Immobilier et économie circulaire

Écrit par Thierry Laffineur le 30 septembre 2016

Table ronde Essentielle Immo

Aujourd'hui, le secteur du bâtiment contribue à 40% de la production des déchets des villes et à 25% des émissions de gaz à effet de serre. Face à cet impact sur le ‘métabolisme urbain’ il convient de faire émerger un immobilier innovant. C’est l’objet de l’économie circulaire. 

Là où l’économie traditionnelle visait aux seules sécurité et performance d’un projet immobilier, l’économie circulaire porte une attention au contexte social, humain, sociétal et environnemental, notamment en créant de l’emploi qui profitera à l’économie/main d’œuvre locale. Dans la logique circulaire l’accent est mis sur l’usage d’un produit plutôt que sur sa possession ou pay as you use ! Amplifiée par l'usage des nouvelles technologies l’économie circulaire doit aboutir à faire des enjeux environnementaux d'un bâtiment (valorisation des déchets, gestion des eaux et de l’air, stratégie énergétique et diffusion de biodiversité…) un vecteur de lien social. Se posent dès lors plusieurs questions parmi lesquelles celles de savoir comment et selon quelle approche pluridisciplinaire l’économie circulaire augmente la qualité de l’immobilier et génère de nouvelles valeurs sans en accroître le coût.

Pour y répondre la présente Table Ronde réunissait :

  • Steven Beckers – Chairman, Lateral Thinking Factory, accredited C2C architect.
  • Robert de Mûelenaere – Adm. Dél. – Confédération de la Construction
  • Nicolas Fruy – Development Manager - Belfius Immo SA/NV
  • Bernard Heiderscheidt - Directeur Construction - SECO Group
  • François Jacquet -   Head of Real Estate & Infrastructure - Triodos
  • Charles-Albert Van Hecke – CEO - Altiplan
  • Michael Moradiellos del Molino – Directeur – ICCE (Implementation Centre for Circular Economy)
  • Erik De Bisschop ‎- Strategic Account Manager & Accredited Cradle to Cradle® - DESSO

RECYCLER C’EST AUSSI ANTICIPER

Au-delà de la notion réductrice de recyclage, comment envisager le concept d’économie circulaire ?

E. De Bisschop : Si l’économie circulaire inclut la notion de recyclage, elle suppose aussi qu’on anticipe et facilite cette étape en concevant et produisant des matériaux dépourvus, le plus possible, de substances toxiques. Il ne sert effectivement à rien de vouloir recycler des produits nocifs ! Dans notre activité (production et commercialisation de tapis) la circularité consiste à produire du tapis sur base de matériaux non-toxiques, lesquels pourront être démantelés et réutilisés intégralement comme un matériau à part entière pour la production de nouveaux tapis. Ce processus recourt par ailleurs aux énergies 'vertes' et renouvelables, à l’eau purifiée, à des panneaux solaires…

F. Jacquet : Est-ce possible pour tous les matériaux et quid des anciens immeubles contenant généralement nombre de produits nocifs ?

S. Beckers : Lors de la rénovation d’un immeuble nous procédons à un inventaire préalable. Cet inventaire établira ce qui peut être récupéré et/ou éliminé de façon sécurisée (ex. : l’amiante) et remplacé par des matériaux ‘sains’ afin de s’inscrire dans le schéma du ‘C2C’ (Cradle to Cradle). Dans le cas où ces produits sains n’existent pas, on veille à ce que les éléments concernés soient installés de façon à pouvoir être démontés et remplacés dès qu’apparaîtra un produit de substitution.

M. Moradiellos : Une opération de rénovation suppose effectivement un triple niveau de lecture du bâtiment : Que faut-il conserver, éliminer, ajouter ?

Cette approche suppose d’intégrer la notion de recyclage/sur-cyclage (*) comme préalable à tout raisonnement. En d’autres mots il s’agit de s’interroger quant aux ressources (quels usages puis-je faire de tels ou tels matériaux récupérés) et à leurs valeurs. Dans ce schéma on valorise alors ce qui était antérieurement considéré comme un déchet.

S. Beckers : Nuançons. Le secteur de la démolition a compris depuis longtemps la valeur des déchets !! Toutefois, le problème porte sur la revente/traitement de ces ‘déchets’ dans la bonne filière et selon une juste valeur. Cela posé il est clair que nous entrons dans une ère où les bâtiments seront davantage démontés que démolis. Quant aux bétons – non démontables - ils sont aujourd’hui recyclés à 90% et conservent d’excellentes performances mécaniques.

C.A. Van Hecke : A Bruxelles la démolition du bâtiment de BNP Fortis selon cette approche a permis de récupérer des éléments de parachèvement et de mobilier et de recycler des matériaux de construction. En s’investissant dans ce modèle l’objectif du maître de l’ouvrage est aussi d’obtenir une certification Breeam (**) garantissant l’excellence environnementale du bâtiment et accroissant ainsi sa valeur patrimoniale !

On entre dans une systématisation du processus, mais à quel coût ?

B. Heiderscheidt : La réponse est comprise dans une autre question : quelle différence existe-t-il entre une voiture produite il y a 30 ans et une autre produite aujourd’hui, recyclable et recyclée à 97% ? La voiture d’aujourd’hui a été réfléchie et conçue pour être recyclée !

Il en va de même des immeubles. Lorsqu’on rénove aujourd’hui un bâtiment de 30 ans on récupère ce qu’on peut (principalement les métaux) et il reste un solde non recyclable.

A contrario un bâtiment actuel, inscrit dans le principe de l’économie circulaire ou C2C et réfléchi en termes de recyclage, permet d’établir – dès sa construction – sa valeur résiduelle au terme d’une vie de 30, 40 ou 50 ans

LA CONFIANCE EST DANS LA TRACABILITÉ

R. de Mûelenaere : En matière d’écoconception – désormais fondamentale -  il faut être capable de se projeter dans l’avenir et se souvenir que demain commence aujourd’hui !

Toutefois, et pour croire très fermement dans le principe de l’économie circulaire, on se doit de raisonner en termes de viabilité économique, c’est-à-dire de masse critique, de création d’un marché présentant une rentabilité, d’offre, de demande et de coût.

En Belgique, la Flandre – en raison du manque de matière ‘première’ facilement disponible (ex. : absence de carrières) – a pris une avance substantielle en matière de recyclage et donc de matière ‘secondaire’ (recyclée).

Toutefois, il existe une condition sine qua non à l’utilisation de ces produits recyclés : la confiance en leur qualité, elle-même tributaire de leur traçabilité. Il apparaît donc capital que cette traçabilité soit inscrite dans un cadre légal. En Flandre ce modèle existe sous le nom de VlaReMa (***). C’est sur de telles bases qu’on favorise alors la prescription par des maîtres de l’ouvrage de matériaux/granulats recyclés, que l’on crée une offre, une filière (garantie) et, in fine, un marché.

CONNAÎTRE LA FIN DÈS LE DÉBUT

Dans ce schéma circulaire, construire c’est aussi prévoir un exit possible des matériaux ?

B. Heiderscheidt :  On exploite et valorise effectivement ‘la fin’ de l’immeuble et de ses composants dès le début de sa construction. Comme expliqué, cela améliore sa valeur résiduelle et permet donc de lui consacrer un investissement plus conséquent. Par ailleurs l’impact global de l’économie circulaire dépasse largement le seul cadre de la construction en permettant – par exemple – la création d’emplois locaux (impact sociétal), la suppression de décharges (impact environnemental), d’incinérateurs (impact énergétique), etc.

Ces facteurs d’un cercle vertueux, aujourd’hui en voie d’être mesurés et quantifiés, montrent, d’une part, que nous pouvons nous déconnecter de certaines filières d’importation (matériaux, énergie, etc.) et, d’autre part, que nous modifions la notion de croissance (linéaire >< circulaire). Ils montrent aussi que nous ne sommes qu’aux balbutiements d’un bouleversement majeur et qu’un cadre légal et normatif doit être mis en place pour en baliser le développement.

C.A. Van Hecke : Alors que nous sommes dans un système linéaire (consommer > jeter) depuis plus d’un siècle (voir remarque infra) on peut raisonnablement s’interroger sur le pourquoi de ce basculement aujourd’hui et non lors d’une précédente crise pétrolière ?

La réponse est à chercher dans différents facteurs dont l’épuisement des ressources, la nécessité de limiter l’impact de leur surexploitation sur l’environnement, l’évolution des mentalités des nouvelles générations - qui semble préparée à favoriser l’accès aux services plutôt qu’à la propriété -, la montée en puissance de réseaux de partage d’outils, les meilleures performances des méthodes de traçabilité, etc.

Par ailleurs, si de tels changements doivent être normés, ils doivent aussi être encouragés par une politique fiscale qui – s’inspirant des comportements d’une économie de partage - taxerait davantage la possession que l’utilisation (location/leasing)

Remarque : Les premières décharges apparaissent au début du XXème siècle dès lors que les très faibles coûts de production des matériaux de construction ne justifiaient plus de les récupérer/réutiliser.

E. De Bisschop : Deux choses. D’une part, les réserves de pétrole diminuent et nous ne voulons pas contribuer à l'épuisement de cette ressource éphémère. Dès lors le Bitumen (composant du tapis) recyclé connaîtra une nouvelle vie dans les revêtements des routes et des toitures, alors que le nouveau backing EcoBase (dos du tapis) sera à nouveau utilisé à 100% (upcycling) et remplacera facilement les produits à base de pétrole.

D’autre part, nous contribuons à la circularité en souscrivant des contrats par le biais desquels nous récupérons les produits et les réintégrons dans le processus de production (éviter les incinérateurs). Pour ce faire, nous utilisons un système de 'leasing', dont l’intérêt et l’avantage sont d’ores et déjà reconnus par plusieurs grandes sociétés.

Comment ?

Au lieu de vendre et poser du tapis nous le ‘louons’ (leasing) pendant une durée déterminée durant laquelle nous assurons l’entretien du tapis. Au terme de ce contrat nous l’enlevons et le réintégrons dans le processus de production. (Ces opérations sont comprises dans le coût de la location).

Résultat : Outre que cette formule garantit une participation active à l'économie circulaire, elle offre également des avantages en termes de pose, d'entretien et de financement.

FAIRE LA PREUVE PAR L’EXEMPLE

S. Beckers : Nous avons participé à la rénovation lourde d’un immeuble (Genval) initialement destiné à être démoli/reconstruit pour un coût de +/- 1.500€/m²

En procédant selon la notion de circularité nous avons (en collaboration avec les architectes Synergy intl. et l’entreprise TP Renovation) , démonté/récupéré de multiples éléments (des câblages aux radiateurs en passant par les pierres bleues) et reconditionné l’immeuble pour un prix de 800 €/m² !

Toutefois, aujourd’hui, pour généraliser ce principe nous manquons d’exemples qui démontrent que cela fonctionne, coûte moins cher et peut être appliqué à une grande partie du parc immobilier existant.

C. Van Hecke : N’oublions pas toutefois un postulat de base : ce bâtiment avait des qualités intrinsèques ! Le principe ne peut donc – malheureusement - être généralisé à l’ensemble du parc.

 S. Beckers : Certes, mais il montre que nous devons modifier notre approche, que la circularité relève d’un travail de collaboration entre TOUS les acteurs et qu’il existe désormais – notamment à travers le BIM (****) – des outils qui favoriseront ces synergies tout au long de la durée de vie d’un immeuble.

N.Fruy : S’agissant de l’exemplarité, les Pouvoirs Publics ont, parallèlement à la création de filières, un rôle de (pro)moteur à jouer dans le cadre de l’économie circulaire.

Quant aux financements de projets immobiliers, le principe de circularité sera de plus en plus un avantage.

En effet, lorsque nous considérons une demande nous nous attachons à la valeur de l’actif sous-jacent (= l’immeuble) davantage qu’au statut de l’emprunteur (c’est le bâtiment qui supporte l’emprunt).

Plus en détails, si nous regardons la valeur résiduelle d’un immeuble au terme de son existence, celle-ci est souvent ramenée à la valeur foncière (à titre d’exemple, à Bruxelles au Quartier Léopold = +/- 1.000 €/m²). Si, par l’application du principe de circularité – dont celui de la récupération – cette valeur résiduelle s’avère supérieure il sera alors plus facile d’attribuer des fonds au projet. En généralisant le principe on pourrait alors redynamiser le marché. Cette perspective se heurte toutefois à la difficulté de convaincre le marché, et donc les banques de l’accroissement réel de la valeur résiduelle d’un immeuble via le principe de circularité. D’où l’importance des initiatives publiques que nous soutenons grâce à des lignes de crédit que nous mettons à disposition avec la BEI pour des projets SMART.

Pourquoi cette difficulté de convaincre le marché ?

B. Heiderscheidt : Parce que la lisibilité n’existe pas encore ! Pour chiffrer la véritable valeur d’un immeuble il faut envisager son mode d’exploitation/utilisation, notamment au vu de ses performances énergétiques. Lorsque cette notion sera intégrée il sera alors possible de préciser la valeur résiduelle de l’immeuble. De façon plus générale, cette évolution est révélatrice d’une prochaine ‘fusion’ (association de compétences permettant de créer des plus-values) entre le monde de la technique et celui de la finance !

F. Jacquet : L’évolution devrait dépasser ce premier niveau très concret pour atteindre d’autres considérations qui porteront alors sur la valeur sociétale d’un immeuble dans le temps. Ainsi la rénovation de bâtiments dans des quartiers ‘difficiles’ agit positivement sur la nature et la qualité de ces quartiers et donc aussi sur la valeur de l’immeuble.

R. de Mûelenaere : Si l’on souhaite allonger la durée de vie d’un immeuble tout en lui conservant sa valeur (ce qui constitue une des finalités de l’économie circulaire), il faut alors reconsidérer son entretien/maintenance. A cet égard nous avons un certain retard par rapport à ce qui se fait aux Pays-Bas. En effet, chez nos voisins la mise au point d’un système ‘BOEI’ (Brandveiligheid, Onderhoud, Energiezuinigheid en Inzicht) permet une approche intégrée des facteurs liés à la sécurité incendie, à l’entretien, à l’efficacité énergétique, à l’analyse d’un immeuble tout au long de sa durée de vie. L’exemple est à suivre !

 

Quid précisément du marché de la construction en Belgique, malmené par des travailleurs détachés, et en quoi une économie circulaire lui serait favorable ?

R. de Mûelenaere : Il existe effectivement une série de métiers de la construction ‘en péril’ dès lors qu’ils requièrent moins de compétences et peuvent être exécutés par des travailleurs détachés à des coûts de 20 à 30% inférieurs aux nôtres. Nous devons donc être proactifs dans la création de nouveaux métiers (recyclage, entretien, etc,) et comprendre le bénéfice sociétal et économique du développement d’emplois locaux : les circuits courts de l’économie circulaire valent aussi pour le recrutement d’une main d’œuvre compétente.

Rappelons qu’avec 220.000 emplois le secteur de la construction est l’un des plus importants de l’économie (env.5,% du PIB) et contribue à la pérennisation du système social.

ECONOMIE CIRCULAIRE : UN PROTECTIONNISME INTELLIGENT

B. Heiderscheidt : Rappelons aussi que l’économie circulaire ne peut être délocalisée et constitue donc un protectionnisme intelligent puisque basé sur la valeur des techniques/produits/compétences dont nous disposons à l’échelle locale.

C.A. Van Hecke : Cela explique aussi le ‘comment’ financer de tels modèles économiques en ancrant les activités dans le territoire via le développement des circuits économiques courts. En d’autres mots c’est créer et exploiter des valeurs/compétences locales qui pourront ensuite faire l’objet d’une exploitation globale et d’une expertise exportable !

R. de Mûelenaere : C’est exact. Cette valeur locale peut effectivement être utilisée, par exemple, pour importer et traiter des déchets qui, après recyclage (en Belgique nous maîtrisons parfaitement ces techniques), redeviendront des produits d’exportation !

L’exemple de la Région Bruxelloise est révélateur. Cette région importe des matières premières et secondaires. Si elle se dotait de la capacité de recycler les matières premières elle créerait ipso facto un volant pour l’économie et l’emploi. Elle semble avoir compris le message mais pèche par un manque de culture/tradition du recyclage. Par ailleurs son tissu socio-économique majoritairement composé de PME/TPE demande une approche très ciblée pour réussir une intégration dans l’économie circulaire.

C.A. Van Hecke : Sans oublier que le cadre législatif actuel, dont celui de l’urbanisme, n’est pas nécessairement favorable au développement d’une économie circulaire. Or, au regard des échéances environnementales européennes de 2025 (réduction de 50% des déchets), le rythme auquel nous évoluons est manifestement trop lent avec pour conséquence la persistance d’un gaspillage structurel.

B. Heiderscheidt : Il faut comprendre que c’est très souvent (pour ne pas dire toujours) sous l’effet de la poussée des nouveaux modèles industriels que le cadre législatif bascule. Nous ne sommes qu’à la première étape de ce processus.

FEUILLE DE ROUTE D’UN MÉTABOLISME

S. Beckers : Avec l’économie circulaire nous parlons d’un métabolisme urbain /humain non nocif. Cela implique l’eau, les matériaux, l’air, les nutriments, l’énergie. L’ampleur du modèle (dont Cradle to Cradle est un des moteurs) suppose trois facteurs déjà évoqués :

  • l’implication de tous les acteurs (privés + publics) ;
  • une vision à long terme que seuls certains politiques semblent comprendre ;
  • des exemples.

Pour le reste nous ne sommes effectivement qu’au début d’une feuille de route… !

E. De Bisschop : … à laquelle il faudra inévitablement une dimension contraignante pour parcourir le reste de l’itinéraire ! Ainsi, avec notre modèle ‘leasing’ nous ‘refermons le cycle’ du tapis pour ce qui concerne notre production.

Ceci ne représente cependant qu’une phase d’un business modèle qui nous permet de reprendre tous les tapis usagés.  Or, le constat que nous dressons est celui du très (trop) faible volume de moquettes que nous recyclons au vu de l’importance du parc.

Pourquoi ?

Parce que la pratique de l’incinérateur (€65 /ton, soit un prix rigoureusement similaire à celui de notre modèle) est et reste plus facile !

En conséquence, et de même que l’Etat est toujours intervenu dans l’imposition de certaines normes (p.ex. : sécurité), il devra le faire ici aussi pour ‘contraindre’ les maîtres de l’ouvrage à opter pour la circularité !

B. Heiderscheidt : Il existe un autre hiatus. En termes de rythme, de qualité et de rigueur, le monde de la construction accuse un retard sur celui de l’industrie et doit donc se hisser au niveau de ce dernier.

C’est en voie de réalisation : aujourd’hui sur un chantier on assemble (des produits industrialisés et préfabriqués) plus qu’on ne construit. Le problème reste celui de la (mauvaise) mise en œuvre. Or, il faut savoir que le coût de la malfaçon dans la construction équivaut à 15% du budget global de cette même construction !

F. Jacquet : Même si les avantages de l’économie circulaire sont incontestables, il reste que l’érosion du pouvoir d’achat des ménages pose encore et toujours le problème du financement des acquisitions/constructions immobilières.

SOLUTIONS PRODUITS/SERVICES

S. Beckers : Raison pour laquelle il convient de rechercher des solutions produits/services. Dans ce schéma on loue les éléments et on ne les achète plus. En conséquence on répartit les coûts dans la durée ! C’est un changement de mentalité induit par la nouvelle génération. Elément révélateur, cette jeune génération (Z) est moins sensible que les précédentes à acheter une voiture ! Ce qui compte c’est la mobilité, peu importe que le vecteur soit privé, public, partagé, etc. …

Transposé à la maison (et à ses équipements) le raisonnement est le même : quel est l’intérêt d’être propriétaire d’un bien d’équipement (TV, frigo, …) qui sera obsolète dans 3 ans alors qu’on pourrait le louer ?

M. Moradiellos : C’est un principe qui différencie le coût global d’un produit ( = les coûts d’investissement, d’utilisation et d’élimination)  de son coût d’exploitation et demande en conséquence d’adapter l’offre.

Exemple : dans les hôpitaux Philips loue des scanners de dernière génération pour 3 ans, délai au terme duquel il reprend l’appareil et le remplace par un nouveau modèle.

L’appareil repris est reconditionné et sera à son tour loué/vendu à un autre établissement dont les besoins sont moins pointus. Dans ce système, la location - elle intègre évidemment le prix du reconditionnement du scanner – s’avère techniquement et financièrement avantageuse.

En effet, la location coûte moins cher que l’achat car le propriétaire conserve la valeur de la matière et s’assure que le profit de la seconde main reste dans son portefeuille. Le même produit est vendu (au travers d’un usage) deux fois (voir plus) et le bénéfice est donc reporté sur plusieurs opérations. C’est ce modèle qui s’imposera à l’immobilier dès lors que la circularité sera effective.

LE DÉFI DE LA DÉCONSTRUCTION

R. de Mûelenaere : Comme cela a été évoqué, une des clefs de la réussite de l’implantation du concept de circularité réside dans le dialogue (échange d’expériences) que le monde de la construction et celui de l’industrie seront capables de nouer. Au vu de la production par exemple de nouveaux matériaux ‘autonettoyants et auto-réparables’ (self cleaning  and self healing) – dont l’objet est la facilitation des postes de maintenance/entretien - de composants modulaires, de matériaux à faible impact environnemental, le nouveau paradigme de l’immobilier sera aussi celui du défi de la déconstruction (déconstruire n’est pas démolir). Les perspectives sont immenses !

Lexique