Huy, picture by Jean-Pol Grandmont.

Huy, Hannut, Waremme, Verviers et Grand Liège

Écrit par Stephan Debusschere le 24 novembre 2015

Tour d’horizon de trois marchés régionaux

Si la province est soumise aux influences frontalières, c’est surtout la présence de la Flandre à l’ouest qui est déterminante. Hannut faisant partie des communes concernées, les prix y avaient flambé jusqu’en 2008. Et alors que ce mouvement de hausse avait été cassé net en 2009 dans d’autres communes voisines, ce ne fut pas le cas d’Hannut.

Hannut : retour à la réalité

Si la province est soumise aux influences frontalières, c’est surtout la présence de la Flandre à l’ouest qui est déterminante. Hannut faisant partie des communes concernées, les prix y avaient flambé jusqu’en 2008. Et alors que ce mouvement de hausse avait été cassé net en 2009 dans d’autres communes voisines, ce ne fut pas le cas d’Hannut.

Mais la décote qui a néanmoins suivi a marqué la fin des excès. Pression immobilière oblige, les maisons et les appartements d’Hannut ont poursuivi leur progression, mais dans une bien moindre mesure. Il a fallu attendre 2013 pour que la tendance haussière se remette en marche. L’année écoulée a toutefois indiqué que des limites avaient une nouvelle fois été franchies. Avec un recul de 7%, le prix de référence d’une maison est passé à 230 000 euros et semble aujourd’hui stabilisé.

Après avoir connu une dégelée lors de la crise de 2008, le segment des villas avait par la suite suscité un nouveau regain d’intérêt. Mais ici aussi, on semble avoir franchi une limite. Courant 2014, le prix de référence s’est tassé de 14% pour régresser à 280 000 euros. Sans surprise, la demande se concentre sur les biens les mieux situés et présentant un profil énergétique favorable.

 

Sur le segment des appartements, une baisse des prix avait eu lieu en 2009.

Après un atterrissage en douceur courant 2010, le cru 2011 fut celui du rattrapage des prix. Et après une bonification sensible courant 2012, faisant passer le prix au-delà de la barre des 210 000 euros, le prix de référence de 2013 fixé cette fois à 230 000 euros avait indiqué une nouvelle progression de 7%. Le recul enregistré en 2014 et les dernières estimations de cette année indiquent une stagnation des prix sur ce segment.

Huy : un marché apaisé

Huy, picture by Jean-Pol Grandmont.Dans un contexte chahuté, la localisation géographique d’un bien devient de fait de plus en plus déterminante. C’est la raison pour laquelle le marché immobilier de Huy, qui bénéficie d’une situation stratégique, apparaît aujourd’hui apaisé. Le segment de la maison a réussi à se bonifier en 2014 pour se fixer à 179 000 euros, et semble d’ailleurs se stabiliser au vu des dernières estimations de l’année en cours. Ce prix concerne les maisons de rangée, toutes surfaces confondues. Une modeste maison hutoise d’une petite centaine de m² devrait toutefois s’échanger à un prix moins élevé.

Hémorragie stoppée

Si les villas hutoises ont bien résisté en 2012, l’année 2013 a poursuivi la tendance baissière, amenant le prix de référence à 242 500 euros. L’année écoulée a enfoncé encore un peu plus le clou en baissant le prix de référence à 235 000 euros. Depuis fin 2009, l’évolution négative de ce segment se chiffre ainsi à quelque 15%. Cette année, ce segment semble néanmoins résister en affichant un (très) léger rattrapage. Mais il faudra attendre les chiffres sur base annuelle pour savoir si le segment des villas a réellement réussi à stopper l’hémorragie. A Huy comme dans le reste de la Province, le marché de la villa reste véritablement fébrile, et les biens datant des années 1960 et 1970 forment résolument le maillon faible.

Ancien versus neuf

La moitié des ventes d’appartements sur toute la province s’opère dans les villes de Liège, Verviers, Waremme et… Huy, qui concentre à elle seule environ 70% du stock disponible d’appartements neufs au sud de la Province. Ceci explique que le recul des prix sur le segment de l’appartement d’occasion s’y est poursuivi dès la fin 2013, amenant le prix de référence 2014 à 200 000 euros. Les estimations pour cette année semblent indiquer que ce segment fait mieux que résister, et qu’il pourrait même connaître une embellie.

Waremme : l’appel du neuf

L’arrondissement de Waremme bénéficie de sa localisation le long de l’E40 et de son offre en appartements neufs. Nombreux sont les candidats acheteurs qui cherchent à se loger à proximité des axes routiers pour rejoindre rapidement la capitale de la Province. C’est pourquoi Waremme s’avère particulièrement prisé avec, pour conséquence, des prix qui sont de 20% plus élevés qu’à Huy, quel que soit le segment.

Petite correction des prix des maisons

Si ce marché a fait mieux que résister sur le segment des maisons unifamiliales, de par sa situation et l’état de son bâti, plus récent que dans la ville de Liège, il n’a cependant pas pu échapper à une légère correction en 2014, ramenant le prix de référence d’une maison à 210 000 euros, resté apparemment stable cette année.

Le segment de la villa reste le maillon faible. Si certaines villas d’architectes ou extrêmement bien situées résistent malgré tout, la plupart présentent un profil qui n’est plus en rien recherché actuellement.

Appartements en progression

Dans l’arrondissement de Waremme, les appartements se concentrent… à Waremme. Depuis 2012, le statut de l’appartement, désormais apparenté à une valeur refuge, a propulsé son prix de référence à 193 500 puis 210 000 euros. Le segment a poursuivi sa progression en 2014, pour atteindre un prix de référence de 210 000 euros. Et une nouvelle bonification semble avoir eu lieu cette année.

La demande en appartements neufs ne cesse, quant à elle, de grimper. Le bien le plus couru, tant par les candidats acquéreurs que par les investisseurs, reste l’appartement neuf de deux chambres, situé dans un environnement favorable.

Verviers, marché mature pour les appartements

Dans la seconde ville en importance de la Province, la faible variation des prix sur le segment de la maison s’explique par le fait que le marché local se situe déjà relativement bas à la base. Le prix de référence 2014, fixé à 176 000 euros, concerne une maison mitoyenne avec 3 chambres et un jardin, ce qui correspond par ailleurs à la grande majorité de la demande. A Verviers, les biens en-dessous de 200 000 euros se vendent sans trop de problèmes. Pour un montant d’environ 150 000 euros, on pourra trouver la même maison mitoyenne avec jardin, mais à rafraîchir.

Au-delà de 250 000 euros, les transactions sont plus difficiles, en raison de la charge des crédits. L’entité d’Heusy en est un bon exemple. Village dans la ville, Heusy dispose de biens dont la valeur atteint jusqu’à 400 000 euros, voire davantage, mais qui ont plus de mal à se vendre en raison de leur inaccessibilité pour un ménage moyen. Les acheteurs, qui souhaitent vivre à la campagne mais tout près du centre-ville et de ses facilités, ont tendance à délaisser les villas cossues pour se rabattre sur les maisons 4 façades, qui se sont fortement bonifiées en 2013. Mais cette hausse artificielle ne pouvait pas tenir sur la longueur. En conséquence, la décote s’est chiffrée à près de 20% courant 2014, pour un prix de référence redescendu à 255 000 euros.

La banlieue chic de Verviers attire, quant à elle, les candidats bâtisseurs. Celle-ci se prête bien en effet à la demande de jeunes ménages, qui se contentent par ailleurs de parcelles plus modestes que par le passé, vu le prix du terrain.

La concurrence du neuf

Du côté d’Heusy, les promoteurs immobiliers convoitent les grosses propriétés pour y implanter des immeubles à appartements faisant fortement concurrence aux appartements d’occasion qui, après leur petit recul en 2014, semblent refaire leur retard cette année. Quoi qu’il en soit, la ville de Verviers reste l’un des marchés les plus matures sur le segment de l’appartement de seconde main.

Des hauts et des bas dans le Grand Liège

En termes de prix immobiliers, le Grand Liège joue les montagnes russes. Les hausses et les baisses varient selon les marchés locaux, qui restent imprévisibles.

Sur le segment des maisons, cinq communes ont enregistré un recul par rapport à 2013, à des degrés divers : Ans, Beyne-Heusay, Fléron, Grâce-Hollogne et Herstal.

La hausse des prix concerne essentiellement les communes qui affichaient déjà au rabais en 2013 et qui, de par la relance de l’activité, sont repassées dans le vert, à l’instar de Seraing et Chaudfontaine. Les communes de Flémalle et Saint-Nicolas enregistrent, quant à elle, une stabilisation des prix sur ce segment. Quant à la capitale provinciale, la timide bonification des prix s’apparente là aussi à un statu quo, et la demande est concentrée sur les biens en-dessous de 200 000 euros.

Villas

Les chiffres de 2014 montrent que la villa reste prisée dans certaines communes de la périphérie comme Herstal, Grâce-Hollogne ainsi que Fléron. Le cas de Chaudfontaine est particulier, en raison de ses deux entités résidentielles fort prisées. Plus particulièrement à Embourg, plus privilégiée encore que Beaufays qui intègre davantage de nouveaux lotissements, les villas cossues et les biens d’exception n’ont pas subi de réelle baisse de prix.

Appartements

Sur le marché des appartements d’occasion, seules les communes de Saint-Nicolas et d’Herstal sont parvenues à afficher une progression des prix en 2014. A Herstal, où la pression du marché du neuf est forte, les prix peuvent néanmoins se négocier encore sous les 150 000 euros, et nulle part ailleurs dans le Grand Liège. Toutes les autres communes enregistrent un recul, Cité ardente comprise. Avec le prix de référence le plus élevé, l’appartement de seconde main à Chaudfontaine a lui-même dévissé avant de stabiliser son prix de référence autour de 250 000 euros.

Logic Repères

 

Maison 2 façades

Maison 4 façades & Villa

Appartement 2 ch.

Huy

179.000

235.000

200.000

Hannut

230.000

280.000

223.000

Waremme

210.000

250.000

226.000

Liège

175.000

306.000

160.000

Herstal

150.000

284.000

150.000

Seraing

145.000

230.000

144.000

Chaudfontaine

258.500

340.000

250.000

Verviers

176.000

255.000

154.000

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