Huy, la vieille ville. Picture by Jean-Pol Grandmont.

Huy

Écrit par Stephan Debusschere le 26 septembre 2017

Un marché qui cherche l’équilibre

La bonne localisation de Huy lui permet de traverser la conjoncture sans trop de heurts, et son marché apparaît aujourd’hui plus apaisé. Les prix des maisons semblent à nouveau en phase avec les moyens des candidats acquéreurs, tandis que ceux des appartements de seconde main peinent à trouver un second souffle en raison de la concurrence du neuf.

Lorsqu’une commune voit le prix de ses terrains à bâtir réévalué de 300 % en l’espace de 10 ans, dont 60 % entre 2008 et 2009, c’est bien parce que la demande locale fait monter les enchères. Pas étonnant pour la commune de Huy, qui se situe à un endroit stratégique. Dans un contexte toujours chahuté qui invite à la prudence, la localisation géographique d’un bien devient de fait de plus en plus déterminante, et sa proximité avec les grands axes de communication s’avère un atout qui prend toujours plus d’importance.

Des prix en phase avec la demande

Petit flashback. Contrairement aux craintes, le segment des maisons de rangée n’avait pas été malmené en 2009, enregistrant même une bonification par rapport à 2008, après une hausse d’un peu plus de 40 % sur les cinq années précédentes. Les années 2010 et 2011 ont ensuite poursuivi la tendance haussière. Mais à l’image de la Province, la tendance s’était un peu inversée à partir du second trimestre 2012. Crise économique, difficulté croissante pour obtenir un emprunt, pertes d’emploi et incertitude quant à l’avenir ont quelque peu freiné les candidats acquéreurs.

Le marché des maisons hutoises n’y a en conséquence pas échappé, faisant gonfler l’offre. Depuis, le marché s’est peu à peu inversé. L’offre des biens est en effet devenue plus importante que la demande, ce qui a logiquement entraîné les candidats acquéreurs dans une démarche comparative des biens disponibles sur le marché. Ces derniers ont en conséquence fait des offres très souvent inférieures aux prix affichés. Naturellement, il revenait aux vendeurs d’accepter ces offres émises par les candidats acquéreurs, qui étaient disposés à mettre ce prix-là et pas un autre, ou de risquer l’échec de la vente. Mais cette tendance a eu pour effet de rétablir un ajustement des prix qui ont tendu vers une plus juste valeur, particulièrement sur le segment des maisons.

En ce sens, on ne peut plus affirmer que les maisons hutoises soient à ce jour surévaluées, et les prix semblent aujourd’hui ainsi en phase avec ce que les ménages peuvent se permettre. Le prix moyen de 161 500 euros établi pour l’ensemble de l’année écoulée concerne les maisons de rangée, toutes surfaces confondues. Une modeste maison hutoise d’une petite centaine de m² devrait toutefois s’échanger à un prix moins élevé. Si l’on prend en compte cette fois le prix médian – une mesure centrale indiquant que la moitié des transactions porte sur un prix inférieur et l’autre sur un prix supérieur, et qui n’est pas influencée par les prix extrêmes contrairement au prix moyen qui peut être sujet à des distorsions plus ou moins importantes – une maison hutoise se négocie actuellement à 145 000 euros, soit un petit recul de 2% depuis le début de cette année par rapport à 2016.

 Huy, la vieille ville. Picture by Jean-Pol Grandmont.

Fébrilité des villas  

Les villas hutoises avaient signé une belle performance en 2009. Après une hausse somme toute sensible de presque 20% entre 2003 et 2008, ces dernières avaient fait un bond de près de 28% entre 2008 et 2009, tirant leur prix moyen de 215 000 à 275 000 euros, c’est-à-dire le meilleur score de l’arrondissement qui, dans son ensemble, avait bénéficié d’une bonification de quelque 10% sur ce segment.

Mais dès début 2010, ce prix de référence a commencé par stagner pour décliner ensuite, affichant une baisse de près de 10% sur l’ensemble de l’année, preuve que ce marché avait atteint ses limites. Fin 2010, ce prix moyen était ainsi tombé à 249 500 euros. Si les villas hutoises ont bien résisté en 2012, l’année 2013 a poursuivi la tendance baissière. L’année écoulée a enfoncé encore un peu plus le clou en faisant dévisser le segment des villas de 3%, amenant le prix moyen à 235 000 euros. Depuis fin 2009, l’évolution négative de ce segment se chiffre ainsi à quelque 15%. Durant l’année écoulée, et au cours de ce premier semestre, ce segment a résisté en affichant un (très) léger rattrapage, mais il reste véritablement fébrile. Les biens datant des années 1960 et 1970 forment résolument le maillon faible, notamment en raison de leurs maigres performances énergétiques qui refroidissent les acheteurs. Si ce marché souffre donc toujours d’une dépréciation notable, les transactions ne reflètent pas toujours les valeurs réelles des biens.

Ancien versus neuf

Sur le marché des appartements, il n’avait pas été non plus question de crise à Huy en 2009. A l’image des autres principales villes de la Province comme Liège ou Verviers, et après une hausse de plus de 57% entre 2003 et 2008, les prix y avaient encore grimpé. Cette hausse avait été de l’ordre de 5 %, c’est-à-dire autant qu’à Liège, mais moins qu’à Verviers. En 2010, cette hausse s’était poursuivie, et semblait logique dans la mesure où l’offre n’était pas énorme. Si le volume des transactions sur toute la Province ne dépasse déjà pas les 1500 à 2000 appartements par an, la moitié d’entre elles s’opère en effet dans les quatre villes de Liège, Verviers, Waremme et… Huy.

L’année 2011 a quelque peu changé la donne, avec un recul des prix d’environ 11 %, ramenant le prix des appartements d’occasion hutois à leur niveau de 2008. L’engouement certain pour les appartements neufs présentant un profil énergétique plus sécurisant explique en partie cela. La commune de Huy concentre d’ailleurs à elle seule environ 70% du stock disponible d’appartements neufs au sud de la Province.

Le recul des prix sur le segment de l’appartement de seconde main s’est donc poursuivi dès fin 2013. Et les estimations pour ce premier semestre indiquent que c’est à nouveau le cas, même si la demande sur ce segment est importante, notamment parce que les seniors privilégient ce type de logement et les facilités qui en découlent. Pression du neuf oblige, l’appartement de seconde main a ainsi dévissé de 13% au terme du premier semestre de l’année, pour un prix médian actuel de 130 000 euros.

Logic Repères

Maison : 145 000 euros

Appartement : 130 000 euros 

Appartement neuf : de 1800 à 2400 euros/m2

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