Petit Enghien : villa de luxe à Hainaut

La province de Hainaut : un marché haut de gamme chahuté

Écrit par Stephane Debusschere le 2 avril 2014

Une offre abondante et une demande en position de force

Depuis le début de la crise, le marché haut de gamme dans la Province du Hainaut est mis à rude épreuve. L’offre y est de plus en plus abondante, tandis que la demande, en position de force, fait la fine bouche. Pour établir un état des lieux de ce marché spécifique, Logic Immo a interrogé trois professionnels. Arnaud Dhulst, Immobilière du Hainaut, Jacques Weinberg, Best Partner Immobilière et Olivier Rossato, SA Olivier Rossato.

Petit Enghien : villa de luxe à HainautLogic Immo. Quelle est la situation actuelle du marché haut de gamme de la Province ?

 

Arnaud Dhulst - Le marché hennuyer est surtout en souffrance de produits. Il manque de produits de qualité mis en vente à un juste prix. Résultat : lorsqu’un bien est mis sur le marché à un prix correct, il se vend très vite. Dans le cas contraire, et régulièrement par la faute de certains professionnels qui surestiment les biens ou par la faute de leurs propriétaires trop gourmands, le bien ne se vend pas. Il ne s’agit généralement que d’une question de prix, car le bon prix est l’une des clés pour réussir rapidement la vente d’un bien. L’une des clés seulement, car pour qu’un bien se vende vite, il est indispensable que celuici soit aussi judicieusement placé. Il est clair qu’un bien situé à Feluy, même splendide, n’aura pas le même attrait qu’un bien situé le long de la frontière…

Jacques Weinberg - Nous pouvons constater que depuis le début de la crise, fin 2008, les prix annoncés stagnent, voire baissent légèrement en fonction du type de bien. Le niveau de demande a diminué et continue de stagner, si bien que le nombre de biens sur le marché n’a cessé d’augmenter, créant ainsi un déséquilibre entre l’offre et la demande.

 

Il est certain que ce segment de marché souffre pour le moment, mais les raisons en sont surtout conjoncturelles. Un élément qui risque de le rendre encore plus difficile est le coût énergétique et l’impact croissant de la perception du marché au niveau du coût de rénovation lié à l’isolation. Car qui dit haut de gamme dit généralement grandes superficies et beaux matériaux. Si on rajoute à cela le charme et le caractère des façades, souvent très belles aussi, on se retrouve face à un sérieux casse-tête quant à l’équation coût/conservation du caractère originel…. Heureusement, l’énergie reste encore abordable pour le moment, mais qu’en sera-t-il demain ?

 

Olivier Rossato - Il est clair que l’offre est abondante, en tout cas bien supérieure à la demande. Depuis fin 2008, cette situation n’a fait que prendre de l’ampleur, et de très nombreux biens sont restés et restent encore très longtemps sur le marché. Les candidats acquéreurs de ce type de bien prennent leur temps pour analyser le marché et ne sont pas pressés d’acheter. Les délais de transaction sont généralement très longs et peuvent aisément atteindre 1 an.

 

 

L.I. Dans quelle mesure le marché haut de gamme hennuyer intéresse-t-il les français aujourd’hui ?

 

Arnaud Dhulst - Si la question fiscale est bien entendu toujours d’actualité, on entend de plus en plus parler de « qualité de vie » dans la bouche des français qui passent la frontière… Chacun l’interprétera comme il le souhaite.

 

Jacques Weinberg - Cette demande reste confidentielle et très localisée, la majorité des français préférant se diriger vers Bruxelles, dans les quartiers très selects d’Ixelles et Uccle. Quant à la frontière franco-belge, la commune de Tournai et certains villages périphériques, comme Kain par exemple, restent assez privilégiés dans la province du Hainaut.

 

Olivier Rossato - S’agissant de la frontière, certains ont cru pouvoir assister à un flux tendu de migrants français, mais cela ne s’est pas vraiment produit. Certains Français y achètent des biens haut de gamme, mais c’est plutôt rare à vrai dire. La préférence des Français nantis va en effet davantage aux communes huppées de Bruxelles et du Brabant wallon.

 

 

L.I. Les biens qui parviennent à se vendre sont-ils uniquement ceux qui sont mis en vente à un juste prix, qui sont bien situés et ont fait l’objet d’une mise à jour ?

 

Arnaud Dhulst, Immobilière du HainautArnaud Dhulst - Un bien qui jouit d’une très bonne localisation, tel l’hyper centre de Tournai, se vendra probablement en légère surcote, à condition que son état de prestations soit irréprochable. En revanche, il est vrai que les biens ayant été surestimés et ne disposant pas d’un emplacement très favorable devront voir leur prix baisser. Encore une fois, il s’agit donc bien souvent d’une question de prix ou d’emplacement. Il est clair que les propriétés plus reculées dans les terres rencontreront davantage de difficultés à se vendre. Certains clients souhaitent également rénover euxmêmes leur nouvelle habitation afin de l’agencer selon leurs besoin et leurs goûts. Nous remarquons également une augmentation de la demande en matière de terrain, car beaucoup de candidats acquéreurs français souhaitent favoriser la construction de ce qui sera leur future habitation. S’ils sont disposés à se délocaliser, ils veulent aussi se faire plaisir et joindre l’utile à l’agréable, notamment au niveau des loisirs.

 

Jacques Weinberg, Best Partner ImmobilièreJacques Weinberg - De manière générale, c’est la « crème » qui se vend correctement, c’est-à-dire les biens qui cumulent tous les paramètres favorables en termes de localisation, de prix, d’état général et de performances énergétiques. Il est clair que le marché acquéreur se sent en position de force et prend son temps. Les vendeurs qui n’ont pas un bien équilibré en termes de situation, de surface bâtie, de superficie terrain et d’état général se voient aujourd’hui pénalisés. Le charme, même s’il est très important, ne suffit plus ! La négociation est donc un élément important de l’aboutissement de la transaction et peut parfois s’avérer considérable.

 

Olivier Rossato - De nombreux paramètres peuvent intervenir, mais il est clair que ce n’est pas seulement qu’une question de prix. Dans ce marché spécifique, le prix de convenance constitue un paramètre important qui fausse d’une certaine manière le jeu normal de l’offre et de la demande. Une acquisition peut ainsi avoir été motivée par une convenance particulière, propre à elle seule et donc exogène par rapport au marché immobilier. Le prix obtenu peut alors être fort distinct de la valeur vénale du bien en question.

 

 

L.I. Quelles sont les localisations les plus recherchées ?

 

Arnaud Dhulst - Tournai et ses environs proches, Mouscron, la zone intermédiaire du côté d’Estaimpuis ainsi que, dans une moindre mesure, le secteur de Comines. S’agissant de la clientèle française qui veut franchir la frontière, la localisation choisie dépendra pour beaucoup de l’organisation de vie de chacun. Une famille française, qui a ses habitudes de vies en termes de scolarité ou de loisirs du côté de Villeneuve d’Ascq ou de Lille, privilégiera le secteur de Tournai et ses environs. En revanche, une famille ayant ses habitudes de vie dans des communes comme Bondues, Marcq-en-Baroeul et Wasquehal en France privilégiera quant à elle le secteur de Mouscron ou encore Estaimpuis.

 

Jacques Weinberg - Le long de la frontière franco-belge, la commune de Tournai constitue l’une des enclaves privilégiées pour les expatriés fiscaux français. Plus largement, chaque métropole de la province dispose de quartiers ou de communes périphériques au sein desquels se trouvent des zones résidentielles haut de gamme, ainsi que l’un ou l’autre château. Citons ici par exemple le bois du Strihoux situé principalement sur Bierghes, Petit-Enghien et Enghien en tant que clos haut de gamme très recherchés, ou encore Montigny-le-Tilleul, au sud de Charleroi.

 

Olivier Rossato - Les zones qui sont limitrophes de la province de Namur et du Brabant wallon, ainsi que celles de la frontière francobelge du côté de Tournai, Mouscron ou encore Estaimpuis, restent sans surprise les plus recherchées. Mais une situation privilégiée n’est pas toujours suffisante et ne signifie pas pour autant que les biens haut de gamme qui s’y trouvent sont plus aisés à vendre.

 

 

L.I. A partir de quel montant parle-t-on de marché haut de gamme en Hainaut ? Ce marché peut-il être comparé à celui du Brabant wallon ?

 

Arnaud Dhulst - Pour l’ensemble de la province du Hainaut, le haut de gamme se définit aux environs de 700 à 800.000 euros, en entrée de prix. Pour ce qui est de la comparaison avec l'immobilier en Brabant wallon, cela reviendrait à comparer une Citroën et une Audi, car il s’agit là de deux marchés complètement différents. Néanmoins, et c’est la particularité de la frontière belgo-française, les prix dans cette zone seraient presque équivalents à certaines zones du Brabant wallon comme Lasne, par exemple.

 

Jacques Weinberg - En Hainaut, à l’exception de quelques zones très spécifiques, comme Tournai, Kain ou encore Bois du Strihoux, on peut dire qu’on rentre dans le haut de gamme à partir de 500 à 600.000 euros. Cela dit, déterminer un tel « seuil » me semble peu pertinent vu les différences assez importantes qui se présentent au sein du Hainaut. Il est difficile par ailleurs de comparer des prix entre le Brabant wallon et le Hainaut, car il existe également de grandes disparités de commune à commune en Brabant wallon. Pour donner un exemple, une villa à Lasne qui se négocie autour de 800 000 euros se négocierait davantage autour des 550.000 euros à Braine-le-Comte. En réalité, plus on monte en gamme et plus cet écart se marque. Cela s’explique principalement par l’écart du prix du foncier entre ces deux zones et le poids que celui-ci représente lorsque les surfaces augmentent.

 

Olivier Rossato - Dans la Province, un bien dont la valeur est fixée au-delà de 500.000 euros est considéré comme un bien haut de gamme. Quant à la valeur extrême, elle ne se situe que rarement au-delà d’1 million d’euros. S’il n’est jamais aisé de faire des comparatifs étant donné les disparités importantes qui peuvent exister, que ce soit au niveau du prix du foncier comme des communes, on peut néanmoins estimer que la valeur d’un bien haut de gamme dans le Brabant wallon représente le double de celle d’un bien similaire en Hainaut.

Lexique