Huy, picture by Jean-Pol Grandmont.

Huy

Écrit par Stephan Debusschere le 25 novembre 2015

Un marché apaisé

La bonne localisation de Huy permet à la commune de traverser la conjoncture sans trop de heurts, et son marché apparaît aujourd’hui apaisé. Les maisons hutoises connaissent une période de stabilisation, les villas semblent avoir stoppé l’hémorragie de leur prix, et les appartements de seconde main paraissent trouver leur second souffle.

Lorsqu’une commune voit le prix de ses terrains à bâtir réévalué de 300% en l’espace de dix ans, dont 60% entre 2008 et 2009, c’est bien parce que la demande locale fait monter les enchères. Pas étonnant pour la commune de Huy, qui se situe à un endroit stratégique. Dans un contexte chahuté toujours marqué par l’incertitude et donc la prudence, la localisation géographique d’un bien devient de fait de plus en plus déterminante, et sa proximité avec un grand axe de communication s’avère un atout qui prend toujours plus d’importance.

Stabilisation des maisons

Huy, picture by Jean-Pol Grandmont.Petit flashback. Contrairement aux craintes, le segment des maisons de rangée n’avait pas été malmené en 2009, enregistrant même une bonification par rapport à 2008. Le prix de référence de 155 000 euros était ainsi passé à 157 500 euros, après une hausse d’un peu plus de 40% sur les cinq années précédentes. Les années 2010 et 2011 ont ensuite poursuivi la tendance haussière. Courant 2011, ce prix de référence avait atteint 175 000 euros, battant le record de 2010 de 3%. A l’image de la Province, la tendance s’était un peu inversée à partir du second trimestre 2012. Crise économique, difficulté croissante pour obtenir un emprunt, pertes d’emploi et incertitude quant à l’avenir ont quelque peu freiné les candidats acquéreurs. Le marché des maisons hutoises n’y a en conséquence pas échappé, encaissant une correction pour revenir à un prix moyen de 166 250 euros sur base annuelle, ce qui correspondait par ailleurs à la moyenne provinciale sur ce segment.

Fin 2013, après un rebond de 5%, le segment affichait à nouveau un prix de référence de 175 000 euros. Mais à l’instar de nombreuses communes liégeoises, ce prix a subi une correction durant le premier semestre 2014. A Huy, cette correction s’est avérée d’ampleur identique à la progression courant 2013, ramenant ainsi la maison hutoise à son niveau de 2012. Cependant, sur base annuelle, le prix de référence a réussi à se bonifier pour se fixer à 179 000 euros, et semble d’ailleurs se stabiliser au vu des dernières estimations de l’année en cours. Ce prix concerne les maisons de rangée, toutes surfaces confondues. Une modeste maison hutoise d’une petite centaine de m² devrait toutefois s’échanger à un prix moins élevé.

Léger rattrapage des villas  

Les villas hutoises avaient signé une belle performance en 2009. Après une hausse somme toute sensible de presque 20% entre 2003 et 2008, ces dernières avaient fait un bond de près de 28% entre 2008 et 2009, tirant leur prix de référence de 215 000 à 275 000 euros, c’est-à-dire le meilleur score de l’arrondissement qui, dans son ensemble, avait bénéficié d’une bonification de quelque 10% sur ce segment. Mais dès début 2010, ce prix de référence a commencé par stagner pour décliner ensuite, affichant une baisse de près de 10% sur l’ensemble de l’année, preuve que ce marché avait atteint ses limites. Fin 2010, ce prix de référence était ainsi tombé à 249 500 euros.

Si les villas hutoises ont bien résisté en 2012, l’année 2013 a poursuivi la tendance baissière, amenant le prix de référence à 242 500 euros. L’année écoulée a enfoncé encore un peu plus le clou en faisant dévisser le segment des villas de 3%, amenant le prix de référence à 235 000 euros. Depuis fin 2009, l’évolution négative de ce segment se chiffre ainsi à quelque 15%. Cette année, ce segment semble néanmoins résister en affichant un (très) léger rattrapage. Mais il faudra attendre les chiffres sur base annuelle pour savoir si le segment des villas a réellement réussi à stopper l’hémorragie. A Huy comme dans le reste de la Province, le marché de la villa reste véritablement fébrile, et les biens datant des années 1960 et 1970 forment résolument le maillon faible, notamment en raison de leurs maigres performances énergétiques qui refroidissent les acheteurs.

Ancien versus neuf

Sur le marché des appartements, il n’avait pas été non plus question de crise à Huy en 2009. A l’image des autres principales villes de la province comme Liège ou Verviers, et après une hausse de plus de 57% entre 2003 et 2008, les prix y avaient encore grimpé. Cette hausse avait été de l’ordre de 5%, c’est-à-dire autant qu’à Liège, mais moins qu’à Verviers. En 2010, cette hausse s’était poursuivie, et semblait logique dans la mesure où l’offre n’était pas énorme. Si le volume des transactions sur toute la province ne dépasse déjà pas les 1500 à 2000 appartements par an, la moitié d’entre elles s’opère en effet dans les quatre villes de Liège, Verviers, Waremme et… Huy.

L’année 2011 a quelque peu changé la donne, avec un recul des prix d’environ 11%, ramenant le prix des appartements hutois à leur niveau de 2008. L’engouement certain pour les appartements neufs présentant un profil énergétique plus sécurisant explique en partie cela. La commune de Huy concentre d’ailleurs à elle seule environ 70% du stock disponible d’appartements neufs au sud de la province.

Le recul des prix sur le segment de l’appartement de seconde main s’est donc poursuivi dès la fin 2013, amenant le prix de référence à 200 000 euros sur base annuelle, avant de stagner à 199 400 euros pour l’année écoulée. Les estimations pour cette année semblent cette fois indiquer que ce segment fait mieux que résister, et qu’il pourrait même connaître une embellie le ramenant au minimum au niveau de 2013.

Logic Repères

  • Maison : 179 000 euros
  • Maison 4 façades & villa : 235 000 euros
  • Appartement : 200 000 euros
  • Appartement neuf : de 1800 à 2400 euros/m2

 

 

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