Herstal, picture by Flamenc.

Herstal

Écrit par Stephan Debusschere le 29 février 2016

Le renouveau de la Cité mosane

A moins de dix kilomètres du centre de Liège, la commune d’Herstal a plus d’un atout dans son sac pour attirer les candidats acquéreurs de la région à la recherche d’un bien à la hauteur de leurs envies et de leur budget. Les prix des maisons mitoyennes restent, en effet, bien en deçà de ceux pratiqués à Liège, tandis que les appartements figurent toujours parmi les moins chers de la Province. La commune est, par ailleurs, engagée depuis quelques années dans un vaste projet de revitalisation urbaine qui devrait sans nul doute augmenter son attractivité.

Parmi les communes de la périphérie liégeoise dont l’offre rencontre la demande de biens, celle d’Herstal obtient un vif succès. Et pour cause : la commune se trouve à moins de 10 km du centre de Liège et est accessible via de nombreux transports en commun par route et par voie ferrée, avec une offre de maisons mitoyennes dont le prix de référence a progressé ces dernières années, passant de 145 500 euros en 2011 à 154 500 euros en 2013, soit une progression de quelque 6 %. Une hausse qui n’avait pas freiné le marché pour autant, car ce prix de référence se situait alors toujours en dessous de la référence provinciale, à 170 000 euros. A l’instar de près de la moitié des communes de la Province, 2014 a cependant fait fléchir quelque peu ce prix. Le segment de la maison ordinaire a, en effet, encaissé un recul de quelque 6 %, amenant le prix de référence à 150 000 euros sur base annuelle ; un prix qui a néanmoins pu se stabiliser durant l’année écoulée et maintenir l’activité. A valeur égale, les maisons sur Herstal sont, par ailleurs, en meilleur état que dans le centre de Liège. Un bien à ce prix y sera généralement directement habitable, alors qu’un bien identique sur Liège demandera de substantiels frais de rénovation. 

Herstal, picture by Flamenc.

Transactions plus lentes 

Petit flash-back. Mi-2010, le marché sur Herstal s’était avéré plus actif, les maisons les plus recherchées et donc les transactions les plus fréquentes se situant dans la tranche de prix située entre 100 000 et 150 000 euros. Cependant, nombreux sont les candidats acquéreurs qui se sont laissés tenter par les belles et grandes maisons de maître du début du siècle passé, agrémentées de beaux jardins, et qui se sont échangées, en fonction de leur état, entre 180 000 et 200 000 euros. Une bonne affaire car, à Liège, il faut compter le double pour un bien identique. Du côté des maisons 4 façades et des villas récentes datant d’une dizaine d’années, essentiellement situées sur les hauteurs de Herstal, on a assisté en 2010 à une hausse de leur prix d’environ 10%, avec un prix de référence fixé à 300 000 euros. Si ces biens se vendent à nouveau au même prix aujourd’hui, après un recul marqué durant deux ans, le temps de transaction s’est par contre nettement allongé, passant de 3-4 mois à 6-8 mois. La vigilance dont font preuve les candidats acquéreurs a tendance à freiner le marché. Il est clair toutefois qu’une villa présentant un bon profil énergétique aura plus de chances d’être vendue plus rapidement.  

Appartements très concurrentiels

En comparant les prix des appartements de seconde main sur l’ensemble de la Province, on constate que la commune d’Herstal fait partie des communes les moins chères sur ce segment. Fixé à 135 000 euros en 2011, le prix de référence sur ce segment de l’appartement d’occasion a été revu à la baisse au cours de l’année 2012 pour atteindre 134 500 euros, avant de remonter courant 2013 et 2014, pour un prix de référence actuellement fixé à 150 000 euros. Cette lente progression est due notamment à l’émergence de projets neufs qui se multiplient principalement aux alentours des grandes surfaces, où l’offre concerne principalement des biens situés dans de petites résidences de six à dix appartements.

Revitalisation urbaine

Si Herstal a payé un lourd tribut au déclin industriel wallon, la voici engagée depuis une dizaine d’années dans un vaste projet de revitalisation urbaine de son centre-ville, dont le visage prend concrètement forme, à commencer par la place Jean Jaurès qui a accueilli le nouvel hôtel de ville fonctionnant sur le principe d'une e-administration, et qui symbolise le renouveau de la commune. Autrefois vaste parking à ciel ouvert ne laissant aucune place aux activités humaines, la place communale incite désormais au passage et aux rencontres grâce à sa mobilité douce, son vaste terre-plein piétonnier jalonné de bancs publics, ses arbres et ses jardinières fleuries, son éclairage basse énergie, sa fontaine colorée par des éclairages leds, ou encore sa chapelle médiévale remise en valeur. Cette place nouvelle génération s'inscrit dans un chantier plus vaste et ambitieux, qui touche en réalité toute la ville. Herstal fait ainsi sa « Ré-évolution », du nom donné au schéma directeur qui encadre toute la rénovation urbaine, du site Marexhe-Gare à l'Espace Browning, ce chancre né de la désaffection des usines d'armement. 

Logic Repères

Maison mitoyenne : 150 000 euros

Maison 4 façades & villa : 285 000 euros 

Appartement 2 ch. : 150 000 euros

Appartement neuf : 2200 euros/m2

 

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