Grand Liège

Grand Liège : des hauts et des bas

Écrit par Stephan Debusschere le 18 mai 2015

Les marchés locaux restent imprévisibles

Le Grand Liège joue les montagnes russes en termes de prix. Les hausses et les baisses varient selon les marchés locaux qui restent imprévisibles.

Dans la province de Liège, l’agglomération appelée « le Grand Liège » est essentiellement fondée sur la continuité et la densité du bâti, la proximité géographique ainsi que l’identité des 9 communes voisines de la capitale provinciale : Ans, Beyne-Heusay, Chaudfontaine, Flémalle, Fléron, Grâce-Hollogne, Herstal, Saint-Nicolas et Seraing.

Maisons en dents de scieGrand Liège

A court terme, le marché immobilier de la province reste décidément imprévisible. En 2014, la moitié des localités a affiché des baisses tandis que l’autre est parvenue à se maintenir ou à se bonifier. C’est le cas également dans le grand Liège où les prix enregistrent, selon les communes, des hausses et des baisses sans que l’on puisse dégager une tendance prédominante. Sur le segment des maisons, 5 communes ont enregistré un recul par rapport à 2013, à des degrés divers : Ans, Beyne-Heusay, Fléron, Grâce-Hollogne et Herstal. 
La hausse des prix concerne essentiellement les communes qui affichaient déjà au rabais en 2013 et qui, de par la relance de l’activité, sont repassées dans le vert, à l’instar de Seraing et Chaudfontaine. Les communes de Flémalle et Saint-Nicolas enregistrent quant à elle une stabilisation des prix sur ce segment. Quant à la capitale provinciale, la timide bonification des prix s’apparente là aussi à un statu quo, bénéfique pour la relance de l’activité. Si l’on jette un œil sur la décennie passée, on s’aperçoit en effet que les maisons à Liège ont quasiment doublé de prix en 10 ans. Si ces prix se sont actuellement stabilisés dans une fourchette raisonnable, il est devenu évident que les propriétaires ont plus que jamais intérêt à annoncer leur bien au juste prix, sous peine d’être rapidement sanctionné par le marché. Si la demande est concentrée sur les biens en-dessous de 200 000 euros, c’est bien parce qu’elle correspond aux moyens financiers d’un ménage moyen avec enfants, dont le solde mensuel des revenus ne permet pas réellement de convoiter autre chose. Un propriétaire désireux de vendre vite et bien ne peut en aucun cas occulter ce paramètre essentiel lorsqu’il décide du prix de mise en vente de son bien. La nécessité du prix « juste » est plus que jamais à l’ordre du jour, comme en témoigne le rallongement actuel des délais de transaction.

Grande famille, grand Liège

Si le retour des jeunes ménages sur la ville de Liège a tendance à se poursuivre, encore faut-il choisir le quartier correspondant aux finances disponibles. Certains quartiers sont plus prisés que d’autres, tel celui de Laveu, mais sont en conséquence plus chers que des quartiers plus abordables comme Saint-Léonard. Les communes de la périphérie continuent cependant d’attirer, notamment parce qu’il est devenu très difficile pour des ménages avec deux enfants de trouver encore des maisons trois chambres à moins de 200 000 euros dans le centre-ville de Liège. Ces derniers n’ont plus trop le choix et doivent s’excentrer si leur désir est d’acquérir autre chose qu’un appartement.


Villas

Petit flashback. Après une forte correction de leur prix durant l’année 2009, les villas, en particulier dans la cité ardente, avaient perdu l’année suivante encore près de 20%, soit un cinquième de leur valeur sur la période d’un an. Cette forte baisse était liée au fait que ces gros biens s’avèrent difficiles à rénover selon les nouvelles normes environnementales, et en conséquence difficiles à vendre par des propriétaires qui souhaitent emménager dans des biens plus aisés à entretenir. C’est encore vrai aujourd’hui, bien que les chiffres de 2013 et 2014 montrent que la villa est encore bel et bien prisée dans certaines communes de la périphérie comme Herstal, Grâce-Hollogne ainsi que Fléron, dont le prix de référence sur ce segment est remonté de 222.000 euros en 2012 à 280.000 euros courant 2014.
Le cas de Chaudfontaine est particulier, en raison de ses deux entités résidentielles fortement prisées. Plus particulièrement à Embourg, plus privilégiée encore que Beaufays qui intègre davantage de nouveaux lotissements, les villas cossues et les biens d’exception n’ont pas subi de réelle baisse de prix et ont d’ailleurs récupéré la perte subie en 2009. Le prix de référence qui avait grimpé à 377 500 euros en 2013 est resté quasi identique au cours de l’année écoulée. Et à Seraing, une commune qui investit beaucoup dans son avenir, la remontée des prix des villas est aussi à l’ordre du jour, avec un prix de référence qui revient aujourd’hui quasiment à son niveau de 2012, à 245 000 euros.

Appartements

Sur le marché des appartements de seconde main, pas très actif au cours de l’année écoulée, seules les communes de Saint-Nicolas (+6%) et d’Herstal (+9%) parviennent à afficher une progression des prix. A Herstal, où la pression du marché du neuf est forte, les prix peuvent néanmoins se négocier encore sous les 150 000 euros, et nulle part ailleurs dans le grand Liège. Toutes les autres communes du grand Liège enregistrent un recul, cité ardente comprise (-3%).
Avec le prix de référence le plus élevé du grand Liège, l’appartement de seconde main à Chaudfontaine a lui-même dévissé de quelque 8% en stabilisant son prix de référence autour de 250 000 euros.

Logic Repères

Tableau des prix Grand Liège

 

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