Bruxelles, picture by Francisco Anzola.

L'immobilier belge conserve sa stabilité en 2014

Écrit par Solange Berger le 23 février 2015

Dossier : Evolution du marché immobilier en 2014

Les notaires des quatre coins de la Belgique francophone font le bilan de l’année immobilière. Le marché s’est plutôt bien comporté. Les prix restent stables, même si certains segments, comme celui des villas, souffrent.

Quelque 5 % de transactions immobilières en plus. Voilà l’augmentation que les notaires belges ont enregistrée à l’échelle du pays en 2014 par rapport à 2013. L’activité est en hausse, certes, mais pas de manière égale sur l’ensemble de la Belgique, selon les chiffres publiés durant toute la semaine dernière par les différentes maisons provinciales du notariat.
La hausse est de 7,6 % en Flandre et de 3,9 % en Wallonie. A Bruxelles, par contre, l’activité est en baisse : -7,8 %. Tout comme dans le Hainaut, en recul de 2,6 %. Les autres provinces du pays enregistrent des hausses du nombre de transactions : 12,1 % pour le Limbourg, 11,7 % pour Namur, 10,9 % pour le Luxembourg, 10,6 % pour la Flandre orientale, 9,2 % pour le Brabant flamand, 8,9 % pour la Flandre orientale, 2,9 % pour Liège, 1,4 % pour Anvers et 0,5 % pour le Brabant wallon.
 

Accélération de la décision d’achat

Bruxelles, picture by Francisco Anzola.Comment expliquer ce boom quasi général de l’activité immobilière ? “Au 4e trimestre de 2014, suite aux nouvelles mesures fiscales, les candidats acquéreurs ont accéléré leurs démarches, constatent les différents notaires. Et ce, en Flandre principalement.” En octobre 2014, en effet, le nombre de transactions immobilières a progressé de... 25,2 % par rapport à la même période en 2013; en novembre, de 21,9 %.

Mais plusieurs autres éléments peuvent influencer la décision d’achat. Ainsi, les taux d’intérêt hypothécaires n’ont cessé de baisser tout au long de l’année, ont souligné les notaires. De quoi soutenir le marché immobilier et encourager les propriétaires à renégocier leur emprunt.
La réforme fiscale, et notamment la modification des droits d’enregistrement, a aussi eu un impact. C’est le cas en Wallonie, par exemple, où la réduction des droits d’enregistrement pour les biens dont le revenu cadastral (RC) est inférieur à 745 euros est moins favorable. Et cela concerne plus de biens qu’on ne le pense, précisent les notaires du Brabant wallon. “A Rebecq, par exemple, 72 % des biens ont un RC inférieur à 745 euros. A Tubize et Jodoigne, c’est 60 % et à Nivelles, 30 %. A Wavre, on tourne autour des 17 %.”
Enfin, la suppression du bonus logement en Flandre et les incertitudes le concernant en Wallonie et à Bruxelles ont aussi accéléré les démarches de certains acquéreurs. Sans compter, ajoutent les notaires, que les obligations du vendeur sont de plus en plus importantes : certificat PEB, attestation de sol, etc., avec de grandes différences entre les Régions. De même, une dernière influence peut venir de la multiplication des frais connexes “qui ne cessent de s’accroître”.

Des prix globalement stabilisés
 

Qu’en est-il au niveau des prix ? Le prix moyen des maisons est resté stable, à 234574 euros (+0,3 %). Ce chiffre cache des disparités régionales : en Wallonie, le prix moyen est de 175300 euros, en baisse de 0,5 %; en Flandre, il est de 252252 euros, en hausse de 0,8 %; et à Bruxelles, il faut compter 436050 euros, soit une hausse de 6,3 %.
Quid des villas ? Elles sont en recul de 7,4 % pour l’ensemble de la Belgique, avec un prix moyen de 453284 euros. On note à nouveau des disparités régionales : en Wallonie, la baisse est de 15,8 % (306793 euros), alors que les prix progressent en Flandre (+3,4 %, 586271 euros) et explosent à Bruxelles (+40 %, 999110). De quoi effacer le recul enregistré en 2013.
Le prix moyen des appartements est en baisse de 1,4  % : ils s’échangent désormais à 201315 euros. Localement, le recul le plus important est à l’actif de Bruxelles (-4,3 %, avec un prix moyen de 218665 euros). Il est plus limité en Flandre (-0,3 %, 203799 euros), alors que la Wallonie connaît une légère hausse (+0,5 %, 156 418 euros).
Autant de chiffres avec lesquels il faut être prudent, mettent en garde les notaires. Il s’agit de moyennes et le nombre de transactions n’est pas toujours suffisant pour tirer des conclusions.
 

La force tranquille du marché immobilier bruxelloisPrix médian à Bruxelles

Appartements, maisons de rapport et garages sont toujours recherchés.

“Il y a un bel équilibre entre l’offre et la demande sur Bruxelles, une capitale qui attire toujours avec des prix raisonnables, constatent les notaires bruxellois. Nous avons une belle stabilité, mais le nombre de transactions a baissé de 7,8 % par rapport à 2013.” Une explication à cette baisse alors que la tendance nationale est à la hausse ? “Depuis le 1er août 2014, il faut obtenir, à Bruxelles, les renseignements d’urbanisme au moment de signer le compromis de vente. Cela peut prendre du temps. Mais, au sein de nos études, nous n’avons pas vraiment senti une diminution des transactions.”

1. Côté maisons (villas incluses), le prix médian (les notaires bruxellois travaillent avec des prix médians où les données extrêmes ont été retirées du calcul) est de 360000 euros, en hausse de 2,9 % par rapport à 2013 donc. Les communes les plus chères sont Ixelles, Uccle et Woluwe-Saint-Pierre, avec des prix médians de 500000 euros. A l’opposé, les communes du nord-ouest de Bruxelles (Berchem-Sainte-Agathe, Ganshoren, Saint-Josse-ten-Noode, Molenbeek-Saint-Jean…) proposent des biens compris entre 250000 et 300000 euros (prix médians).
2. Le prix médian des appartements est en baisse de 2,6 % par rapport à 2013, à 185000 euros. Localement, les valeurs compilées varient fortement selon les communes : 270000euros pour Woluwe-Saint-Pierre (la plus chère) et 142000euros pour Ganshoren (la moins chère).
3. Les terrains sont rares et donc chers dans la capitale. Prix médian : 506 euros le mètre carré, soit une baisse de 29,7 %. “Mais le faible nombre de ventes et la taille des terrains peuvent influencer les données”, précisent les notaires, qui pointent une stabilité sur la période 2011-2014.
4. Les maisons de rapport sont toujours recherchées à Bruxelles, mais peu nombreuses. Leur prix médian gonfle de 17,8 %, à 570000euros. Une hausse biaisée, nuancent les notaires, par quelques ventes particulières.
5. Les garages et emplacements de parking connaissent également une hausse de leurs tarifs. Leur prix médian est à 23000 euros, en hausse de 9,5 %. En cause notamment : la pénurie de places dans les rues et les actes de vandalisme.
 

Fin de la hausse des prix dans le Brabant wallon

Les prix marquent le pas dans la Jeune Province. Avec ceci que celui des villas continue de chuter.

Après une trajectoire en flèche depuis 15 années consécutives, l’immobilier en Brabant wallon marque enfin le pas en 2014. Par rapport à 2013, le nombre de transactions stagne : +0,5 %. Les prix sont à la baisse, même si le sentiment général des notaires est à la stabilité. “Après avoir vu tant l’activité que les prix augmenter de manière exponentielle et insolente, il était inévitable de devoir observer un temps d’arrêt, prolongé ou non. Les revenus des candidats-acquéreurs ne peuvent suivre sans fin cette progression”, glissent-ils.

Prix-2014- Brabant Wallon1. Le prix moyen des maisons a baissé de 2 %. Il faut compter 290775 euros en moyenne pour en acquérir une. Des valeurs proches de celles de 2012 (291581 euros). Avec ceci que les notaires voient de grandes différences de prix selon les communes, allant de 187907 euros à Hélécine (la moins chère) à 485425 à Lasne (la plus chère). Sur certaines entités, les prix se maintiennent bien et progressent même légèrement. C’est le cas à Braine-l’Alleud.
2. Les villas brabançonnes souffrent plus. Leur prix moyen a enregistré en 2014 une baisse de 8,3 %, à 442208 euros. Des chiffres inférieurs à ceux de 2011 et 2012.
3. Les appartements. Pour la deuxième année consécutive, les notaires constatent une légère baisse de 1,7 % de leur valeur. Leur prix moyen s’établit à 202513 euros. Certaines communes vont à contre-courant de cette tendance, comme Nivelles, qui enregistre une augmentation de 11 % du prix moyen de ses appartements. Le marché des appartements est encore étroit dans le Brabant wallon, mais il se développe petit à petit, avec de gros projets sur Tubize notamment (150 à 200 appartements) ou La Hulpe (90 appartements au Cénacle). Même à Lasne, plusieurs projets sont en cours, notamment dans le centre (200 biens). “Le marché des appartements se développe aussi peu à peu dans des communes comme Chaumont-Gistoux et Grez-Doiceau. La demande est forte mais les constructions ne suivent pas. Ces communes ont en général des politiques urbanistiques qui visent à limiter le nombre de nouveaux habitants”, constatent les notaires brabançons-wallons.
4. Les terrains à bâtir connaissent, eux, une légère hausse de leur prix de vente (+0,7 %) à 131,60 euros le mètre carré. C’est toutefois une chute importante par rapport à 2011, où il fallait compter en moyenne 175,10 euros par mètre carré. “A Waterloo, le prix des terrains ne cesse de progresser, précisent les notaires. C’est la commune la plus chère du Bravant wallon (279 euros/m²). La raison ? Leur rareté, encore plus qu’ailleurs dans la province. Waterloo est, en effet, la commune la plus densément bâtie du Brabant wallon.”

Entre Charleroi, Mons et Tournai, le Hainaut présente un marché contrasté

Les transactions sont en baisse. Côté prix, le marché hennuyer voit ses villas progresser à Mons et Charleroi, tandis qu’elles chutent à Tournai.Prix 2014 Hainaut

Pour la troisième année consécutive, l’activité immobilière s’est repliée dans le Hainaut : -2,6 %. La paupérisation grandissante de la population et l’exigence des banques concernant des apports de fonds propres toujours plus importants ferment l’accès à la propriété pour toute une partie de candidats acquéreurs, estiment les notaires hennuyers. “Nombreux sont aussi, sans doute, les citoyens qui attendent une législation plus claire en matière de bonus logement, matière désormais régionalisée.”
Prix Charleroi MonsContrairement aux autres provinces wallonnes, les notaires hennuyers divisent leur analyse des prix en deux parties distinctes. En effet, les marchés carolorégiens et montois ne sont pas comparables à celui du Tournaisis et, plus largement, de la Wallonie picarde.
Charleroi et Mons : les appartements en berne
Dans le Hainaut oriental, soit les arrondissements de Mons et de Charleroi, le marché reste relativement stable, jugent les notaires. “Les légères baisses ou hausses constatées en fonction du type de biens relèvent souvent de la confidentialité de leur marché et d’une offre parfois plus ou moins importante d’une année à l’autre.”

1. Le prix moyen d’une maison a baissé de 2,1 %, à 130702 euros. Un prix stable depuis 2011, qui se situe au-dessus de la moyenne provinciale (-0,4 %, 139035 euros). C’est à Enghien que les prix sont les plus élevés (226862 euros) et à Farciennes qu’ils sont les plus abordables (92537 euros).
2. Pour un appartement, il fallait compter 125159 euros. Un prix à nouveau en recul, de 2,7 %, mais cette-fois en dessous de la moyenne provinciale (+3,5 %, 130672 euros).
3. Les prix des villas sont à la hausse : +10,4 %, à 259393 euros. Une moyenne fortement influencée par les communes plus verdoyantes comme Gerpinnes et Nalinnes, précisent les notaires montois et carolorégiens.
4. Pour un terrain, il faut débourser 90,35 euros le mètre carré, un prix en hausse de 6,3 %. “Les terrains sont plus chers que dans l’arrondissement de Tournai, constatent les notaires. Mais ils sont moins étendus, aussi.”
Les grosses villas du Tournaisis dans le rouge
5. En Wallonie picarde, justement, le prix des maisons 2 façades Prix 2014 Hainaut Wallonie Picardeest aussi resté stable, à 125000 euros. Idem pour celui des maisons 4 façades, à 195000 euros.
6. Les villas de standing, par contre, enregistrent une baisse de 15,8 %, avec un prix moyen de 260000 euros. A noter que leurs tarifs dépassent rarement les 300000 euros. Toutefois, pour les grosses propriétés, l’attrait d’acquéreurs fortunés, souvent d’origine française, reste constant, remarquent les notaires. Les prix peuvent alors atteindre des montants variant entre 1 et 2,5 millions d’euros.
7. Le prix médian des appartements 2 chambres est de 140000 euros. “La demande et l’offre sont pour le moment équilibrées”, constatent les notaires tournaisiens.
8. Enfin, pour un terrain à bâtir, il faut compter un prix médian de 88 euros par mètre carré, soit une légère diminution par rapport à 2013 (90 euros/m²).

A Liège, les prix sont stables et raisonnables

Prix 2014 LiègeLes appartements progressent grâce au soutien massif d’investisseurs.
Dans la lignée de 2013, le marché est resté relativement stable en 2014 dans la province de Liège. Avec une hausse du nombre de transactions de 2,8 %. “Les délais de mise en vente restent assez longs : 6 à 9 mois en moyenne”, constatent les notaires. En cause, notamment, le fait que les candidats acquéreurs éprouvent souvent de grandes difficultés à obtenir un crédit.


1. Le prix moyen des maisons a augmenté de 0,5 % en 2014 pour s’établir à 164452 euros. Avec de grandes différences régionales, puisqu’il faut compter, en moyenne, 256722 euros à Herve pour 115469 euros à Saint-Nicolas. Au sein de la ville de Liège même, les prix sont variés : 196000 euros pour le quartier prisé du Laveu et 106000 euros dans le quartier Nord. Dans la périphérie liégeoise, les entités de Beaufays et Embourg, sur la commune de Chaudfontaine, présentent toujours des prix élevés, avec une moyenne de 271375 euros.
2. Le marché des villas continue à se dégrader. Leur prix moyen est de 292123 euros, en baisse de 12,1 %. Pourquoi ? Ces biens se situent dans des tranches de prix élevées et l’offre est importante, expliquent les notaires.
3. Les appartements connaissent, eux, une augmentation de leurs prix moyens de 2,5 %, à 141815 euros. “Un des facteurs qui permet d’expliquer la bonne santé du marché des appartements est sans doute l’attrait de ce segment immobilier pour les investisseurs”, soulignent les notaires liégeois. Le marché des appartements se porte particulièrement bien à Liège-Ville et dans des communes comme Chaudfontaine, Dalhem et Welkenraedt; ce qui s’explique par leur situation favorable et par le fait que les immeubles à appartements y sont souvent récents.
4. Le prix moyen au mètre carré pour les terrains a fait un bond de... 46,5 %, à 100,65 euros. Mais le prix moyen d’acquisition d’un terrain est de 81078 euros, en hausse de seulement 5,8 %. Pour les notaires, il est clair que “la superficie du terrain importe moins que le budget global affecté à l’achat du terrain”.
 

Namur reprend des couleurs

Les prix des appartements sont à la baisse. Mais pas partout.Prix 2014 Namur

Après un repli en 2013, en 2014, l’activité immobilière en province de Namur s’est considérablement redressée, en hausse de 11,8 %. Tandis que les prix sont restés relativement stables. “La crise a permis une certaine normalisation des prix du marché immobilier, estiment les notaires namurois. Les taux d’intérêt bas n’ont pas poussé les prix à la hausse.”
1. Les maisons ordinaires ont toujours la cote et enregistrent une légère hausse de 1,2 % de leur prix moyen, à 181842 euros. “L’offre est importante mais cela n’entraîne pas de baisse au niveau des prix”, commentent les notaires namurois, qui constatent par ailleurs une chute du marché pour les villas 4 façades mal isolées des années 60-70, avec un minimum de 12 ares de terrain.
2. Les appartements enregistrent une légère diminution (-1,5 %) de leur prix moyen, à 161 175 euros. A noter qu’à Gembloux et Namur, qui concentrent 62 % du marché des appartements, la hausse est de mise : +12,4% et +1,4 %. En bord de Meuse, beaucoup de projets sont en cours sur “un marché de grand standing en expansion. Mais tout sera-t-il vendu aux prix annoncés ?”
3. Les terrains connaissent une baisse importante de leurs prix moyens : -26,7 %, à 61,08 euros le mètre carré. Une explication ? “La superficie moyenne des terrains vendus en 2014 est de 16,5 ares, soit 8 % de plus qu’en 2013, précisent les notaires namurois. Or ce sont les mètres carrés des premiers ares nécessaires à la construction et au jardin l’entourant qui sont les plus chers. De plus, le prix moyen au mètre carré en 2013 avait été influencé par un plus grand nombre de transactions sur la commune de Namur avec un prix moyen au mètre carré qui était plus élevé : 112 euros.”

L’ardeur du Luxembourg

Prix 2014 LuxembourgL’activité est soutenue, mais les prix restent stables.

La hausse du nombre de transactions (+10,9 %) en 2014 par rapport à 2013 montre que la province du Luxembourg “reste prisée tant pour les résidences principales que secondaires”, constatent les notaires luxembourgeois. Les prix, eux, restent stables. Mais pour certaines communes, le faible nombre de transactions ne permet pas d’être représentatif de l’évolution du marché. Un exemple, à Wellin, où le prix moyen pour une maison en 2014 est de 347750 euros, soit… 123 % de plus qu’en 2013 ! “Les prix à Libramont, La Roche-en-Ardenne et Wellin connaissent une forte progression en raison de quelques transactions de résidences de haut standing”, précisent les notaires.

1. Le prix moyen pour une maison standard est de 179925 euros. Un chiffre en hausse de 2 %. Les notaires constatent par ailleurs une tendance à la baisse dans les grandes localités. C’est dans les petites villes et les villages que les prix ont augmenté, dopant la moyenne.
2. Le prix des villas 4 façades reste stable ou en légère baisse, surtout pour les biens à rénover ou dont le PEB est mauvais. Soit des tarifs qui varient entre 150 et 300 000 euros.
3. Pour un appartement, il faut compter 145979 euros en moyenne, un prix en légère hausse (+0,4 %). L’appartement 3 chambres connaît une forte progression (+32,8 %, 242162 euros) mais ne représente que 11 % du marché. Les notaires pointent entre autres la forte proportion d’appartements neufs. A Arlon, notamment, ils mentionnent plusieurs grosses promotions qui trouvent preneurs.
4. Les terrains à bâtir connaissent un regain d’intérêt, avec une hausse de 12 % par rapport à 2013. Il faut désormais compter 63,60 euros par mètre carré. Mais ce prix est toujours inférieur de 8,9 % au prix de 2012.

 


 


 

 


 


 

 

 

 

 

 

 

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