Hôtel de Ville de Charleroi

Hainaut

Écrit par Stephan Debusschere le 26 septembre 2016

Version haut de gamme

Le secteur des biens haut de gamme ne représente que 2 à 3 % du marché immobilier de la Province du Hainaut. Mais il existe bel et bien et reprend même des couleurs avec, à la clé, des prix très attractifs. Tour d’horizon du haut de gamme hainuyer.

Région de Charleroi

Par le passé, la région de Charleroi a concentré une foule d'innovations et de réussites économiques dans de nombreux domaines, comme l’ingénierie, la verrerie, ou encore la chimie. Surtout concentré dans les sites urbains, mais aussi à Loverval, le patrimoine immobilier de prestige de la région découle de cette période florissante située entre la fin du XIXe siècle et les années 1930, et forme à ce titre un inestimable témoignage de l’époque.

Au sud de l’agglomération, les communes vertes concentrent à elles seules et depuis des années la plupart des belles propriétés. Il s’agit notamment des communes de Loverval,Gerpinnes, Nalinnes, Ham-sur-Heure, ou encore Montigny- le- Tilleul. « Certains quartiers résidentiels de Marcinelle tels que Bruyère et Hublinbu, créés dans les années 1960 et qui occupent des zones surélevées par rapport à la Sambre, sont très certainement recherchés aussi », commente Carl Galante de l’agence Trevi La Propriété. Plus récemment, les communes au nord de l'agglomération – Les Bons Villers, Pont-à-Celles, Luttre, ou encore Frasnes-lez-Gosselies – en présentent également, et intéressent les acquéreurs qui boudent les prix excessifs du Brabant wallon. C’est le cas aussi, mais dans une moindre mesure, de certains quartiers du nord de Charleroi en direction de Bruxelles, comme Ransart.

Dans le centre-ville de Charleroi, on compte quelques très exceptionnelles maisons de maître issues de la « Belle Epoque ». Il s’agit là de bâtiments de styles néogothique, néo-renaissance et Art nouveau qui ont été construits dans la période située grosso modo entre 1870 et 1920, juste avant la période dite des « Années folles » qui se caractérise par les styles moderniste et néo-classique développés par des architectes emblématiques comme Marcel Depelsenaire, Marcel Leborgne et Joseph André, et que l’on retrouve le long des nouveaux boulevards du nord de la ville.

Des prix attractifs

« Aujourd’hui, un bien est considéré très haut de gamme à partir de 350 000 euros, poursuit Carl Galante. Mais on peut déjà s’offrir une très belle villa pour un montant sous la barre des 300 000 euros. Les biens dont les valeurs sont les plus élevées atteignent pour leur part rarement la limite supérieure à 1,3 million d’euros, sauf exception. Ce marché est relativement stable, car il présente encore des prix très attractifs par rapport aux autres régions du pays, et a fortiori par rapport à la France. » Exemple à Gerpinnes, où une luxueuse villa contemporaine et en parfait état, sise sur 29 ares dans un quartier résidentiel, avec piscine et terrain de tennis, attend son nouveau propriétaire pour un prix souhaité de 475 000 euros.

Une grande partie des acquéreurs au sud de l’agglomération sont originaires de la région. Cette situation, qui pourrait paraître étonnante aux yeux de certains, est principalement due à l'image souvent et maladroitement véhiculée d'une région dite « en déclin », alors que celle-ci est en réalité très viable économiquement, que de nombreuses PME y fonctionnent extrêmement bien et génèrent un pôle d'activité qui dépasse de loin la simple région carolorégienne. Les autres acquéreurs viennent principalement de France, mais aussi de Flandre.

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Tournaisis et grand Mouscron

Les zones du Tournaisis et du Grand Mouscron abritent un grand nombre de biens haut de gamme, dans une large tranche de prix. L’offre est aussi très variée. On y trouve aussi bien des appartements de haut standing que des villas, des fermes entièrement rénovées, des manoirs, des maisons bourgeoises ou encore des maisons à l’architecture contemporaine. « Ces zones présentent effectivement un nombre conséquent de biens haut de gamme, dont la tranche de prix la plus représentative se situe entre 500 000 et 1 million d’euros », commente Christophe Desmet, de l’agence Emeraude Immobilier. Même si elles se font plus rares, des transactions au-delà du million d’euros se font également au sein du portefeuille de l’agence. « La recrudescence de l’intérêt pour certains secteurs déjà prisés tels que le quartier du Bois Fichaux (le quartier résidentiel le plus chic de Mouscron, ndlr), le Mont-saint-Aubert ainsi que Tournai intramuros, reste toujours d’actualité. Si l’offre intéresse toujours majoritairement une clientèle française – le fameux dicton « Pour vivre heureux, vivons cachés » semble plaire aux privilégiés souhaitant habiter en Belgique – nous remarquons néanmoins un retour de l’intérêt des acheteurs belges, qui constituent environ 25 % de notre clientèle. »

Un marché stabilisé

Si l’intérêt pour ce marché spécifique semble reprendre du poil de la bête, c’est aussi parce que ses prix sont devenus plus attractifs que par le passé. Depuis quelques années, le marché s’était quelque peu inversé pour devenir un marché « acheteur », où les candidats acquéreurs n’ont plus de réticence à faire des offres en-dessous des valeurs demandées par les propriétaires. Le marché haut de gamme a ainsi encaissé un recul assez conséquent au niveau des prix, mais cette tendance baissière semble avoir été récemment endiguée par le renouveau de la demande du côté français, comme le confirme les professionnels du côté de la frontière franco-belge. « Le marché haut de gamme frontalier s’est clairement stabilisé, explique Sandra Holvoet de l’Immobilière du Hainaut. On retrouve toujours une forte demande française sur certains secteurs recherchés, bien souvent en fonction des habitudes de vie que nos clients conservent en France. Le très recherché quartier du Bois Fichaux à Mouscron est ainsi toujours très apprécié des Français ayant leurs activités sur Lille ou encore Bondues. Comme c’est le cas du secteur du Grand Tournaisis pour celles et ceux qui se rendent quotidiennement sur Villeneuve d’Ascq, des environs de Comines pour ceux travaillant sur Bailleul, ou encore d’Armentières. » Et les amateurs français n’hésiteraient plus à s’aventurer un peu plus loin dans les terres pour trouver leur bonheur. « Nous notons un accroissement du périmètre de recherche de notre clientèle. Une partie de celle-ci n’hésite plus aujourd’hui à faire quelques kilomètres de plus afin de bénéficier d’une qualité environnementale mais surtout d’un marché immobilier encore plus attractif ! »

Une part importante de la demande semble également émaner d’une clientèle plus jeune qui dispose de budgets moins élevés que leurs aînés. « On observe un glissement générationnel de notre clientèle, poursuit Sandra Holvoet. Nous poursuivons aujourd’hui notre mission avec les enfants de nos clients… Ces derniers, soucieux d’organiser leur succession dans les meilleures conditions possibles, ont pris conscience de l’intérêt de se délocaliser également. » Cette situation a entraîné un glissement vers des transactions dont les valeurs moyennes oscillent davantage autour de 600 000 euros. Il reste cependant un hic. Les professionnels constatent en effet que les banques ne jouent toujours pas le jeu et exigent des garanties maximales pour une prise de risque minimale. Une situation qu’ils trouvent regrettable pour la bonne santé de l’activité immobilière et économique en général.

La question se pose dès lors de savoir si les biens qui parviennent à se vendre sont uniquement ceux qui sont mis en vente à un juste prix, qui sont bien situés et ont fait l'objet d'une mise à jour. « Un bien qui jouit d’une très bonne localisation, tel l’hyper centre de Tournai ou en bordure de la frontière, se vendra probablement en légère surcote, à condition que son état de prestations soit irréprochable, explique Arnaud Dhulst, de l’agence Arnaud & Simon. En revanche, il est vrai que les biens ayant été surestimés et ne disposant pas d’un emplacement favorable et de prestations irréprochables devront certainement voir leur prix baisser. Il s’agit donc bien souvent d’un rapport prix/prestations/emplacement. Une même maison ne se vendra pas au même prix si elle se situe à Maulde ou à Froyennes… »

Dans ce jeu de l’offre et de la demande, il faut également prendre en compte la dimension des travaux et des aménagements souhaités par les nouveaux acquéreurs, car ceux-ci semblent naturellement souhaiter un lieu de vie correspondant à leurs goûts, leurs envies et leurs besoins. Il est donc primordial que le prix du bien soit ajusté en fonction des travaux qui pourraient s’avérer nécessaires. « Plus que jamais, l’analyse experte d’un agent immobilier pourra apporter au vendeur l'objectivité et la clairvoyance indispensables face à un marché sensible aux oscillations exagérées de prix… », ajoute Arnaud Dhulst.

Région d’Enghien

Bordée par le Brabant wallon et la Flandre, la région d’Enghien dispose également de biens haut de gamme qui attirent des amateurs issus des régions bruxelloise et flamande, mais aussi de France. L’une des zones particulièrement prisée concerne le bois de Strihoux qui se trouve sur Petit Enghien, à proximité de Rebecq. On y trouve notamment à la vente une villa offrant 190 m² habitables sur 25 ares, à 465 000 euros, ou cette autre de 275 m² habitables, sise sur 32 ares, pour la somme de 650 000 euros. La gamme de prix commence ainsi grosso modo à un peu moins de 500 000 euros pour atteindre 1,5 million d’euros pour les biens d’exception, qui comprennent des fermes en carré et des propriétés intégrant par exemple des écuries, à l’instar de cette propriété de près de 600 m2 mise en vente à 1,1 million d’euros, dans le village campagnard de Brévène. Mais on peut trouver aussi des biens en-dessous de ce plancher, à l’instar de cette maison de maître située dans le centre de la commune voisine de Soignies, à 300 mètres de la collégiale, et qui offre 360 m2 habitables et en très bon état pour la somme de 349 000 euros.

Si l’offre ne s’avère pas particulièrement abondante, les biens les plus difficiles en termes de localisation et/ou d’état général accusent une baisse de prix qui varie selon le degré de surévaluation dont ils font l’objet. Il est donc très important d’établir un prix de mise en vente qui corresponde à la réalité du marché. Or, les biens ont tendance à être surestimés, ce qui nuit aux délais de transaction. Quant aux biens d’exception, les délais de transaction s’avèrent d’ordinaire plus importants étant donné la plus grande difficulté à trouver des amateurs ad hoc.

Une clientèle exigeante

Parce que la conjoncture a récemment ralenti les transactions sur l'ensemble de ce marché spécifique, ce sont les candidats acquéreurs qui ont dès lors tendance à fixer les prix, avec ce véritable challenge pour les propriétaires d’annoncer au plus juste le prix de leur bien. Si la situation du bâtiment reste déterminante, les candidats acheteurs sont très attentifs à la grandeur des espaces de vie, aux éléments de confort, à la qualité de la mise en œuvre des matériaux, ou encore à l’entretien régulier… Le temps n’est donc plus aux estimations farfelues. Une fourchette de 5 % entre l’estimation et le prix vendu relèverait de la performance, et une surestimation trop importante du bien entraînerait une perte de temps pouvant devenir préjudiciable à la vente. Le meilleur conseil que les professionnels puissent prodiguer aux propriétaires de biens haut de gamme est en conséquence de faire preuve de justesse. Une bonne transaction immobilière commencerait par une juste évaluation, et se confirmerait le jour de l’acte authentique où vendeurs et acheteurs sont contents de se revoir…

Régions de Mons et Ath

Les régions de Mons et Ath ne font pas exception à cette règle de justesse des prix demandés. Et si le marché haut de gamme est de même de plus en plus impacté par la préoccupation des performances énergétiques, il l’est aussi au niveau de l’entretien de ce type de biens. « Régulièrement, leurs prestations sont davantage considérées par les amateurs comme un souci que comme un avantage, et il faut que l’ensemble soit très haut de gamme pour être pleinement apprécié, commente Jacques Weinberg de l’agence Best Partner. Cet aspect rationnel est généralement lié à la mobilité. Plutôt que d’avoir à entretenir une piscine toute l’année pour n’en profiter que durant quelques semaines, certains trouvent plus agréable de sauter dans un avion pour aller profiter quand bon leur semble des prestations d’un lieu sous des cieux plus cléments… »

 « Les régions de Mons et d’Ath offrent, elles aussi, de très belles propriétés dont la fourchette de prix varie de 500 000 à 1 million d’euros, poursuit Jacques Weinberg. Il s’agit principalement de villas et de maisons de maître qui demandent bien souvent et sans surprise un peu de rénovation. L’offre se révèle assez importante, car elle s’est accumulée durant plusieurs années face à une demande en retrait. Cependant, depuis deux ans, les transactions qui s’opèrent laissent percevoir une vraie reprise. »

Vers la frontière française, dans la région de Binche, le marché haut de gamme semble davantage limité. « L’offre pour ce type de biens n’est pas très importante dans la région, commente Gaëlle Minutillo du groupe Confort Invest. Et il n’y a pas à proprement parler d’immobilier de prestige. Si les biens dans une tranche de prix comprise entre 350 000 et 450 000 euros trouvent plutôt aisément preneurs, le marché a tendance à stagner à partir de 500 000 euros… » 

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