Immobilier, assurances et sécurités

Immobilier, assurances et sécurités

Écrit par Thierry Laffineur le 31 mars 2017

Table Ronde

« On évolue vers des contrats ‘sur mesure’ du type ‘pay as you live’ dans lesquels les primes seront fonction du comportement de l’assuré » (S. Van Dooren) 

Confrontés à plusieurs tendances lourdes dont les impératifs énergétiques et normatifs (PEB, acoustique, …), la généralisation technologique (Internet des Objets), les nouvelles modalités d’occupation (cohabitation, colocation, home office,..) mais aussi les risques d’attentats, les habitats connaissent une modification de leur mode de protection.

Celui-ci transparaît autant dans les systèmes de sécurité (alarmes, détecteurs,…) que dans les contrats d’assurance. Pour mieux comprendre les enjeux de cette évolution, la présente table ronde réunissait :

  • Stéphane de Spirlet – Directeur Général – GES Security
  • Wauthier Robijns – Dir. Presse & CommunicationASSURALIA 
  • Kristiaan Jacobs - Business Unit Manager Electronic Security SystemsCHUBB
  • Laurent Simon – Dir. Offre Habitation, Responsabilité Civile et Accident  – AXA
  • Sofie Van Dooren - Productmanager Incendie & Droit commun - ETHIAS

Qu’en est-il des obligations de souscrire une assurance de protection de son habitat ?  

W. Robijns : Rappelons un préalable : Il n’existe aucune obligation légale de souscrire une assurance de protection des bâtiments, parmi lesquels les habitats, mais il existe des obligations contractuelles. Ainsi, un prêt hypothécaire sera couvert par une assurance solde restant dû et une assurance incendie et un propriétaire imposera au locataire d’assurer au moins sa responsabilité locative. A cet égard soulignons que nombre de propriétaires pensent souvent - à tort - que leurs biens sont assurés dès lors que les locataires couvrent cette responsabilité locative. Or, cette couverture n’est pas ‘étanche’ à l’ensemble des risques encourus par l’immeuble !

Autre point à souligner, les contrats qui portent e.a. sur les risques incendies/dégâts des eaux NE comportent PAS nécessairement un volet protection contre le VOL !

L. Simon : Par contre les couvertures incendies incluent souvent la protection contre les dégradations immobilière. Cela signifie qu’assuré ou non contre le vol, les dommages causés aux châssis, portes, etc. par une effraction ou une tentative d’effraction sont pris en charge par l’assurance.

Immobilier, assurances et sécurités

Trois marchés

En termes de protection physique (alarme, détecteur, caméra…) connaît-on le nombre d’habitats protégés en Belgique ?

S. de Spirlet : Non ! Pour une raison très simple, il existe 3 ‘marchés’ de la sécurité :

  • Le ‘do it yourself’ ;
  • Le marché de l’installateur ‘lambda’ (agréé par ministère de l’intérieur pour la mise en œuvre de systèmes d’alarmes) ;
  • Le marché des installateurs professionnels agréés par l’INCERT (voir http://www.incert.be)

Cela signifie qu’au-delà de certaines obligations contractuelles (ex.: obligation de mettre une porte blindée), il n’existe pas de données statistiques précises.  

L. Simon : A noter que dans un souci de prévention, certaines communes font circuler des agents ou des experts en techno-prévention (opération Rosace), en charge de relever les défauts de sécurité des habitations (mauvaise serrure, trop grande visibilité des biens,..) et d’avertir les occupants des risques encourus. Dans le même ordre d’idées, en 2016 nous avons sensibilisé nos clients à la nature des informations qu’ils publiaient sur les réseaux sociaux. En effet, certaines de ces informations signalent indirectement une absence du domicile. Or, si nous le savons… les cambrioleurs le savent aussi !  (Voir : https://www.youtube.com/watch?v=TG_eS-0kluA)

K. Jacobs : Autres points sensibles souvent ‘négligés’ :

  • les abris de jardin : ils sont rarement protégés et on y trouve souvent le matériel nécessaire à une effraction : échelle, outils, etc. ;
  • une haie trop haute : elle assure l’intimité mais réduit le contrôle social ‘visuel’ ;
  • un container ou un échafaudage placés devant une maison facilitent l’accès à la toiture.

Quant aux alarmes, depuis 2007 elles ne sont plus dirigées vers la police mais vers un centre de monitoring et pose toujours la question de leur traitement (vraie ou fausse alarme = intrusion ou mauvaise manipulation). Si les erreurs de manipulation restent inévitables, la technologie permet aujourd’hui de ‘prévenir’ qu’une porte ou une fenêtre sont mal fermées avant d’armer le système.

 S. de Spirlet : Le ratio de ‘fausses alarmes’ atteignait 92% au début des années 2000 ! On est aujourd’hui redescendu à +/- 80%

S. Van Dooren : Dans le cas des assurances contre le vol, nous pouvons accorder une réduction de la prime (10 à 20%) lorsque l’assuré fait placer un système d’alarme.

Psychose et effet de proximité

 A-t-on constaté un accroissement du marché de la sécurité après les attentats ?

S. de Spirlet : La demande de renforcement de la sécurité a été très importante pour les bâtiments publics (écoles, gares, …) considérés comme cibles potentielles. Ce n’est pas le cas des immeubles privés. Par contre une vague de cambriolages dans une région aura un effet important immédiat, mais limité dans le temps (6 mois), sur les commandes d’installation de ‘sécurité’. C’est ce qui se passe dans l’environnement immédiat qui est le facteur déclencheur !

K. Jacobs : Les attentats ont en effet accru la demande de sécurité des bâtiments publics, principalement au niveau de leurs accès, via des systèmes de caméras ‘intelligentes’ permettant la reconnaissance d’une plaque, d’un visage, etc. Ce sont ces technologies qui connaissent désormais une forte demande pour les habitations privées (ex. : une caméra thermique permet de voir si quelqu’un est dissimulé derrière une haie)  

Nouveaux modes d'occupation et nouveaux risques 

Quels risques présentent les nouveaux modes d’occupation des habitats ?

S. de Spirlet : Dans le cas d’une occupation ‘partagée’, la multiplication des risques est directement liée à celle des accès accordés aux occupants et visiteurs. Toutefois, dans le cadre de colocation, cohabitation, location temporaire de type airbnb etc., les demandes de ‘protection’ sont techniquement difficiles à mettre en œuvre sauf à installer des systèmes de badges/portiques, caméras…peu conviviaux.

W. Robijns : D’une façon plus générale les évolutions sociétales actuelles requièrent de faire attention à deux points  :

  • La nature de la relation contractuelle avec l’occupant lorsque celle-ci se fait hors bail classique (c’est le cas de airbnb) ;
  • Le changement d’affectation d’une partie de l’habitat (c’est le cas du home office).

Il n’est en effet pas certain que l’assureur considère ces activités au même titre que s’il s’agissait d’un bien à usage ‘privé’ sensu stricto.

L. Simon : Lors d’une sous-location à court ou à long terme, il convient en effet d’avertir son assureur afin de préciser la nature des risques.

Rappelons à cet égard que les assurances sont toujours de deux types :

  • Dommage : comment protéger mes biens d’un risque ;
  • Responsabilité : comment me protéger lorsque je cause un dommage à autrui.

Par rapport aux nouveaux modes d’occupation (cohabitation, airbnb , …) il n’y a pas de besoins essentiels spécifiques. En effet les risques (incendie, vol, dégâts des eaux, etc,…) sont les mêmes que lors d’une occupation conventionnelle. Par contre nous manquons actuellement de recul quant à la probabilité de survenance de ces risques, sachant que dans ce type d’usage collectif se posera la question de l’aléa moral (= ce n’est pas à moi donc je prends davantage de risques).

Aujourd’hui l’habitat groupé est encore anecdotique et s’adresse à des personnes convaincues et responsables qui ont développé un projet commun. Qu’en sera-t-il dans 5 voire 10 ans si une généralisation des cohabitations multiplie les baux courts (6 mois) ? On ne sera plus alors dans un projet commun et les risques seront plus élevés.

 Autre tendance, aujourd’hui la colocation (ex. : maison kangourou) qui vise à réduire les coûts d’occupation intéresse d’ores et déjà 7 à 8% de la population !

Parallèlement une autre évolution apparaît dans la structure même de l’habitat : outre l’arrivée des maisons passives on voit se développer les maisons ‘en kit’, en ‘container’, les ‘tiny houses’ (de10 à 15 m² au sol, tractable), les logements sur eau…

Encore une fois, si les périls restent les mêmes, la question de leur fréquence et de leur coût pose problème (ex. : réparer un dégât des eaux dans une maison passive pourrait-être, en moyenne,  plus onéreux que dans un bien conventionnel).

Internet des objets & Pay as you live!

S. Van Dooren : Une autre évolution sensible est celle de l’IoT (Internet of Things = Internet des Objets) et de son corolaire : Comment mieux réduire et prévenir le risque de sinistres en utilisant les capacités de communication de ces objets ?

Nous examinons cette opportunité qui pourrait donner lieu à une assurance ‘sur mesure’ comparable à ce qui se fait pour les voitures et dans laquelle votre prime sera fonction de votre comportement (pay as you drive).

Pour une habitation la question sera : pourquoi devrais-je payer une prime élevée alors que ma maison est mieux protégée (détecteurs, alarmes, ..) et présente donc moins de risque de survenance d’un sinistre ? 

L. Simon : Certains objets connectés permettent effectivement de réduire les risques via leurs détecteurs, capteurs, etc. D’autre part leur valeur augmente la valeur des biens à assurer.

Toutefois, un des écueils à la généralisation de ce modèle est que le grand public ne maîtrise pas les possibles évolutions de sa vie lors de la souscription d’un contrat. Aujourd’hui je ne fais pas de airbnb, je n’ai pas de bijoux ou d’objets de valeur, etc. mais qu’en sera-t-il demain ?

Outre la recherche du sur mesure, chacun doit donc être attentif à disposer d’un contrat suffisamment large pour tenir compte des évolutions de la vie (achats de biens, travaux, type d’occupation, …)

S. Van Dooren : Ce qui suppose de créer de nouvelles relations de proximité avec le client via, p.ex. les réseaux sociaux et faire en sorte qu’une ‘relation sur mesure’ donne lieu à un ‘contrat sur mesure’ justifié par un suivi régulier.

Parallèlement, le vieillissement de la population ne suppose pas systématiquement un hébergement en maison de repos. Au contraire, il convient de favoriser les personnes âgées à demeurer chez elle le plus longtemps possible. A cet égard les techniques de détection des risques ET les contrats peuvent (doivent) être adaptés pour permettre ce mouvement.

W. Robijns : En 2016, nous avons publié dans le cadre de ‘la semaine de l’argent’ une brochure :  ABC Assurance. Celle-ci (www.abcassurance.be) indique comment se préparer à une mise à jour de son assurance.

S. de Spirlet : Je reviens à la maturité du public et à son degré de conscience des risques à travers deux questions :

  • Lors de l’installation d’une vidéo-surveillance, combien de personnes changent le mot de passe/code ‘par défaut’ des caméras ?
  • Combien de personnes ont sécurisé leur smartphone par un code ?  

Risques, protections et coûts 

Quels sont les risques majeurs dans un habitat  ?

L. Simon / S. Van Dooren :

  • L’incendie : 50% des incendies graves sont liés à un chauffage d’appoint mal réglé ou mal installé ou à une défectuosité de l’installation électrique ;
  • Les dégâts des eaux (canalisation défectueuse, gouttière bouchée, étanchéité de la douche, …

A noter que les coûts engendrés par la recherche d’une fuite, parfois plus élevés que le dommage lui-même, sont couverts par le contrat.

Remarque : Outre que l’installation de détecteurs de fumée dans les habitations est une matière régionalisée (bizarrerie belge), il convient de rappeler que ces appareils fonctionnent avec des piles et que ces dernières doivent être remplacées régulièrement !  C’est notamment un argument de vente des IoT qui peuvent – via leurs capteurs - prévenir de leur défectuosité. Par ailleurs, il faut se souvenir qu’un détecteur de fumée vise à la protection des personnes (les évacuer le plus rapidement possible) mais ne changera généralement rien aux dégâts provoqués par le feu/fumée.

(voir également : https://www.axa.be/ab/FR/nestprotect/Pages/promo-detecteur-de-fumee.aspx?WT.mc_id=IN_2015_NEST_0008 )

Quels sont les éléments de sécurité actuellement les plus installés et quel budget prévoir pour une installation ?

S. de Spirlet / K. Jacobs : Les caméras sont indiscutablement les éléments les plus demandés. Il faut toutefois rappeler que les protections les plus efficaces sont les alarmes et tout ce qui relève d’une mécanique de base (serrures, portes blindées, …)

Ajoutons que les entreprises certifiées INCERT ont un rôle de conseil et sont tenues de procéder à une analyse de risque globale du bien avant de proposer une solution.

Quant au budget moyen il s’établit entre 1.500 et 2.500 € selon qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement et selon le type d’installation : avec câblage (le système est plus cher mais plus ‘fiable’) ou sans fil (il dépendra de la qualité du détecteur ET de la précision du signal).

Qu’en est-il de la sinistralité des nouveaux bâtiments ? 

S. Van Dooren : Nous n’avons pas réalisé d’analyse poussée mais le constat général est que les bâtiments récents ont une meilleure sinistralité que les anciens. Ce qui n’est pas toujours évident au vu de la multiplication des malfaçons.

L. de Spirlet : Les malfaçons sont liées au principe du ‘moins disant’. Or, la qualité du travail réalisée aujourd’hui est globalement moindre (travailleurs détachés, déresponsabilisation, etc. ) que celle connue dans un passé récent.

K. Jacobs : En résumant on dira que le souci du détail et du travail bien fait tendent à disparaître. Dans nombre d’installations que nous ‘reprenons’ et dont la fréquence de fausses alarmes est importante, il suffit généralement d’ouvrir les boitiers électriques pour comprendre que les ‘spaghettis’ qui s’y trouvent ne cadrent pas avec les exigences de qualité/fiabilité!

L. Simon : A contrario la technologie présente aussi des avantages. Expertiser une toiture via un drone + vidéo est nettement moins onéreux et risqué que de le faire avec une grue ou un échafaudage. De même, l’expertise des dommages par vidéo conférence en lien avec le smartphone de l’assuré est plus rapide et se fait au bénéfice de ce dernier qui interagit directement avec  son courtier et l’expert.

Conseils 

1/ Si vous décidez d’équiper votre habitat d’un système de sécurité, choisissez une entreprise agréée (Ministère) ou mieux, une entreprise certifiée INCERT. Celle-ci est tenue de procéder à une analyse globale des risques et d’en informer l’assureur.

L’INCERT fonctionne comme une plateforme d’intégration entre l’assureur (couvre le risque) et l’installateur (protège le bien).

Attention : l’INCERT indique les normes selon lesquelles il convient de travailler mais ne donne – malheureusement - pas de conseils de sécurité. Pour des conseils vous pouvez vous renseigner auprès des communes (prévention), des installateurs certifiés ou de votre assureur.

2/ Si vous modifiez votre habitat ou en changez les modes d’occupation (home office, airbnb, colocation,…) pensez à informer votre assureur/courtier.

Attention : en cas de colocation CHAQUE colocataire doit couvrir sa responsabilité civile (assurance familiale) par une assurance individuelle. La responsabilité locative peut toutefois être assurée par un seul contrat s’il s’agit d’un bail collectif, c-à-d signé par tous les colocataires.

3/ AXA Belgium a développé une couverture contenu en valeur de reconstitution avec une limite par objet. Le montant choisi constitue la limite d’indemnisation pour chaque objet sinistré. Dans ce cas l’assuré percevra une indemnisation pour tous les objets sinistrés quel que soit leur nombre. Chacun de ces objets étant indemnisé à concurrence de sa valeur, avec un maximum correspondant au montant de la limite choisie par objet.

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