auderghem, château de val duchesse

Immobilier à Auderghem et Watermael-Boitsfort

Écrit par Stephan Debusschere le 27 août 2013

Auderghem en rattrapage sur Watermael-Boitsfort

La bulle de séduction de Watermael-Boitsfort s’est quelque peu dégonflée à la mi-année, tandis qu’Auderghem voit ses appartements prendre le dessus sur ceux de sa voisine.

auderghem, château de val duchesseL’un des traits marquants du marché immobilier de Watermael-Boitsfort est d’être assez peu agité. Un constat qui s’explique très logiquement. Dans cette petite commune verte du sud de Bruxelles, l’atmosphère est calme, le cadre très agréable et les transports en commun nombreux. On ne s’étonnera donc pas que les habitants aient dès lors très peu de propension à vouloir vivre ailleurs. Ceux qui s’installent dans cette commune le font pour longtemps.
Et le peu de biens mis en vente sont si convoités qu’ils s’échangent rapidement dès leur mise en vente. Cette situation a trois conséquences : un faible nombre de transactions, un intérêt accru pour les biens qui s’y libèrent et, bien entendu, une pression sur les prix au fil des ans. La centaine de maisons échangées entre 2005 et 2010 ont vu ainsi leur prix exploser de pas moins de 130%... Soit l’une des plus fortes hausses régionales sur le segment de la maison unifamiliale.

Fléchissement à Watermael-Boitsfort


Mais Watermael-Boitsfort n’avait pourtant pas échappé à la tendance baissière consécutive au tremblement général de l’économie. Si le faible nombre de transactions dans cette commune de 25 000 habitants est de nature à rendre relatives toutes statistiques, la baisse s’était néanmoins vérifiée sur le terrain, où les professionnels s’accordaient à dire début 2009 que la plupart des biens se vendaient entre 5 et 8% moins cher qu’au premier semestre 2008.
Face à cette baisse, les candidats vendeurs avaient donc eu tendance à postposer la mise en vente de leur bien, en attendant la confirmation d’une reprise.

Si le prix de référence des unifamiliales boitsfortoises était situé à 430.000 euros durant le premier semestre 2009,
traduisant une stagnation certaine par rapport à 2008, cette stagnation fut de courte durée, car la situation pour l’ensemble de l’année 2009 avait finalement fixé ce prix de référence à 442.500 euros. Et il ne s’agissait là que d’un prix de référence. En fonction de l’état du bien, de sa surface habitable et de l’étendue du terrain, ce prix était à même de grimper jusqu’à 450.000, voire 500.000 euros.
Le montant devenu référence pour l’ensemble de l’année 2010 était d’ailleurs de 450.000 euros. En un an, ce prix de référence avait encore bondi, pour se fixer à 492.500 euros pour l’ensemble de l’année 2011.
Le premier semestre de cette année montre en revanche cette fois un fléchissement de 6%, ramenant ce prix de référence à 465.000 euros, soit légèrement supérieur encore à celui de 2010. Des chiffres à prendre avec prudence, étant donné le peu de transactions effectuées sur cette période.


Le statu quo des villas


En 2009, les villas avaient subi une sérieuse correction de quelque 28%, ramenant à cette époque leur prix de référence à 700.000 euros. Un an plus tard, ce prix était reparti en rattrapage avec une bonification de 18%, pour un nouveau prix de référence à 812.000 euros. Une bonification synonyme d’emballement, car l’année 2011 a corrigé le tir en ramenant le prix de référence à 720.000 euros, soit une baisse conséquente de 11%. Une situation qui se confirme pour le premier semestre de cette année. Peu de transactions et un prix de référence qui ne bouge pas.


Frein sur les appartements


Essentiellement composée de maisons mitoyennes, le segment des appartements est minoritaire dans la commune.
Si les prix sont fonction de la localisation, du nombre de chambres, du métrage et de la présence ou non d’une terrasse ou d’un balcon, ceux-ci ont globalement enregistré une hausse de 31% durant le premier semestre 2011 – après avoir stagné en 2010 – amenant le prix de référence de 235.000 euros à 275.000 euros. Ce nouveau palier atteint n’a pas été dépassé ce premier semestre. Au contraire, il stagne et encaisse un léger recul de 2%, amenant le prix de référence actuel à 270.000 euros.
Du côté des projets neufs, on ne peut pas dire que l’offre soit abondante, loin s’en faut. Les rares projets proposent des appartements de standing entre 3600 et 4000 euros du m². Pour un appartement 2 chambres de quelque 115 m², il faut donc compter une moyenne de 437.000 euros.
Voilà le prix à payer pour des personnes qui ne veulent pas - ou plus - avoir la charge de l’entretien d’une maison et couler de beaux jours dans ce qui reste l’une des communes les plus agréables de la capitale.


Embellie des appartements d’Auderghem


Auderghem est l’une des communes bruxelloises qui a récemment affiché le plus de projets neufs d’envergure, comme par exemple les appartements des Terrasses de Val Duchesse du côté du clos Crommelynck, ceux du Triumph Gardens de Besix sur le boulevard du Triomphe – vendus à des prix variant entre 2 300 et 3 200 euros du m² – ou encore ceux des Jardins de Tilia de Bouygues Immobilier. Une avalanche de biens neufs qui, de par leurs hautes finitions, soulignent davantage le côté quelque peu obsolète de tous les anciens immeubles qui se ressemblent comme deux gouttes d’eau. Mais la demande pour les appartements de seconde main est toujours là. Et
l’évolution des prix en est la conséquence. En 2009, le prix de référence des appartements sur le marché secondaire s’élevait à 245.000 euros sur l’ensemble de la commune.
Un an plus tard, ce prix avait engendré une hausse de 5%, à 257.000 euros. En 2011, ce qui aurait pu se muer en stagnation s’est  finalement avéré être une avancée, avec une bonification des prix de quelque 3%, amenant le prix de référence à 286.000 euros. Et le premier semestre de cette année a fait encore mieux, puisque ce prix de référence a enregistré sur cette période une hausse de 12%, à 320.000 euros, soit 15% de mieux qu’à Watermael-Boitsfort.

Quel constat en tirer ? Les nouveaux acquéreurs se détournent apparemment un peu plus des maisons au profit des appartements,
de gré ou de force…


Maisons en équilibre

Sur le segment des maisons unifamiliales, on assiste actuellement à une situation de stagnation des prix.
D’aucuns pourraient parler plutôt d’équilibre. En 2009, le prix de référence de 410.000 euros semblait correspondre
à la réalité du terrain. Selon les professionnels, on pouvait trouver une maison 2 ou 3 façades pour ce prix,
mais pas forcément en bon état, surtout pas du côté de Val Duchesse ou du parc de la Woluwe qui sont des zones
fortement demandées. Si les propriétaires semblaient être devenus raisonnables dans les prix affichés, il apparaissait
que les prix réels de vente n’avaient en réalité pas diminué outre mesure. Les chiffres détaillés l’avaient confirmé,
puisque le prix de référence d’une unifamiliale sise sur un terrain de 3 à 6 ares avait alors bénéficié d’une hausse de
plus de 18%, à 490.000 euros. La tendance à la hausse s’était même renforcée en 2010, avec un nouveau prix de
référence à 440.000 euros pour l’ensemble du segment, soit quelque 8% d’augmentation. L’année 2011 avait néanmoins
affiché un certain fléchissement, avec une progression qui n’était plus que de 3%. La tendance du premier
semestre de cette année montre qu’un équilibre est en train de se mettre en place, le prix de référence actuel de
450.000 euros n’ayant encaissé qu’un recul symbolique d’1% (455.000 euros en 2011).

Logic-repères

Watermael-Boitsfort

 

 

  • Maison unifamiliale : 465 000 €
  • Villa : 720 000 €
  • Appartement : 270 000 €
  • Appartement neuf : entre 3600 et 4000 €/m²

 

Auderghem

 

  • Maison unifamiliale : 450 000 €
  • Appartement : 320 000 €
  • Appartement neuf : de 3500 à 3900 €/m²

 

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