Table Ronde Essentielle Immo

Immobilier, changement de perspectives...

Écrit par Thierry Laffineur le 8 mars 2014

Table ronde de l'Essentielle Immo

Alors que l'édition 2014 du MIPIM sera placée sous le signe d'un changement de perspectives, notamment au regard de l'évolution de notre environnement bâti au cours des  25 années prochaines années, une analyse de PwC montre que l'approche actuelle du marché est double. En effet, tandis que les investisseurs professionnels pratiquent une diversification géographique et sectorielle - allant des actifs classiques (ex.: bureaux et centres commerciaux)  aux investissements alternatifs (ex.: maisons de repos) qui génèrent des revenus réguliers et indexés à long terme, les investisseurs non professionnels  (ex.: groupes industriels et pouvoirs publics), voient de plus en plus leur parc immobilier comme une alternative de financement de leurs activités et une optimisation de leur cash flow par des opérations de Sale and Lease Back (SLB) et de Partenariats Public-Privé (PPP). Parallèlement, le développement durable et l’efficacité énergétique des bâtiments sont devenus plus importants (ex.: NZEB = Nearly Zero Energy Building dès 2021), plus règlementés et donc plus onéreux.

Table Ronde Essentielle ImmoCes éléments posent différentes questions parmi lesquelles : Comment le marché de l’immobilier peut-il changer pour répondre aux défis de la situation économique, aux changements démographiques et réglementaires ? Quelles perspectives pour les développements urbains ? Quid de l'influence du e-business sur les bâtiments industriels, logistiques et tertiaires ? Quels sont les marchés prometteurs (géographie et secteurs) ? Demain, les meilleurs immeubles seront-ils mixtes ?

 

Pour y répondre, la présente Table Ronde réunissait : 

Cedric MALI - Executive Director CBRE
Luc Deleuze - Architecte - Partner ART  & BUILD
Frederic Van de PUTTE - CEO - DTZ
Pierre-Paul Verelst, Head of Research , JLL
Emilie Rousseaux -  responsable BELGIAN LAND
Christian LASSERRE - Adm. Dél CLI

SLB : OUI, SI ENTREPRISE SAINE !

Comment jugez-vous l'évolution des opérations de SLB ?

 

C.Mali : Le SLB n'est pas un principe nouveau. Par contre, sa multiplication - au cours des dernières années - est une donnée dont il importe de tenir compte. En effet, si le secteur 'corporate' reste preneur de l'option S&LB, celle-ci ne constitue pas pour autant une solution 'miracle'  de l'immobilier d'entreprise.

 

Pourquoi ? 

 

Une opération SLB suppose un double engagement du vendeur :

  • un engagement quant à la durée d'occupation (confirmer des baux à long terme) ;
  • un engagement quant aux superficies occupées.

Or, ces deux éléments ne vont pas nécessairement dans le sens d'une plus grande flexibilité pour l'occupant. En conséquence, le gain réalisé au niveau du capital par la vente de l'immeuble ne se retrouve pas nécessairement au niveau opérationnel dans l'exploitation optimale dudit immeuble ! D'où questionnement quant à la pertinence de telles opérations.  

 

P.P. Verelst  :  Il existe par contre une pression de la part des banquiers. Ces derniers acceptent généralement de financer des projets opérationnels à la condition qu'existe une garantie. Dans le cas d'un S&LB, cette dernière  est alors constituée par l'immeuble (l'acheteur étant généralement la banque) ou par la titrisation des créances.

 

F. Van de Putte : Le SLB a une double vocation : le refinancement de l'entreprise et le gain de flexibilité. Toutefois, dans la mesure où l'entreprise (vendeur) devra s'engager au paiement de loyers, la transaction ne peut se faire qu'à la condition que cette entreprise soit saine !

 

L. Deleuze : Au sein des entreprises, tant privées que publiques , on assiste - depuis quelques temps déjà - à une séparation entre, d'une part, avoir(s) immobilier(s) et, d'autre part, activité(s) propre(s) ou coeur de métier.

 

La raison est évidente :  une entreprise dont le coeur de métier est p.ex. la distribution n'a pas pour rôle de gérer de l'immobilier.

 

Actiris (entreprise publique), procède actuellement selon ce principe. Elle se dégage de ses avoirs immobiliers  au profit d'une occupation - en tant que locataire à long terme - d'un immeuble mieux adapté à sa mission.

'BATIMENT PRESQUE ZERO ENERGIE' : L'ESSENTIEL EST DANS LE 'PRESQUE' ! 

Quid de l'approche de la norme NZEB pour 2021 ?

 

P.P. Verelst : Cette directive européenne ne constitue pas encore un souci majeur des entreprises. Parallèlement, il s'agit de garder à l'esprit que les montants des loyers bruxellois sont restés très faibles en comparaison des autres métropoles européennes. Ils ne permettent donc que difficilement d'absorber le surcoût que représente la mise en oeuvre des normes.

 

L. Deleuze : Nous n'avons pas le même retour du marché.

 

En préalable disons que dans la formule 'Presque Zéro Energie' le mot essentiel aurait pu être  'Presque' !(dans l’esprit de la Communauté Européenne) ; cependant certains pouvoirs publics ont opté pour une option plus stricte en se dirigeant vers le ‘Zéro Energie’ « stricto sensu ».

 

Par ailleurs, s'il est exact que la mise en oeuvre d'une norme suppose un surcoût, il convient aussi de rappeler que l'attitude des entreprises face à l'immobilier a fortement évolué pour s'apparenter à celle d'un leasing de voiture. Par cette position elles demandent (exigent) de disposer d'un  prix d'occupation total (inclus charges, assurances, précomptes, maintenance). Or un immeuble réalisés avec des matériaux et des techniques 'durables' aura un coût d'exploitation moindre et une durée de vie plus longue.

OBSOLESCENCE RAPIDE ET CYCLES PLUS COURTS

C.Lasserre : Cela pose une question : Qu'est-ce qu'un immeuble moderne ?

 

L. Deleuze : La réponse est double. D'une part il s'agit d'immeubles intégrant les nouvelles tendances architecturales. Ce paramètre est non contrôlable.

 

D'autre part, il s'agit d'un immeuble permettant un équilibre entre , d'une part, sa gestion financière et, d'autre part, des éléments fluctuants (coût main d'oeuvre maintenance, prix énergie, ... )

 

C.Lasserre : Cela renvoie à une autre interrogation : A quelle vitesse un immeuble devient-il obsolète aujourd'hui ? En filigrane la question pourrait être :  la Loi de Moore (*) s'applique-t-elle à l'énergie et les  progrès énergétiques accélèrent-ils l'obsolescence des immeubles ?

 

La réponse relève sans doute de l'horizon temporel qu'on a du marché.

 

En principe, un marché immobilier est dynamique lorsqu' un bail à court terme vaut davantage qu'un bail à long terme.

 

Il y a donc un rapport (dialogue) entre la durée du bail (>30 ans) et l'obsolescence du bien.

 

En conséquence la bonne question sera : Est-on aujourd'hui en mesure de construire des bâtiments qui restent modernes durant 30 ans ou existe-t-il un décalage entre bail et obsolescence?

 

(*) Les lois de Moore sont des lois empiriques qui ont trait à l'évolution de la puissance des ordinateurs (doublement tous les 6 mois) et de la complexité du matériel informatique.

 

F. Van de Putte : Dans les baux longs termes il existe généralement une clause qui prévoit un 'rafraichissement' du bien. Cela posé, les technologies installées aujourd'hui seront clairement dépassées dans 20 ans et un nouvel investissement sera alors nécessaire. Il existe donc un décalage entre baux à long terme et obsolescence du bien. Cette réalité contribue à raccourcir le cycle de vie des immeubles.

Essentielle Immo Table Ronde

10, 30, 300 : UNE EQUATION RENTABLE ?

L.Deleuze : On peut illustrer le cycle de vie d'un immeuble selon la formule quelque peu lapidaire 10 / 30 / 300. Elle a toutefois le mérite de souligner une équation.

 

Explication :

 

Dans un immeuble dont le coût de construction vaut 10, les coûts d'exploitation (= dépenses énergétiques, maintenance, entretien, etc. sur une période de 30 ans) vaudront 30 et les salaires payés (également durant 30 ans) vaudront 300.

 

Cela signifie que lorsqu'on met les collaborateurs dans des conditions de travail favorables permettant d'accroître la productivité de 5% on gagne 5% de 300 = 15 (= supérieur à la valeur initiale du bien).

 

On comprend alors que le 'surcoût' demandé pour disposer d'un immeuble exemplaire en termes de sociabilité d’entreprise et énergétiquement performant est très faible au regard du gain qu'il permet. On en tirera deux enseignements :

  • l'investissement 'énergétique' relève d'une démarche durable ET intéresse aussi le secteur financier;
  • le capital humain est LA ressource déterminante d'une entreprise....

 

F. Van de Putte :... et qu'il est du rôle des agents d'informer les (futurs) occupants d'un bien de ses performances sur le long terme.

 

C. Mali : Une meilleure performance de l'immeuble permet aussi de 'soutenir' les loyers et d'en justifier la hausse : loyers plus élevés MAIS baisse des coûts d'occupation

 

L.Deleuze : Au vu de notre expérience (dont celle de l'immeuble 'Covent Garden') on relève que c'est l'investisseur cible, qui par ses décisions (construire selon les normes Breeam, Leed ou HQE), infléchit la stratégie environnementale du développeur / promoteur.

 

P.P. Verelst : Ajoutons qu'au regard du capital humain, les entreprises (occupants) sont conscientes de la nécessité de 'plaire à leurs collaborateurs' en mettant à leur disposition le meilleur environnement de travail possible. Ce 'meilleur possible' passe par les performances de l'immeuble.

EXIT : LA DEUXIEME VIE D'UN IMMEUBLE

La plupart des immeubles tertiaires sont désormais conçus 'avec exit', à savoir disposant d'une superstructure permettant une reconversion vers d'autres fonctions (logements, hôtels...). Comment évaluer cet avantage ?   

 

F. Van de Putte : La réflexion quant à l'exit d'un immeuble tertiaire est récente mais pertinente. Dans la mesure où nous analysons l'évolution de la valeur d'un bien  sur une longue durée (20 ans), on constate que cette valeur peut passer du simple au double simplement dès lors que l'immeuble aura été bien conçu et aura prévu une réaffectation ultérieure.

 

C. Lasserre : Si la généralisation du principe de reconversion est récente, le principe lui-même ne l'est pas. Ainsi, l'immeuble 'Charlemagne' (Commission européenne) construit au début des années 60 avait été prévu pour une reconversion en logements au cas où l'Europe quitterait Bruxelles.  En 1990, lors de la rénovation de l'immeuble, cette option de reconversion s'est avérée fort utile tant pratiquement qu'économiquement .

'BELGIAN LAND (**)' : UN FONDS POUR LE LOGEMENT MOYEN

Quels objectifs poursuit Belgian Land ?

 

E.Rousseaux : La démarche entreprise par Belgian Land doit s'entendre selon deux aspects : financier (levée et rendement des capitaux) et sociétal (répondre à un besoin de logements)

 

Selon l'aspect sociétal, il s'agit d'anticiper la poussée démographique à laquelle ne répond pas suffisamment la production actuelle de logements. Le constat est simple : un important fossé se creuse aujourd'hui entre le coût de l'immobilier et les revenus des ménages. Ce fossé est particulièrement marqué pour tout ce qui touche au logement moyen (+/- 80 m² à +/- 2.000 €/m²). Notre objectif est donc de répondre à cette demande voire à celle des biens 'entrée de gamme'.

 

Selon l'aspect financier, nous disposons actuellement de fonds (55 millions €) et nous profilons comme un promoteur. Cela signifie la recherche de foncier (les prix des unités de logement compris entre 150 et 200.000 € supposent un coût d'achat faible du foncier) , le développement de projets en partenariat avec des bureaux d'architecture (être performant dans les plans) , l'obtention des permis, la construction et la commercialisation des biens.

 

Au sein de cette stratégie nous nous réservons des opportunités dont celles de reconvertir/réhabiliter des immeubles tertiaires obsolètes ou encore d'entreprendre la construction de 'quartiers durables' tels ceux de Tivoli (Anderlecht) ou Bella Vita (Waterloo). Ajoutons que dans la mesure ou les unités construites seront mises à la vente, elles sont susceptibles d'intéresser des investisseurs privés ou institutionnels dont les Sicafi,..

 

(**) Cette initiative lancée par la Banque Degroof et CBRE a permis de récolter des engagements portant sur un montant de près de 55 millions. Ces fonds seront investis au cours des prochaines années dans le développement de logements à prix abordables (1.000 unités prévues à ce jour) dans les principales zones urbaines belges. 

E-BUSINESS = E-BUILDINGS ?

Quel impact (notamment sur les surfaces occupées) le e-business peut-il avoir sur la conception/aménagement/occupation des immeubles tertiaires ?

 

P.P. Verhelst : Même sans atteindre aux concepts 'extrêmes' mis en oeuvre dans les immeubles 'Google' ou 'Apple', nous tendons globalement vers des aménagements de bureaux plus souples et plus ouverts sans que ceux-ci n'aient toutefois d'impact majeur sur les superficies occupées.

 

F. Van de Putte : Dans ce schéma ce sont moins les bureaux que les immeubles dévolus à la logistique (notamment commerce en ligne) qui seront impactés.

 

P.P. Verelst : Une des évolutions possibles est d'assister à la transformation des magasins, davantage conçus comme des show-rooms (découvrir le produit), pour l'acheter ensuite via internet dans ce même magasin et non sur une plate-forme (ex.: Amazon)

 

C. Mali : Pour avoir posé la question de l'incidence du e-business à différentes entreprises (comment comptent-elles l'intégrer dans leur organisation) le fait est que nous restons très 'terriens' dans le mode d'occupation des bureaux.

 

Par contre, on relève que les nouveaux aménagements (ils s'adressent à la génération Y) tendent à réduire les surfaces individuelles au profit d'espaces communs formels (salle de réunion) ou informels (hall, escaliers,) compris comme lieu de rencontre.

 

Cela influence l'organisation du travail mais n'a que peu d'effet sur les superficies totales occupées. Par contre, le phénomène est révélateur d'une évolution (ex.: intégrer le home working) et est souvent un facteur motivant un déménagement (trouver un bâtiment adapté à cette évolution).

 

L. Deleuze :  Le e-business peut être envisagé au regard de deux facteurs : la superficie (de l'immeuble) et la sociologie (de l'entreprise occupant).

 

 Superficie : l'incidence du e-business n'est sensible que sur les grands immeubles (ex.: externaliser et réduire les flux de collaborateurs à grande échelle):

 

Sociologie : selon le domaine d'intervention de l'entreprise. Si la production de cette dernière est liée au 'brassage d'idées' (ex.: recherche & développement), l'incidence du e-business sera manifeste. Dans le cas contraire elle le sera beaucoup moins. 

 

Sachant qu'à Bruxelles, 50% des emplois sont liés à de petites entités (500 > 1.000 m²) l'incidence sur les surfaces est encore très limitée aujourd’hui.

 

P.P. Verelst : Il existe toutefois des évolutions significatives. Ainsi la Commission européenne ou les administrations étatiques ont toujours refusé d'emménager dans des immeubles non cloisonnés. Aujourd'hui ce sujet n'est plus tabou.

 

Par contre il paraît beaucoup plus suspect d'établir une corrélation directe entre aménagement ouvert et e-business : ce sont deux aspects différents d'une évolution. Les cabinets d'avocats aujourd'hui aménagés selon un mode 'ouvert' ne le sont pas pour des raisons d'e-business mais bien pour des raisons de convivialité, de productivité  autant que de coûts.

IMMEUBLES : FLEXIBILITE N'EST PAS MIXITE

Demain les meilleurs immeubles seront-ils mixtes ou surtout flexibles ?

 

F. Van de Putte : Distinguons mixité horizontale (des fonctions différentes dans des immeubles voisins) et mixité verticale (des fonctions différentes par étage d'un immeuble).

 

Clairement la mixité verticale n'a pas la cote à Bruxelles pour des raisons de coûts (multiplier les entrées et les circulations verticales) autant que juridiques (difficulté inhérente à toute copropriété).

 

Par contre la mixité au niveau du quartier (voire de l'îlot) fait sens en ce qu'elle permet de réduire les flux de circulation, de mieux rentabiliser les réseaux (énergie, voirie..), etc.

 

C'est notamment ce que prévoyait le  projet 'PUL' (Projet Urbain Loi conçu par l'architecte de Porzamparc) consistant à réaliser une mixité à l'échelle d'un quartier.

 

L. Deleuze : Posons la question autrement : Où se trouve-t-on bien en ville ?

 

Réponse : Dans les endroits de mixité. A Bruxelles, Parvis de St Gilles, Parvis St Pierre, Place du Châtelain, Place Ste Catherine…

 

Pourquoi ? Ce sont des lieux de sociabilité  dans lesquels l'espace public est essentiel.

 

Or, aujourd'hui, la manifestation urbaine essentielle des pouvoirs publics (elle est donc importante) réside dans la création et l'aménagement de ces espaces.  A Bruxelles, vouloir transformer le tronçon 'Bourse > De Brouckère' en piétonnier  prouve qu'il existe un objectif  des autorités au soutien de la dimension collective de la structure urbaine. Nous nous sommes vu confier, chez Art and Build, la restructuration du centre de la Ville d’Andenne parce que nous avions construit notre réponse sur une structure urbaine faisant la place belle au caractère  collectif et public des espaces urbains..

 

C. Mali  : N'oublions pas que les occupants d'immeubles tertiaires sont aussi demandeurs de mixité. L'exemple  'Chambon' (réaménagement de l'ancien site de la CGER. Développeur : Allfin) est celui d'une mixité urbaine réussie à partir d'un ilot monofonctionnel de 70.000 m² de bureaux.

 

Aujourd'hui le volume tertiaire a été ramené à 15.000 m² et a permis, par l'implantation de fonctions de logement, services, commerces,... de recréer un quartier vivant.

 

L. Deleuze  : Dans cette optique, l'obsolescence de certains bâtiments de bureaux sis dans les quartiers monofonctionnels doit permettre des rénovations/réhabilitations allant dans le sens de la mixité. C'est une logique de développement durable consistant à récupérer un certain nombre de structures existantes qui crée la mixité en abritant les fonctions complétant le caractère de sociabilité du quartier..

 

P.P. Verelst : Il existe une autre chance : l'évolution sociétale dont celle de la multiplication des foyers monoparentaux : elle agit (fortement) sur le besoin de logements. Ainsi, il y a 20 ans aucune demande de logements n'existait sur les quartiers monofonctionnels. L'effet de la croissance démographique conjugué à celui de la multiplication des foyers change aujourd'hui la donne.

 

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