Verviers, picture by Vincent J.

Grand Liège, Verviers, Huy-Hannut-Waremme, Province du Luxembourg

Écrit par Stephan Debusschere le 26 novembre 2017

Le Grand Liège : des hauts et des bas

En termes de prix, l’agglomération appelée « Grand Liège » et qui regroupe neuf communes voisines de la capitale provinciale (Ans, Beyne-Heusay, Chaudfontaine, Flémalle, Fléron, Grâce-Hollogne, Herstal, Saint-Nicolas et Seraing) a à nouveau joué les montagnes russes depuis le début de l’année. Les hausses et les baisses ont varié selon les marchés locaux, qui restent décidément imprévisibles. Sur le segment des maisons, seules cinq communes ont enregistré une bonification des prix, à des degrés divers : Chaudfontaine, Beyne-Heusay, Herstal, Seraing et Grâce-Hollogne. 

Villas

Si la villa est encore recherchée dans certaines communes comme Herstal, Grâce-Hollogne ou Fléron, le cas de Chaudfontaine est particulier, en raison de ses deux entités résidentielles fortement prisées. Plus particulièrement à Embourg, plus privilégiée encore que Beaufays qui intègre davantage de nouveaux lotissements, les villas cossues et les biens d’exception n’ont pas subi de réelle baisse de prix et ont d’ailleurs récupéré la perte subie en 2009. Et à Seraing, une commune qui investit beaucoup dans son avenir, la remontée des prix est même à l’ordre du jour.

Appartements

Cela fait un moment déjà que le segment des appartements se révèle porteur dans le Grand Liège, mais ce sont surtout les appartements neufs qui en profitent. Les appartements d’occasion de Ans, Herstal et Fléron sont en effet les seuls à avoir réussi à se bonifier durant le premier semestre. Dans les autres communes, la tendance est à la correction. Malgré son recul de quelque 15% au cours du premier semestre, le prix médian d’un appartement d’occasion à Chaudfontaine reste néanmoins le plus élevé du Grand Liège, à 202 500 euros.

Marché du neuf

La Cité ardente et sa périphérie concentrent une bonne partie des promotions au sein de la Province, avec 35 % du portefeuille de biens neufs. Le marché du neuf dans le Grand Liège s’avère stable, tant en termes de prix que d’appartements en cours de commercialisation. Les prix moyens sont dans la lignée de ceux pratiqués à Liège-Ville, soit 2200 euros/m2.

Les différentiels de prix entre les projets s’avèrent néanmoins importants, selon la situation et le standing. Parmi les projets mis sur le marché, citons ici le Domaine de l’Orange, La Résidence du Parc et la Ferme Saint-Jean à Herstal (qui concentre 50% du stock), la Résidence du Parc Vallée de la Meuse à Seraing, ou encore le Domaine de la Sarte à Embourg, dont le standing supérieur fait grimper les prix au-delà de 3000 euros/m2.

Verviers, un marché qui reste stable

Dans la seconde ville en importance de la Province, la maison mitoyenne a affiché courant 2016 un prix médian de 150 000 euros, qui n’a pas bougé au terme du premier semestre de cette année et semble toujours stable en ce dernier trimestre. Ce prix médian de 150 000 euros concerne la maison mitoyenne avec 3 chambres et un jardin, ce qui correspond par ailleurs à la grande majorité de la demande. A Verviers, les biens en-dessous de 200 000 euros se vendent en conséquence sans trop de problèmes, ce qui a pour heureuse conséquence de maintenir la stabilité du marché. Au-delà de 250 000 euros, les transactions sont plus difficiles, en raison de la charge des crédits.

En périphérie, la demande est plus forte, ce qui a pour conséquence une variation de prix à la hausse. L’entité d’Heusy, qui se trouve sur les hauteurs, en est un bon exemple. Village dans la ville, Heusy offre des biens dont la valeur peut monter jusqu’à 400 000 euros, voire davantage. Mais ceux-ci ont aussi plus de mal à se vendre, tout simplement en raison de leur inaccessibilité pour un ménage moyen.

Les candidats acquéreurs, désireux de vivre à la campagne mais tout près du centre-ville et de ses facilités, ont tendance à délaisser ces villas cossues bâties sur de grandes superficies pour se rabattre sur les maisons 4 façades. Mais s’agissant souvent de bâtiments assez anciens, avec des coûts de rénovation et de mise aux normes importants, voire dissuasifs, ce segment ne résiste pas à une certaine dépréciation, aujourd’hui stabilisée à quelque 225 000 euros.

Un vivier de projets neufs

Dans le district de Liège Nord, Verviers est l’une des communes qui concentrent le plus de projets en cours de commercialisation. Le prix moyen d’un appartement neuf y est de 2000 euros/m2, et il est de plus en plus difficile de trouver des promotions à moins de 1800 euros/m2. Le segment bénéficie notamment de l’emplacement de certaines grosses propriétés, comme celles que les lainiers avaient fait construire au XIXe siècle pour rester à l’écart du développement industriel, désormais reconverties en résidences à appartements.

Ces appartements neufs font fortement concurrence aux appartements de seconde main. Le prix médian d’un appartement d’occasion a ainsi reculé au cours du premier semestre, pour se fixer à 120 000 euros. Si ce prix fait partie du bas de classement de la Province, Verviers reste néanmoins l’un des marchés les plus matures sur ce segment de l’appartement de seconde main.

Verviers, picture by Vincent J.

Huy cherche l’équilibre

Lorsqu’une commune voit le prix de ses terrains à bâtir réévalué de 300 % en l’espace de 10 ans, dont 60 % entre 2008 et 2009, c’est bien parce que la demande locale fait monter les enchères. Pas étonnant pour la commune de Huy, qui se situe à un endroit stratégique. Dans un contexte toujours chahuté qui invite à la prudence, la localisation géographique d’un bien devient de fait de plus en plus déterminante, et sa proximité avec les grands axes de communication s’avère un atout qui prend toujours plus d’importance.

La bonne localisation de Huy lui permet ainsi de traverser la conjoncture sans trop de heurts, et son marché apparaît aujourd’hui plus apaisé. Les prix des maisons sont à nouveau en phase avec les moyens des candidats acquéreurs. Le prix médian de 145 000 euros établi au terme du premier semestre concerne les maisons de rangée, toutes surfaces confondues. Une modeste maison d’une petite centaine de m² devrait toutefois s’échanger à un prix moins élevé.

Ancien versus neuf

Sur le marché des appartements, ceux de seconde main peinent à trouver un second souffle en raison de l’engouement certain pour les appartements neufs qui présentent un profil énergétique plus sécurisant. La commune de Huy concentre d’ailleurs à elle seule environ 70% du stock disponible d’appartements neufs au sud de la Province. Pression du neuf oblige, le recul des prix sur le segment de l’appartement de seconde main s’est poursuivi au cours du premier semestre, pour un prix médian fixé à 130 000 euros, soit un recul de quelque 13% depuis le début de l’année, même si la demande sur ce segment reste importante, notamment parce que les seniors privilégient ce type de logement et les facilités qui en découlent.

Hannut, un marché sain

Lorsqu’un candidat acquéreur se met à la recherche d’un bien en dehors de la capitale de la province, il cherche avant tout à se loger à proximité des axes routiers, pour rejoindre celle-ci rapidement. L’arrondissement de Waremme, traversé par l’E40, est à ce titre particulièrement prisé. Hannut, située à 65 km de Bruxelles, est plus proche de la Capitale que d’autres communes de l’arrondissement comme Crisnée ou Oreye.

Pression immobilière oblige, les maisons et les appartements d’Hannut avaient ainsi poursuivi leur progression en 2016. Mais le premier semestre indique qu’une limite a été franchie. Avec un recul de 5%, le prix médian d’une maison est passé à 190 000 euros. Sur le segment des appartements, le recul apparaît un peu plus important. Le premier semestre indique en effet un prix médian de 185 500 euros, soit un recul de 8%. A Hannut, on peut donc encore trouver son bonheur sans dépasser la barre des 200 000 euros.

Waremme, toujours recherchée

Waremme reste une commune recherchée. Depuis l’apparition de la crise en 2008, force est de constater que son marché immobilier a très bien résisté sur le segment des maisons. La baisse de prix qui avait eu lieu en 2009 s’était finalement fixée à seulement 4%, après une hausse généralisée de quelque 48% sur une période de cinq ans. Et dès l’année suivante, un rattrapage avait eu lieu, suivi de bonus amenant aujourd’hui le prix médian d’une maison à 190 000 euros suite à une bonification de 11% au terme de ce premier semestre, soit un prix nettement plus élevé qu’à Liège (145 000 euros). A cela, deux raisons principales. D’une part, Waremme fait désormais partie en quelque sorte de la périphérie de la Région bruxelloise et, d’autre part, l’état du bâti existant y est plus récent.

L’appel du neuf

Si l’arrondissement de Waremme bénéficie de sa localisation le long de l’E40, elle présente aussi l’avantage d’avoir une offre conséquente en appartements neufs. Le bien le plus couru, tant par les candidats acquéreurs que par les investisseurs, reste l’appartement deux chambres d’une superficie de 80 à 90 m2 situé dans un environnement favorable. La majorité des transactions se situent dans une fourchette de 180 000 à 220 000 euros, hors TVA, pour un prix moyen au m2 de 2125 euros. 

Province du Luxembourg : grands écarts

Si les prix de l’immobilier sont tirés vers le haut par les communes proches du Grand-Duché, qui ne pèse que 3% au niveau des transactions à l’échelle nationale, il existe toujours de fortes disparités entre les cinq arrondissements et les 44 communes qui composent la plus grande province de Belgique. Entre la commune d’Attert, le long de la frontière, où une maison se négocie à 275 000 euros, et celle de Rendeux, à côté de Marche-en-Famenne, la différence de prix se chiffre à… 155 000 euros.

Sans surprise, c’est toujours dans l’arrondissement d’Arlon que sont concentrées les maisons les plus chères. Les tarifs moyens restent néanmoins sans commune mesure avec ceux pratiqués dans le Grand-Duché. C’est pour cette raison que beaucoup de travailleurs transfrontaliers s’installent à Arlon, avec une forte demande pour des biens neufs ou rénovés, qu’il s’agisse de maisons ou d’appartements.

Et sur ce dernier marché, ce n’est plus Arlon qui s’avère la ville la plus chère au sud du pays. Elle est en effet plus compétitive que des communes comme Hotton, où les prix des appartements ont franchi la barre des 200 000 euros. Sur le marché du neuf, la situation géographique d’Arlon sur une butte limite l’implantation de projets de grande taille. Les promoteurs développent donc leurs projets dans la périphérie proche, avec des réalisations de grande ampleur. C’est que les besoins en logements sont importants. D’après les autorités communales, la ville d’Arlon accueille quelque 250 nouveaux habitants chaque année et doit trouver environ 150 logements supplémentaires par an.

Logic Repères

 

Maison

Appartement

Huy

145 000 euros

130 000 euros

Hannut

190 000 euros

185 000 euros

Waremme

190 000 euros

140 000 euros

Liège

145 000 euros

130 000 euros

Herstal

145 000 euros

140 000 euros

Seraing

121 000 euros

132 000 euros

Chaudfontaine

222 500 euros

202 500 euros

Verviers

150 000 euros

120 000 euros

Arlon

230 000 euros

174 000 euros

Libramont

168 000 euros

152 000 euros

Marche-en-Famenne

170 000 euros

180 000 euros

 

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