Immobilier La Hulpe et Rixensart

Écrit par Stephan Debusschere le 22 septembre 2013

La Hulpe et Rixensart : les prix grimpent encore

Pour le premier semestre de cette année, les communes de La Hulpe et de Rixensart affichent des prix en progression. Seules les villas de Rixensart ont encaissé un recul.
 

Rixensart : 1 commune pour 3 marchés

Les trois entités qui composent Rixensart – Genval, Rosières et Rixensart – forment autant de micromarchés. A Rixensart, la politique communale en matière d’aménagement du territoire a favorisé par le passé l’extension massive de l’habitat via de très nombreux lotissements. Son bâti étant bien moins historique qu’à Genval, les prix pratiqués sur l’entité même de Rixensart y sont donc inférieurs, ce qui se traduit sur le terrain par une différence de prix variant entre 5 et 10%.

Sur l’ensemble de la commune, le prix moyen d’une maison unifamiliale n’a cessé de progresser, et s’est encore bonifié durant le premier semestre 2012. Depuis 2001, cette progression est de 146,2 % pour aboutir actuellement à quelque 323.000 euros, après un nouveau bond de 2,4% durant le premier semestre de cette année.

Les villas, moins recherchées en théorie, qui avaient encore enregistré une bonification sur le premier semestre 2011, affichent désormais un petit recul de l’ordre de 3,6%, pour un prix moyen actuel de 386 000 euros (prix défini sur l’ensemble de la commune).

A leur tour, les prix pratiqués sur l’entité de Rixensart sont un peu supérieurs à ceux pratiqués sur l’entité de Rosières, qui subit les nuisances sonores de la E411.

Appartements en hausse

Sur la période 2003-2008, les appartements sur la commune de Rixensart avaient enregistré une hausse de près de 49%, pour se fixer à un prix de référence de 315 000 euros courant 2008. Ils avaient ensuite pris une dégelée de plus de 11%, entre 2009 et 2010. Mais sur ce marché où l’offre est très faible, une nouvelle hausse semblait inévitable. Et c’est bien ce qui s’est produit durant le premier semestre de cette année. Ce segment a en effet bénéficié d’une hausse/rattrapage de 8,5% en six mois, amenant le prix moyen actuel à 312.000 euros.

L’aura dorée de Genval

Des trois entités de Rixensart, c’est Genval qui est la plus cotée. Géographiquement plus proche de Bruxelles – sur la voie ferrée menant à Bruxelles, la gare de Genval se situe en effet juste avant celle de Rixensart – Genval attire une clientèle jeune et bruxelloise, ainsi que nombre de ressortissants européens qui participent logiquement à sa cote immobilière. L’attraction de Genval est due aussi à son bâti qui est le plus historique des trois entités. On y dénombre ainsi quantité de charmantes maisons villageoises ainsi que des maisons de prestige construites à l’époque. Ces maisons de type normand, dont certaines étaient des résidences secondaires de familles aisées bruxelloises, sont aujourd’hui bien sûr très prisées. On en trouve notamment dans la rue des Combattants ou dans la partie haute du lac de Genval.

Des prix variés

Dans son périmètre somme toute restreint, Genval présente des quartiers – et donc des prix – très différents. Si on peut encore dénicher dans certains quartiers des maisons 2 et 3 façades à rénover à partir de 250.000 euros, le prix moyen d’une maison type début du siècle passé – 2 et 3 façades à rénover également – oscillera davantage entre 300.000 et 350.000 euros. La proximité de la gare et le caractère charmant de ces maisons en expliquent naturellement l’attrait. Rénovées au goût du jour, ces dernières se négocient entre 400.000 et 500.000 euros. Des prix finalement peu inférieurs à ceux des villas situées dans d’autres quartiers plus résidentiels mais aussi plus éloignés du quartier de la gare.

Quant aux biens haut de gamme, leur prix varie de 700.000 à 1 million d’euros, en fonction de leur état.

Location en bonne santé

Sur le segment des appartements, l’offre s’avère faible alors que la demande est de plus en plus forte. Si le marché secondaire offre peu d’appartements à la vente, avec des prix à l’avenant, il en est autrement de la location. L’offre se compose essentiellement d’appartements sis dans des maisons anciennes et divisées à une époque où il était encore permis de le faire. Le prix moyen d’un appartement 2 chambres sur Genval est compris entre 650 et 850 euros, tandis que les maisons se louent entre 1000 et 1750 euros.

La Hulpe

Ancien village industriel à l’orée de la forêt de Soignes, La Hulpe s’est profondément modifiée au cours du temps, grâce à une localisation géographique avantageuse – à 15 kilomètres à peine de Bruxelles – et une grande accessibilité grâce à la traversée de la liaison ferroviaire Bruxelles-Namur. Il était donc logique que l’entité connaisse un important développement, accompagné d’un flux migratoire principalement venu de Bruxelles. Une part importante des nouveaux habitants travaille soit dans la capitale soit dans les nombreuses entreprises implantées sur le site communal.

La carte du prestige

Les valeurs foncières et immobilières de La Hulpe ont donc connu une véritable flambée dans les années 1990. Si la hausse importante de ces valeurs peut s’expliquer par différents mécanismes, le principal est à attribuer aux facteurs caractérisant une entité en fin de périurbanisation. Le plan de secteur laisse la part belle aux espaces boisés, très nombreux dans la commune (près de 50% de la superficie communale), et l’espace urbanisable a volontairement été limité aux alentours du village original. Par son règlement d’aménagement du territoire, la commune entend continuer à jouer à fond la carte du prestige en préservant les espaces verts et le caractère villageois de l’entité, tout en encourageant l’implantation de sites d’entreprises internationales et de quartiers résidentiels, mais en nombre limité.

Demande vs Offre

La limitation de l’offre en nouveaux logements a logiquement favorisé une hausse des prix du marché de La Hulpe. Mais ce cas n’est pas isolé sur la scène immobilière belge. D’autres communes voisines telles que Lasne, Rhode-Saint-Genèse ou encore Hoeilaart présentent le même profil tant du point de vue socio-économique qu’en matière de politique d’aménagement du territoire.

Des propriétaires (trop) gourmands

Après avoir suivi la tendance baissière courant 2009, et que les professionnels avaient chiffrée entre 10 et 15% selon l’état du bien, le marché immobilier de La Hulpe s’est depuis redressé. La hausse des prix des maisons s’était néanmoins quelque peu érodée en 2010, pour ne plus représenter que quelque 3%, pour un prix de référence de 380 000 euros. Et durant le premier semestre 2011, cette érosion était même devenue négative, avec une baisse de l’ordre de 6%, pour aboutir à un prix de référence passant en dessous des 360.000 euros, prix pour une maison mitoyenne ayant fait l’objet d’une rénovation et disposant d’un jardin de 3 à 4 ares. Un coup de mou passager, car les chiffres du premier semestre 2012 montrent une nouvelle progression sur ce segment, avec une hausse de pas moins de 17,3% par rapport à 2011. En précisant que nombre d’experts estiment que de nombreux biens affichent des prix de mise en vente supérieurs à leur valeur réelle sur le marché.

Dans les quartiers plus résidentiels, une villa classique avec 4 chambres et un terrain d’environ 8 ares avait une valeur comprise entre 400.000 et 550.000 euros en 2010, en fonction des travaux de rénovation ou de rafraîchissement à effectuer. Alors qu’en 2011, ce segment avait enregistré une baisse sensible et sans doute salutaire, le premier semestre de cette année indique une nouvelle pression à la hausse, avec un prix moyen de 510.000 euros, pour un bien pas forcément « prêt à vivre ». Sur ce segment aussi, les propriétaires semblent se montrer (trop) gourmands, allongeant ainsi considérablement les délais de transaction.   

Cherche appartements

Sur le segment des appartements, l’offre a toujours eu du mal à suivre la demande à La Hulpe. Le prix actuel d’un appartement sur le marché secondaire variait en 2010 de 280.000 euros (2 chambres, 75 m²) à 350.000 euros, voire plus. L’année 2011 a pu faire le bonheur de plus d’un amateur, eu égard à la baisse du prix de référence ramené à quelque 280.000 euros. Le premier semestre 2012 indique une position plus ou moins stationnaire de ce segment, avec un prix moyen actuel de 286.000 euros.

En matière d’appartements neufs, l’offre est encore en souffrance, mais à l’inverse du marché secondaire, les prix n’ont pas été récemment à la baisse. Citons ici le cas d’un immeuble où les appartements se sont négociés à quelque 3 500 euros du m², hors garage et hors installation de cuisine.

Enfin, concernant la location, un appartement 1 chambre s’y louera environ 600 euros et de 700 à 850 euros pour un 2 chambres de 75 à 90 m². A partir d’une centaine de m², il faudra compter un minimum de 1000 euros, en fonction de l’état du bien.

Logic-repères

Rixensart

  • Maison : 355.000 euros (Genval : 400.000 euros)
  • Villas : 450.000 euros (Genval : 450.000 euros et plus)
  • Appartement (ancien) : 312.000 euros

La Hulpe

  • Maison : 378.000 euros
  • Villa : 510.000 euros
  • Appartement (ancien): 286.000 euros

Source: Logic-immo magazine, édition Bruxelles - Brabant wallon - Namur

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