelle de l’acquéreur. Le second changement s’est produit au niveau des normes requises pour le passeport énergétique des logements neufs, avec une classe de performance énergétique portée de B à A, ainsi qu’une classe d’isolation thermique passée de C à B.

Hausse particulière au sud

Le nombre de transactions dans les différentes zones du Grand-Duché peut fluctuer beaucoup d’une année à l’autre. En général, c’est le canton de Luxembourg qui regroupe le plus de transactions. Or, l’année 2014 a été particulière dans le sens que seulement 34 % des transactions portant sur des appartements neufs ont été réalisés dans ce canton. En même temps, le canton d’Esch-sur-Alzette détient avec 40 % la part de transactions la plus élevée en 2014. L’importance relative de cette zone a d’aileurs augmenté au fil des ans. Ainsi, en 2007, seulement 28 % des appartements neufs du pays avaient été vendus dans le canton d’Esch-sur-Alzette.

Luxembourg-Ville au top

En 2014, comme en 2013, le canton de Luxembourg a affiché les meilleures progressions du pays, avec une hausse des prix des appartements neufs de plus de 6 %. A Luxembourg-Ville, le prix moyen d’un appartement se situe désormais entre 5.500 et 6.500 euros/m2. Mais il existe de grandes disparités selon les zones, de 5.000 euros dans le quartier de Bonnevoie à 10.000 euros et plus dans le centre de la capitale, où l’offre est relativement limitée.
Ce dynamisme contraste avec les évolutions de prix constatées notamment dans les cantons de Mersch et Capellen, où la progression du prix au m2 ne se situe qu’entre 2 et 3 %.

Dans le centre de Luxembourg-Ville, le prix d’un appartement neuf peut dépasser les 10.000 euros/m2.

De grandes surfaces de logements

De manière générale, plus le niveau de vie d’un pays est élevé, plus les logements sont grands, ce qui se vérifie au Grand-Duché. Avec 144,1 m2, la superficie moyenne des logements figure parmi les plus élevées d’Europe. En comparaison, la surface moyenne d’un logement en Belgique est de 125,3 m2. Au Grand-Duché, c’est la surface moyenne des maisons 4 façades qui est particulièrement importante : 186,2 m2 contre 157,1 m2 pour les maisons mitoyennes. Et la surface moyenne d’un appartement est de 85,9 m2, ce qui correspond à la demande classique.

Moyennes:

  • Appartement neuf : 5283 euros/m2
  • Appartement neuf à Luxembourg-Ville : plus de 5500 euros/m2
  • Appartement seconde main : 4323 euros/m2
  • Appartement seconde main à Luxembourg-Ville : plus de 5500 euros/m2
  • Maison dans le canton du Luxembourg : 815.244 euros
  • Maison dans le canton d’Esch-sur-Alzette : 466.822 euros

 

 

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